招商蛇口，率先交出了2025年年報(bào)！

1月份的時(shí)候，大部分上市房企發(fā)布了2025年的業(yè)績(jī)預(yù)告。

按照規(guī)定，A股上市公司需要在每年4月30日之前發(fā)布上一年度的年報(bào)。

招商蛇口，則成為A股上市房企中率先發(fā)布年報(bào)的企業(yè)。

雖然說2025年招商蛇口實(shí)現(xiàn)了超10億元的凈利潤(rùn)，在上市房企中表現(xiàn)的不錯(cuò)，但依然難掩行業(yè)目前的尷尬。

01

盈利10.24億元

先來說一個(gè)好消息：2025年八成左右上市房企虧損的情況之下，招商蛇口2025年是盈利的，歸母凈利潤(rùn)10.24億元。

此處，應(yīng)有掌聲。

再來說一個(gè)不好的消息：招商蛇口2025年的歸母凈利潤(rùn)較2024年相比下降了74.65%，扣非后凈利潤(rùn)只有1.69億元。

凈利潤(rùn)的下降，有幾個(gè)原因：

第一，營(yíng)收規(guī)模下降了。2025年?duì)I收1547.28億元，較2024年下降13.53%。

第二，主營(yíng)業(yè)務(wù)本身毛利率下降。2025年開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率比2024年下降了0.25個(gè)百分點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率下降了0.28個(gè)百分點(diǎn)。

第三，計(jì)提減值。2025年招商蛇口計(jì)提減值42.7億元，其中存貨跌價(jià)準(zhǔn)備為32.69億元，公司表示這主要是部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在減值跡象所致。

2020年至2025年，招商蛇口共計(jì)已經(jīng)計(jì)提存貨減值169.69億元，成為對(duì)其利潤(rùn)影響最大的因素。

雖然說2025年招商蛇口的營(yíng)收、凈利潤(rùn)均下降了，但其凈利潤(rùn)規(guī)模依然會(huì)排在行業(yè)前列。

從目前公開信息來看，2025年各大上市房企中，凈利潤(rùn)規(guī)模最大的是金科、旭輝，分別預(yù)計(jì)在300億元至350億元、170億元至190億元，是由于金科重整成功、旭輝債務(wù)重組帶來的收益，但這屬于特殊情況。

真正意義上凈利潤(rùn)規(guī)模排在第一、第二的，應(yīng)該是華潤(rùn)置地、中海，這兩家在港股上市的房企2025年上半年的歸母凈利潤(rùn)就分別已經(jīng)達(dá)到118.8億元、85.99億元。

華潤(rùn)置地的盈利能力比較強(qiáng)是因?yàn)槠浣?jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)在營(yíng)收的占比比較高并且規(guī)模比較大，中海的盈利能力比較強(qiáng)是因?yàn)槠湟恢币詠淼某杀究刂颇芰Ρ容^強(qiáng)。

除了華潤(rùn)、中海預(yù)計(jì)百億級(jí)別的凈利潤(rùn)之外，2025年凈利潤(rùn)能夠超過10億元的上市房企僅有濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、招商蛇口、龍湖集團(tuán)。

濱江集團(tuán)2025年前三季度的凈利潤(rùn)是23.95億元，保利發(fā)展2025年業(yè)績(jī)預(yù)告凈利潤(rùn)在10.26億元，龍湖集團(tuán)業(yè)績(jī)預(yù)告凈利潤(rùn)是10億元。

因此，剔除特殊情況的金科、旭輝之后，上市房企2025年盈利規(guī)模應(yīng)該如下：

• 第一檔：華潤(rùn)、中海，凈利潤(rùn)百億級(jí)別
• 第二檔：濱江集團(tuán)
• 第三檔：保利發(fā)展、招商蛇口、龍湖集團(tuán)，凈利潤(rùn)10億元出頭
• 第四檔：綠城中國、大名城、世榮兆業(yè)等，基本是幾千萬至2億多的凈利潤(rùn)

