開發(fā)商交付減配，會(huì)有哪些騷操作？

我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

房段子購房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

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粉絲

提問

你好，之前看了你的菜雞互啄理論（https://weibo.com/1551561845/QgvhZhqi7），請(qǐng)問下，如果開發(fā)商減配的話，會(huì)從哪些方面來呢？

房段子解答

如果開發(fā)商減配的話，會(huì)從哪些方面來呢？

主要是從園林公區(qū)，還有一些用材用料以及隱蔽工程來偷工減料，小紅薯上很多wq的，匯總下大家絮絮叨叨的內(nèi)容，基本就是以上問題。

具體來說，第1??就是景觀園林，這個(gè)是最易下手的。

園林屬于項(xiàng)目末期工程，資金最緊張，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)模糊，不涉及結(jié)構(gòu)安全。最后表現(xiàn)為 名貴大樹變樹苗、灌木叢變廉價(jià)草坪、水景被填平做硬化。

第2??則是公區(qū)減配，犧牲大家的“面子”，開發(fā)商喜歡利用合同中的“同檔次品牌”條款作為合法降配依據(jù)。常見于大堂石材變瓷磚、車庫環(huán)氧地坪變金剛砂或水泥地固化、電梯/空調(diào)等設(shè)備品牌降級(jí)等。

第3??招則是裝修材料以次充好，門窗與外立面，這些影響美觀與使用的地方。把系統(tǒng)窗/三層玻璃降為普通窗/兩層玻璃、五金件以次充好；外立面材料逐級(jí)降等（如鋁板變真石漆再變質(zhì)感涂料）。最終導(dǎo)致建筑壽命縮短，幾年后可能出現(xiàn)窗扇故障、外墻開裂滲水等問題。

如果前面三招都還沒降本增效，第4??招則是最可惡的隱蔽工程，觸及“底線”，危害最大。比如防水卷材、保溫層厚度/材料縮水；電線、水管等管線質(zhì)量降級(jí)。入住數(shù)年后問題頻發(fā)（如漏水、跳閘），維修困難且無人負(fù)責(zé)。

所以我們普通人買房，前期要重點(diǎn)收集開發(fā)商、銷售的各種宣傳資料、承諾。

收房時(shí)不要只關(guān)注戶內(nèi)細(xì)節(jié)，應(yīng)多檢查公共區(qū)域（車庫、大堂墻面材質(zhì)）和隱蔽角落（綠化品質(zhì)）。

要提前建群，聯(lián)合鄰居要求開發(fā)商組織“工地開放日”，提前監(jiān)督。

總之，信息不對(duì)稱是最大風(fēng)險(xiǎn)，購房者需保持清醒，關(guān)注那些不易察覺但影響長(zhǎng)遠(yuǎn)的“公共的、隱蔽的”部分，以避免成為博弈中的犧牲品。

粉絲提問

你好，我預(yù)算：125-145w；大小：大于90平?；需求：工作程序園，目前在孵化園上班，以后工作應(yīng)該也一直會(huì)在南邊，希望地區(qū)偏下，三環(huán)外，附近大型商超能近些。前期在貝殼上看了些， 目前考慮南湖、大面板塊。還有麓湖合悅廣場(chǎng)附近的價(jià)格稍低的小區(qū)。 看下老師你那邊是否有更好的地區(qū)和小區(qū)推薦？

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

其實(shí)你的需求和目標(biāo)，是非常明確的，核心點(diǎn)就是以孵化園（南門程序員）為基本訴求，往周圍尋找自住（90平出頭的三口之家）+通勤（主干道、地鐵站周圍）的買法，需要考慮到周邊有商場(chǎng)，然后看了南湖、大面以及海昌路和悅廣場(chǎng)周圍的低價(jià)小區(qū)。

從我10多年的樓市咨詢經(jīng)驗(yàn)來看，當(dāng)前你們預(yù)算是150萬內(nèi)，然后面積90平的話，意味著單價(jià)1.66萬以內(nèi)，所以這個(gè)單價(jià)總價(jià)是買不到新房的了，只能看看二手房。二手房滿足這個(gè)預(yù)算的其實(shí)挺多，成都二手房成交中位數(shù)才一百三四十萬，所以你的預(yù)算是達(dá)標(biāo)了的，只不過在這樣的預(yù)算下，也有很多劣質(zhì)板塊劣質(zhì)樓盤，真正能從中挑選適合你長(zhǎng)期發(fā)展的，我認(rèn)為還得一路往南，考慮高新+天府新區(qū)的個(gè)別區(qū)域，高新著重看看中和新川，天府新區(qū)圍繞五環(huán)路內(nèi)外來尋找，也就是南湖生態(tài)帶+海昌路、萬安一帶。

