曾經溫州區域“地王”，今天新房44折勉強成交！背后發生了什么？

立春之后，拍賣市場似乎依舊沒有起色！

今天，位于甌海新橋的弘陽上坤·潮起四季（推廣名：西湖四季）共拍賣了11套房源，建面約101.88-138.65㎡，起拍總價約118-169萬元，起拍單價約1.14-1.22萬元/㎡，僅成交1套，5幢501室房源。

該房源建面約138.63㎡，僅經過1輪競價，成交總價約168萬元，成交單價約1.21萬元/㎡，溢價率0%。

而且這批房源已經是二拍了，當初一拍的起始均價約1.5萬元/㎡。如今二拍起價接近安置房小區的價格，卻依然只能成交1套房源，其他10套房源全部流拍。

下面我們一起來看下，今天拍賣房源的具體情況。

（拍賣市場是二手房市場的的局部縮影，與常規二手房市場存在較大的差異，并不能代表整體二手房市場，僅供參考。）

01、弘陽上坤·西湖四季（潮啟四季苑）

位于甌海區新橋街道翠微大道與金蟾大道交匯處東側。北側為會昌河、沿河公園；西面為山水名都，東面為旸湖錦園，南面為新橋人民法庭、湖悅嘉園、榮安·江河擁翠。

周邊有成熟的居住氛圍，底商繁多，生活便利性較高，這一帶形象面偏新，再往東，城市界面會偏老一些。

該小區分為東西倆地塊，中間一河之隔，

西側B-03地塊（二組團），由弘陽以7.55億元+10400㎡（人才房面積）競得該地塊，樓面價11080元/㎡，溢價率 29.94%（封頂）；

東側B-07地塊（一組團），也由弘陽競得，成交總價約6.16億元+10200㎡（人才房面積），樓面價11020元/㎡，溢價率 29.94%（封頂）；

推廣名為潮啟四季、西湖四季，開盤于2019年10月-2021年9月，面積段約101-140㎡，開盤毛坯均價約2.3-2.4萬元/㎡，裝標為2000、3000元/㎡，開盤去化情況較為不理想，后期通過返現、送車、送車位、送家電等方式促銷。

當時主打的賣點是小區北側的會昌河+景山視野。

后該小區西側地塊交付于2022年10月，東地塊交付于2023年7月，期間曾出現延期交付的情況，最終落地后小區內的實景認可度不太高。

本次拍賣的房源均位于東地塊，分別位于3、4、5、7、8幢。

其中僅有成交的房源5幢501室，5幢位于東地塊西側，共10層，小高層產品得房率會高一些，兩梯兩戶，東西邊套的戶型基本一致，共享電梯廳。

西面擁有河景及公園視野，同時3、5、6幢西側存在底商，雖然帶來便利性，但可能存在噪音、油煙等影響，東側為25層高的4幢，東南側為23層高的2幢，早上的采光略受影響。

這批房源已騰空，內部附帶房開裝修（2000元/㎡），基本夠用，但維護程度一般。

房源實景圖

2021年8月，5幢501室開盤毛坯備案價約為353.5萬元，裝標以2000元/㎡計算，無折扣，實際含裝總價約381萬元，含裝單價約2.75萬元/㎡。

今天的成交價相當于當年的開盤價的44折，表現不佳。

據冰山平臺，2025年8月潮啟四季二組團成交1套建面約101㎡房源，成交總價約155萬元，成交單價約1.52萬元/㎡；

目前，潮啟四季138㎡房源掛牌較少，僅貝殼平臺掛牌1套精裝帶家具房源，報價約249萬，報價單價約1.8萬元/㎡，

其他面積段（101-128㎡）房源，報價單價約1.6-1.8萬元/㎡，根據樓層、裝修等因素價格略有不同。

今天這套成交房源所在的樓幢不錯，西側為沿河公園，總樓層也不算高，對應樓層也不是特殊樓層，只不過是東邊套房源，公園景觀差一些。

房源內部為房開裝修，聊勝于無，基本夠用。再結合該房源低于市場價不少的成交價來看，有一定的性價比。

02、其余房源拍賣成交情況

至于今天其他房源的拍賣情況，可以見下圖，市場的成交情況依舊較為低迷。

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