北京房企的新手保護期，結束了

北京樓市，正在經歷一場無聲的“大逃殺”。

曾幾何時，進京趕考是房企的成人禮。2019年年底的疫情，讓北京樓市意外地撕開了一道口子。曾經遙不可及的房企進京夢變得稀疏平常，但凡資金有余力或奉命背負一線戰略布局的，都想來北京樓市分一杯羹。

而過去這五年間，也確實成了新進京房企的“新手保護期”。中建系、海開、越秀、大華、興創……這些名字在北京樓市輪番登場，賺得盆滿缽滿。

但天下沒有不散的筵席。 隨著好地段越來越不稀缺，房企的新手保護期紅利，正在肉眼可見地消失。

01 進京趕考，遍地黃金

2020年，是全國樓市的一道分水嶺。疫情停擺疊加三道紅線，讓很多民營房企揭不開鍋，如旭輝、鴻坤等，由于全國資金流的受阻，大幅降低甚至停止在北京拿地，北京樓市出現了一個典型的拿地窗口期。

行業下行，北京遠郊地段的土地不好賣，為了維持土地財政，政府不得不拿出一些壓箱底的區域中心好地段。例如北沙灘（學府公館）、永豐（幸福里）這些地塊，放在行情好的時候，是絕對舍不得拿出來的。

這就給了新進京房企絕佳的機會。

典型如中建智地，先是在房山打造出房山國賢府積攢了一波口碑，又憑借奶西中建宸園、酒仙橋北京宸園、璞園park等紅盤，迅速在北京站穩腳跟，甚至一度登頂北京房企銷冠。

中建玖合也不甘示弱，太陽宮中建玖合府、通州運河玖院等紅盤，讓其在副中心大放異彩。

還有福建國企建發，憑借新中式的絕技+首次區域供地的地段，在朝陽、順義、昌平、豐臺、海淀連番拿地，再加上同樣做新中式的競爭對手泰禾隕落，建發成為北京樓市別具一格的存在，望京養云、昌平文源府、珺和府、順義觀云、昌平觀堂府、豐臺璟院和觀宸，還有大熱門建發海晏，建發幾乎做一個成一個，北京成為建發的一個業績主力大區。

此外，還有地方城投海開，趁著海淀“放地”，做了圓明天頌、棲海云頌、頤海云頌，以及如今開盤在即的0702地塊；

廣州房企越秀，雖然產品力一般，但人家拿地精準，多次命中熱門地段，如石景山天玥、朱辛莊越秀星樾、朝陽璞樾、海淀香山樾等；

甚至就連上海房企大華，都趁著這一波紅利期弄了個大華啟宸府，賺得盆滿缽滿。

由此可見，這五年，是新進京房企的大發展時期，其本質是優良地段的土地釋放紅利。

其實吃上這波紅利，也不止新進京房企。扎根北京的央國企三巨頭中海、保利、華潤，同樣也是吃得很歡。

例如中海近幾年連番拿地，在豐臺、石景山等近郊地段囤了大批項目；保利在朝陽實現大發展，保利天匯、朝央和煦網紅疊出；華潤深耕豐臺、海淀、亦莊、通州，如海淀幸福里、豐臺的悅府潤府，西紅門橡樹灣，亦莊雙子，通州云璟攬悅、朝棠攬悅，讓華潤成為北京四五環樓市集大成者。

02 紅利消失，內定成風

然而，紅利期總有結束的一天。

隨著好地段越來越不稀缺，房企的新手保護期紅利也越來越少了。這一點，從最近的土拍市場就能看出端倪。

2025年的北京土拍，呈現出明顯的“內定”趨勢。

全年成交的40宗涉宅用地中，有26宗是底價成交，占比高達65%。這意味著，大部分地塊在掛牌前就已經有了意向買家，所謂的拍賣只是走個過場。

例如，北京海淀上地0702地塊，不出意外被海開底價拿下；石景山區新首鋼1609-012地塊，在拍賣75天前，就被首鋼地產鎖定并發出招標通知，等等。

更值得注意的是，拿地主體依然以央國企及地方國資為主導，總占比超過九成。民營房企中，僅有少數如懋源地產有所收獲。

這說明，好地段也吸引不來房企投資了。

房企們開始變得謹慎，不再像以前那樣盲目舉牌。他們更愿意通過聯合拿地的方式，分散風險，抱團取暖。

03 有人歡喜，有人愁

在這場核心土地釋放的新手保護期紅利中，有人賺得盆滿缽滿，也有人黯然離場。

卓越，就是那個沒有拿到好地段的典型。

2021年，卓越高調進京，一口氣拿下四個項目（青云上府、熙悅晴翠、北清云際、奧森春曉），總地價超過187億。但很快，樓市行情急轉直下，卓越被套住了。

為了回籠資金，卓越不得不割肉出貨。在項目公司中，卓越持有的權益比例，最高只有40%，最低僅為17%。

最終，卓越對北京市場的興趣逐漸變淡，北京公司開啟了一輪裁員，北京、青島合并為華北大區。

卓越的遭遇，是進京房企新手保護期結束的一個縮影。

04 結語

北京房企的新手保護期，結束了。

昨天我參加了中建智地的歇甲灣發布會。看完發布會我最大的感受是，沒有做好產品的能力，就沒有拿地的勇氣。以前單純由地段決定命運的拿地型房企，正逐步被能夠打造好產品的產品型房企所代替。

是啊，即使是拿了海淀樹村地塊的中海，也會因為產品問題而飽受爭議；換做三年以前，即使這個項目產品有瑕疵，也必然是清盤的節奏。

未來，北京樓市將進入一個“少而精”的時代。政府通過“少而精”的優質地塊供應激活市場，房企則以審慎姿態聚焦于能打造“好房子”的稀缺資源。

對于房企來說，過去那種靠拿地就能賺錢的時代已經一去不復返了。未來，他們需要更加注重產品力與綜合運營能力，才能在激烈的市場競爭中生存下來。

對于購房者來說，這或許是一個好消息。

隨著房企新手保護期的結束，市場上的產品將更加多元化，品質也將得到提升。畢竟，只有好房子，才能在這個時代生存下來。

北京樓市，正在迎來一個新的時代。