也就是說，剔除了大面的買法，因?yàn)樗环矫嫱ㄇ诰嚯x是個(gè)難題（換乘或者堵車），也并非主流的程序員聚集地，再者二圈層的大面，內(nèi)卷比較嚴(yán)重，樓市價(jià)值不高，適合養(yǎng)老躺平或者龍泉周邊客群。

回過頭來再看具體的買法呢？中和未嘗不是一個(gè)答案，距離孵化園、軟件園都比較近，當(dāng)前6-9號(hào)線直達(dá)孵化園，未來還有22號(hào)線加持。陸肖這邊有萬象天地商業(yè)，遠(yuǎn)一些的環(huán)球中心，skp，大魔方商業(yè)也是手到擒來，真的挺適合預(yù)算一般的互聯(lián)網(wǎng)上班族。

中和生活氣息濃厚，挨著金融城林家壩新川核心區(qū)都很近，未來是高新的拆遷改造重點(diǎn)區(qū)域，是有一定價(jià)值潛力的。你可以看看**，目前有92平套三掛牌140多萬滿足預(yù)算，好好磨價(jià)的話，我估計(jì)140萬內(nèi)可以拿下，主要就是去線下實(shí)地感受這個(gè)地段這個(gè)樓盤，以及具體房源的綜合品相喜好。如果遇到優(yōu)質(zhì)房源，買下來，不論是保值（近7年低位）還是生活又或者通勤，我認(rèn)為都是沒問題的。

**地鐵口還可以看看**這個(gè)次新電梯房，有95-109平的大套三可選上車，開發(fā)商不是品牌開發(fā)商，但是房齡相對(duì)新一些，主要看樓盤本身的維護(hù)保養(yǎng)如何。當(dāng)前單價(jià)1.3萬+可以上車，總價(jià)140萬出頭買109平（大套二可改套三）。

繼續(xù)南下，其實(shí)可選的也還比較多，這些樓盤雖然定位剛需房，但是基于高新的身份和近孵化園軟件園的地段，我覺得是可以側(cè)重優(yōu)選一下的。

比如**105平的套三，**104平的套三，**90-95平的套三，**90平的套三，都可以說有大量可選上車的機(jī)會(huì)。沒必要去很遠(yuǎn)的地方了（比如大面）。再南一些，可以看1號(hào)線主干道，廣都附近的（地鐵直達(dá)孵化園），這邊聚集了大量的剛需南門上班族，比較適合你們的需求和情況。建議考慮**（90-99平套二套三，品牌開發(fā)商，地段好，高新身份，不過是超高層）。

來到天府新區(qū)，五環(huán)路（牧華路-麓山大道周圍的話，優(yōu)勢(shì)的挨著成熟的和悅廣場(chǎng)商場(chǎng)比較近，但劣勢(shì)在于距離地鐵較遠(yuǎn)，通勤次之，看你如何取舍了？我個(gè)人建議是品質(zhì)房源第一，通勤第二，商業(yè)第三（不是天天都必須逛街）。

五環(huán)路這邊可以看海昌路和悅廣場(chǎng)周圍的**（剛需小樓盤，106-111平的大套三）；**（稍微老氣，可以買到102-123平的大套三）；**（次新高密剛需房，可以買到90平套三，樓下就是商場(chǎng)），至于萬安這邊的**（外墻紅色醒目扎眼，一方面也只能買到90平套三，距離商場(chǎng)稍遠(yuǎn)，另一方面就在地鐵口，而且生態(tài)環(huán)境好，安靜不吵，看你取舍了？）

最后回到華陽南湖這邊來看的話，其實(shí)次新樓盤也不少，但個(gè)人感覺不自駕的話，鏈接地鐵站，尤其是去往孵化園不是很便捷，而且轄區(qū)內(nèi)次新房太多了，互相踩踏之下，價(jià)值爆點(diǎn)是看不到的，只能無限期的內(nèi)卷下去，差強(qiáng)人意。

總的來說，大致需求是很明確的，思路也沒啥問題，我建議你接下來多花點(diǎn)時(shí)間，去找下這些樓盤對(duì)應(yīng)的中介（一個(gè)板塊找一個(gè)即可）詳細(xì)推薦具體樓盤和房源，線下實(shí)地挨個(gè)考察樓盤的品質(zhì)優(yōu)劣（外部的地段配套舒適性尤其是通勤，內(nèi)部的小區(qū)環(huán)境維護(hù)保養(yǎng)個(gè)人喜好如何），房源優(yōu)劣（具體房源的視野噪音采光樓層，裝修，戶型布局得房率，性價(jià)比等），這些都是我們后面深入到線下后，再多多橫向?qū)Ρ鹊淖龇恕，F(xiàn)在我們主要的方向，就是按照中和新川海昌路南湖的路線去看一遍。

