2026廣州樓市：地王出現，轉熊為牛

一支穿云箭，千軍萬馬來相見。

昨天馬場地塊，歷經9個小時，243輪激烈競價，最后由越秀一劍封喉，總成交價236億。

競拍總價為廣州歷史第二，樓面價首次破8.5萬/平，登基廣州土拍新王。

其競拍時長及競價輪數雙雙刷新歷史，圍觀人數超10萬+，一度拍到系統崩潰...

怎一個熱字了得。

無獨有偶，廣州拍出驚天地王，當天A股和港股房地產板塊表現強勁，一片欣欣向榮。

春江水暖鴨先知，正是河豚欲上時，現在馬場這支穿云箭已經射出。

在此，淘房君斗膽喊話：馬年買馬場，而廣州樓市也是時候發起反攻信號了！

01.

2009年歷史回響

地王出現，轉熊為牛

歷史總是驚人地相似。

時間翻到2009年初，廣州樓市仍處于次貸危機后的低位期。

為挽救樓市，官方救市計劃出臺，利率大幅下調，稅費減免、首付降低。

隨后成交量小幅回升，買家也從恐慌入市轉向觀望態度，核心區開始止跌反彈。

直到年中地王炸場，珠江新城D8-C3地塊（即星匯御府，是馬場收儲前珠江新城最后一幅住宅用地），成為當年珠江新城乃至廣州住宅地王，樓面價約1.5萬/平。

地王之后，市場信心徹底扭轉，資金瘋狂回流核心區。

當年的金九銀十量價齊創新高，珠江新城等核心區單月漲幅明顯擴大。

全年成交也創歷史記錄，珠江新城年末沖到2萬+/平，廣州一手均價突破1萬元/平。

除了住宅地王，珠江新城還有多宗標志性地王出讓，都深刻影響著廣州樓市格局。

2007年，泰華房地產以10.9億元競得B1-3金融地塊，樓面價11912元/㎡，溢價超400%，一己之力在兩年內將商業地價翻了4倍。

2012年恒大以13.22億元，樓面價3.2萬/平，溢價超169%，奪得珠江新城最后一宗商服用地D4-B2，創當時廣州商業地價巔峰。

每宗珠城地王的誕生，都是對市場信心的重塑，帶動周邊行情上行。

回望歷史，當下的市場反應幾乎是如出一撤：

1、利率歷史新低，增值稅減免

（首付、利率均已達到歷史低位，個人售房增值稅5改3、換房退個稅、商辦首付比例降至30%、房票跨區流動等，購房門檻持續創新低）

2、成交量已出現明顯回暖

（1月廣州賣了8881套二手房，環比上漲1%；最新的廣州二手住宅價格環比降幅較上月收窄0.3個百分點，顯示出現市場底部修復的跡象）

3、珠江新城新地王登基

（廣州8家房企搶一塊地搶了243輪，搶出個236億的新地王，開發商用真金白銀投票，賭未來幾年房價一定會掉頭向上）

同時，這也論證了一個觀點：

廣州仍然是單中心城市，珠江新城仍然掌握著廣州樓市的定價權。

珠江新城行，廣州樓市不一定行，但珠江新城不行，廣州樓市就一定不行！

樓面價從2009年的1.5萬/平，再到2026年的8.5萬/平，18年漲幅超過5.6倍，直接反映出珠江新城的價值變遷。

現在，珠城二手已經開始出現漲價苗頭。

廣粵尊府有房源漲價150萬，保利心語漲20萬，中海璟暉華庭漲價102萬.......

整個板塊1月成交了83套二手房，同比上漲90%。

同時也帶動了次級改善板塊的輪動。

金融城網紅盤蘭亭盛薈，短短一個月賣出20套；天河北單月去化漲超3倍；天河公園板塊成交環比猛漲60%。

綜合以上信息，馬場地塊的拍賣，是有可能復刻當年信心效應。

02.

香港狂飆，上海松限

廣州的小陽春還遠嗎

看完時間上的縱向對比，再來看看空間上的橫向碰撞。

北上廣深港，全中國最頂尖的五個城市，本質上都是同一批梯隊。

隔壁大灣區最敏感的金融中心，香港已經量價齊升，成為全國第一個房價上漲的城市。

2025年香港全年住宅買賣注冊量接近6.3萬宗，同比增幅為18.3%；2025年香港私人住宅售價指數同比上漲約3.3%，自2021年后首次年度上漲。

國際投行摩根士丹利甚至預測，2026年香港房價還得漲10%以上。

上海昨天連日送出“滬七條”，把非滬籍在外環內購房的社保年限從3年變成1年，簡直是給資金撕開一個大口子。

廣州也是如此，當大部分人還沉浸在“房價還會跌”的慣性思維里，聰明資金早已悄然調頭。

克而瑞數據顯示，2025年廣州3000萬元以上豪宅成交達400套，較2024年的258套增長55%。

5000萬元以上頂豪產品成交115套，同比激增123%，首次突破百套，遠超2024年的39套及2023年的24套，創下歷史新高。

按照廣州樓市的行情效應，一般始于豪宅，續于改善，終于剛需。

所以今年房價，一定是會觸底反彈，這不是盲目樂觀，這其實已經是明牌。

畢竟廣州這樣的一線城市，從來不缺基本面。

可以說，廣州人氣旺、資金足、產業硬，核心區域的改善型需求和剛性需求始終存在。

其核心支撐有二：

第一，廣州房價已經超跌。

樓市不能再跌，也跌不動了。

從全市來看，2025年廣州一手住宅均價約為34438元/平方米，同比下降4%，近四年來最低。

廣州開年放的土拍大招，就是想確保樓市在一季度迎來開門紅，要搞好房地產，不能再讓信心崩塌。

第二，廣東新春第一會，廣州永遠是大哥。

五年來，廣州GDP跨越臺階，突破3.2萬億元，同時成為全國第三個消費、外貿“雙萬億”城市。

這標志著這座城市在內需與外循環之間，實現了新的均衡格局。

廣州缺的只是市場情緒的拐點，現在這個拐點已經來了。

這場由土拍開啟的復蘇之戰，將會貫穿整個2026。