“38號(hào)文”正式發(fā)布，“地產(chǎn)供地暫停”謠言終結(jié)

3月16日，自然資源部國(guó)家林業(yè)和草原局關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知（自然資發(fā)〔2026〕38號(hào)，簡(jiǎn)稱(chēng)38號(hào)文）正式發(fā)布。

由于38號(hào)文中有關(guān)于“新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”的表述，一度被誤解為“暫停供地”的信號(hào)。

實(shí)際上，不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)≠不供應(yīng)房地產(chǎn)用地。

3月16日的例行新聞發(fā)布會(huì)上，自然資源部自然資源開(kāi)發(fā)利用司司長(zhǎng)孔維東解讀指出，文件中明確新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這不等于不供應(yīng)房地產(chǎn)用地。

相反，這是為了要重點(diǎn)用好存量資源“精供優(yōu)供”。因城施策把握好供地的節(jié)奏和時(shí)序，優(yōu)先布局區(qū)位優(yōu)越、配套完善的區(qū)域，促進(jìn)企業(yè)“拿好地、建好房”，不斷完善城市功能、提升市民生活品質(zhì)。比如，近期一些城市將存量閑置土地打造成配套成熟、宜居宜業(yè)的優(yōu)質(zhì)地塊，成為土地市場(chǎng)上的“香餑餑”。

38號(hào)文的主旨是“一、以存量控增量；二、優(yōu)化資源配置。三、更加適配市場(chǎng)需求”。

孔維東指出，當(dāng)前要“盤(pán)活一畝才能新增一畝”，通過(guò)存量和增量良好協(xié)同，既防止城市無(wú)序擴(kuò)張、攤大餅式發(fā)展。

同時(shí)，土地要素配置要算好“三本賬”，一方面要增加能源交通水利等重點(diǎn)工程土地供給，也要保障新質(zhì)生產(chǎn)力等現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)合理用地；另一方面，與群眾生活息息相關(guān)的城中村改造、公共服務(wù)設(shè)施等民生項(xiàng)目，加大新增建設(shè)用地支持力度。

對(duì)于38號(hào)文的影響，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)采訪(fǎng)了廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉。其指出，城市新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并不是地產(chǎn)要禁止供地了，也不是地產(chǎn)供地“暫停”了。

因?yàn)槌鞘型羶?chǔ)中心已經(jīng)儲(chǔ)備或正在儲(chǔ)備的建設(shè)用地，每年也會(huì)有15%-20%的部分投向新房開(kāi)發(fā)，主要是中心城市的“好房子”產(chǎn)品。

其次，存量未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地，部分也會(huì)調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)、二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓?zhuān)胄碌耐顿Y主體，政府收儲(chǔ)等，再次投放到房地產(chǎn)用地市場(chǎng)上；再次，包括城中村改造、舊廠改造等，出于資金平衡、產(chǎn)城融合、打造產(chǎn)業(yè)社區(qū)或商務(wù)社區(qū)、土地綜合開(kāi)發(fā)等，也會(huì)有很大一部分作為房地產(chǎn)用地等。

李宇嘉認(rèn)為，38號(hào)文明確的“新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”，這與十五五規(guī)劃“合理安排房地產(chǎn)用地規(guī)模和布局，促進(jìn)土地供應(yīng)與存量住房、人口變動(dòng)等相協(xié)調(diào)”是一致的。

因?yàn)槟壳按媪课磥?lái)發(fā)用地（特別是房地產(chǎn)用地）規(guī)模非常大，包含已批未供、已共未用、低效閑置地塊等，很多城市夠5-10年利用。因此，新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，主要是基于統(tǒng)籌存量和增量開(kāi)發(fā)利用，倒逼房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)向存量。

同時(shí)，從房地產(chǎn)用地的結(jié)構(gòu)來(lái)看，盡管各地披露的短期新房在售庫(kù)存消化周期并不長(zhǎng)，很多城市低于18個(gè)月，但廣義庫(kù)存（含已拿地未開(kāi)工、在建未竣工）處于歷史高位，在建未批售的規(guī)模也不小。38號(hào)文的發(fā)布，有利于開(kāi)啟新的城市更新進(jìn)程，創(chuàng)造出新的用地空間。

“當(dāng)前大部分城市戶(hù)均住房套數(shù)超過(guò)1.1套/戶(hù)。從結(jié)構(gòu)上來(lái)看，過(guò)去各地在城市外圍（近郊或遠(yuǎn)郊）供地更多，占比在60%以上。現(xiàn)在，外圍短期庫(kù)存、廣義庫(kù)存消化周期都非常長(zhǎng)。從這個(gè)角度來(lái)看，也不需要再增加建設(shè)用地了。”李宇嘉指出，土地供給規(guī)模、結(jié)構(gòu)的調(diào)整，存量土地盤(pán)活的模式，城市更新的政策等，都是根據(jù)住房供求關(guān)系、人口變動(dòng)等，在源頭上調(diào)整供地規(guī)模和布局。

（來(lái)源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn) 編輯：王婷婷）