粉絲提問

你好，我預(yù)算400多萬，想買南門的兩個(gè)樓盤，終極PK一下，到底哪個(gè)更好？樓盤詳情發(fā)給你了。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

這兩個(gè)樓盤看來是你最終極的二選一了，說實(shí)話，能進(jìn)入到這一步，挺不容易的，因?yàn)槭忻嫔细鞣N樓盤眼花繚亂太多了，最終考慮到這一步說明經(jīng)過了充分的對(duì)比和篩選。

從外部的角度來說，比如通勤，學(xué)區(qū)，我覺得兩者差別不大，不足以分出優(yōu)先順序。比如A樓盤到地鐵500米，步行10分鐘內(nèi)輕松搞定，而且未來北側(cè)或有**號(hào)線加持，換乘到**，是比較方便的，但是B樓盤的話，雖然到地鐵站700米，北上換乘去**的話，是遠(yuǎn)一些，但是未來也有可能把**TOD打通，到時(shí)候步行去**地鐵站（1.2公里），一鍵直達(dá)**更省事，所以兩者在交通方面各有所長(zhǎng)，分不出勝負(fù)。

還有就是學(xué)區(qū)，**最大的問題是***基本是能夠打平的。

但是也涉及到你孩子下半年讀1年級(jí)，到時(shí)候買房了不一定就交房了，要看你們戶口在哪里？不曉得你們提前了解過孩子讀書的問題沒？

然后還有第三個(gè)基本打平的問題，那就是戶型產(chǎn)品以及單價(jià)性價(jià)比。

A樓盤132戶型，東西朝向，得房率93%，450萬計(jì)算的話，套內(nèi)單價(jià)大概是3.66萬/平。B樓盤的143戶型，南北朝向，得房率89%，按照450萬計(jì)算，套內(nèi)單價(jià)大概是3.53萬/平。所以從單價(jià)性價(jià)比單價(jià)角度來說，他們1000的差距，確實(shí)不大，可以說很小了。A樓盤雖然是東西朝向，但是避免了主干道噪音，算是優(yōu)點(diǎn)。B反之，雖然是南北通透，但是南側(cè)臨主干道有噪音困擾，所以也好不到哪去。

到這個(gè)時(shí)候，我覺得真正能立見高下的，其實(shí)是地段能級(jí)。這里我提出一個(gè)觀點(diǎn)，非頂流豪宅區(qū)域，寧做鳳尾，不當(dāng)雞頭。

B的基本面是什么？是周邊大量的**等開發(fā)商密集布局的剛需剛改樓盤。剔除最改善的**大戶型，B的143戶型，算是周邊比較大的改善產(chǎn)品了，這意味著未來二手房市場(chǎng)，會(huì)受到周邊很多剛需樓盤的價(jià)格拉扯。你在強(qiáng)力往上苦撐高價(jià)，剛需盤以此為契機(jī)拿你為標(biāo)桿，價(jià)格背刺，先跑為敬，大量的低價(jià)低成本房源，會(huì)長(zhǎng)期使得這邊的房?jī)r(jià)不會(huì)有很大起色。

所以買房不僅要看里子好不好，更要看外部的這些鄰居們（包括**本身都有T4剛改產(chǎn)品）是否會(huì)壓制自己的發(fā)展？（也就是以前我們常說的板塊純粹性，豪宅之所以豪宅，一定是改善林立的板塊）。

反過來說A，我覺得周邊幾個(gè)樓盤，都是純改善的，包括***，這幾個(gè)盤是比較純粹的改善大戶型，未來具有價(jià)值抱團(tuán)的作用，132面積段的產(chǎn)品，在周圍幾個(gè)盤來說，是鳳尾狀態(tài)，這個(gè)時(shí)候身份就隨之轉(zhuǎn)變，前有**大戶型拉漲，反過來A的132戶型，作為鳳尾可以被動(dòng)上漲，坐收漁翁之利。從資產(chǎn)的穩(wěn)健性來說，我更看好A，也是當(dāng)前大家一提到**，就比較明確的一個(gè)純改善盤。

總的來說呢，這種差異在 5-10 年的持有周期中會(huì)更明顯，尤其當(dāng)你未來考慮置換時(shí)，純改善板塊的抗跌性更強(qiáng)。我覺得還是A更符合你們綜合需求的.