招商蛇口在2025年年報(bào)中，給自己三大主要業(yè)務(wù)的定位是：做優(yōu)開發(fā)業(yè)務(wù)，做強(qiáng)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，做大物業(yè)服務(wù)。

開發(fā)業(yè)務(wù)從曾經(jīng)的追求規(guī)模到如今的追求質(zhì)量，標(biāo)志著行業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，以前是大大大，現(xiàn)在是要利潤(rùn)；資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，是各大房企正在發(fā)力的板塊，保利也要做強(qiáng)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)了；物業(yè)服務(wù)，接下來的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)在于非住宅物業(yè)以及增值服務(wù)，因?yàn)閭鹘y(tǒng)的住宅物業(yè)服務(wù)盈利太弱了。

在各大房企這兩年大幅減員的情況之下，招商蛇口2024年末在職員工數(shù)量為49501人，2025年末為49135人，雖然說減少了366人，但總體來講還是比較穩(wěn)定的。

02

招商蛇口在西安

關(guān)于西安，招商蛇口在年報(bào)中也多處提到。

例如：公司在上海、深圳、成都、西安、長(zhǎng)沙、南京、鄭州、蘇州、佛山、南通 10 個(gè)城市實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額排名前三……

再例如：上?？刀ㄒ际熬?、成都招商璽、成都錦城序、長(zhǎng)沙招商序、西安梧桐書院、上海林嶼湖畔等共 15 個(gè)項(xiàng)目入選 2025 年全國年度/半年度十大作品榜單……

從招商蛇口這兩年在西安的發(fā)展來看，也確實(shí)值得點(diǎn)贊。

前幾年的時(shí)候，招商蛇口在西安多板塊高溢價(jià)拿了一些高價(jià)地，隨后遇到區(qū)域市場(chǎng)下滑，帶來了盈利能力承壓，但最終依然不負(fù)眾望完美兌現(xiàn)，真的是寧愿虧自己也不辜負(fù)業(yè)主。

這兩年，招商蛇口在西安很明顯不拿高價(jià)地了，更加理性。并且通過產(chǎn)品層面的創(chuàng)新在市場(chǎng)中確立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，再加上多盤交付兌現(xiàn)力，從而實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)與口碑的雙贏。

2025年，招商蛇口在浐灞國際港、未央團(tuán)結(jié)片區(qū)新增儲(chǔ)了2宗地，土地面積合計(jì)約193畝，土地款合計(jì)約23.1億元，拿地金額排在西安房企第三，僅次于保利、綠城。

這兩塊地，對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目是招商西安灣、招商林嶼縵島，這兩個(gè)月先后入市，均為現(xiàn)象級(jí)的紅盤。特別是上周末開盤，但套總價(jià)420萬元至1090萬元的招商西安灣，開盤去化率達(dá)到了93%！

春節(jié)剛過，招商蛇口還簽約了其在西安首個(gè)住宅代建項(xiàng)目——未央團(tuán)結(jié)片區(qū)85畝地塊，攜手國企未央城建共同打造。

從招商蛇口目前在西安的發(fā)展來看，依然以住宅開發(fā)為主，其目前自持的商辦、酒店類資產(chǎn)主要是港務(wù)奧體板塊的伊敦諾富特酒店。

這座酒店位于招商局絲路中心項(xiàng)目北地塊A座上1-12層、32層整層、商業(yè)裙樓，總建筑面積27845.57平米，擁有229間客房及套房，以及大堂酒廊、食宜全日制餐廳（112人餐位）、玲瓏中餐廳、超2000㎡的宴會(huì)及會(huì)議空間等。

北京產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)上的信息顯示，該酒店資產(chǎn)正在掛牌尋找買家。

在住宅開發(fā)整體利潤(rùn)越來越低的情況之下，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)又有限，盈利能力依然是招商蛇口接下來在西安面臨的考驗(yàn)。