郭明瑞老師講案例 | 第一百一十一期：買受人滌除標的物上抵押的權利行使

案件事實

2014年9月，甲公司與銀行簽訂最高額抵押合同，約定：甲公司以其自有的A、B兩宗國有工業用地土地使用權以及坐落于A地塊的1號至6號、8號至28號及附1號等18套辦公用房（以下簡稱案涉房屋）、坐落于B地塊的15套房屋共同為2014年9月19日至2017年9月18日期間甲公司簽署的借款、貿易融資、保函、資金業務及其他授信業務合同等主合同提供抵押擔保，擔保債權最高本金余額折合人民幣為500萬元；基于該主債權之本金所發生的利息(包括但不限于法定利息、約定利息、復利、罰息)、違約金、損害賠償金、實現債權的費用(包括但不限于訴訟費用、律師費用、公證費用、執行費用等)、因甲公司違約而給銀行造成的損失和其他所有應付費用等，也屬于被擔保債權；依據上述兩款確定的債權金額之和，即為擔保的最高債權額。

合同簽訂后，甲公司與銀行先后就上述33套房屋和2宗土地使用權分別辦理了抵押登記手續。A樓房屋總面積為7124平方米，案涉房屋總面積為1015平方米。

最高額抵押合同中未約定每套房產、每宗土地的抵押擔保金額，但抵押登記他項權證中對于每一套房屋及兩宗土地均各自登記了抵押擔保金額，總擔保金額為500萬元。其中A土地抵押金額為166萬元，B土地抵押金額為135萬元。

辦理抵押登記后，甲公司又以買賣或以物抵債的方式將案涉房屋轉讓給了案外人a、b、c，并已實際交付，但未辦理過戶登記。B樓15套房屋未處置，仍在甲公司名下。2016年9月，甲公司向銀行申請辦理承兌匯票，到期后未將相應款項足額交至銀行處。截至2018年2月，甲公司共拖欠承兌匯票墊款4979995.27元、逾期利息411370.85元。2018年3月，銀行將甲公司訴至人民法院。法院經審理后判決：甲公司應向銀行支付拖欠承兌匯票墊款4979995.27元、逾期利息411370.85元，并繼續承擔利息至實際給付之日止；確認前述33套房屋及2處土地使用權拍賣、變賣后在最高債權本金500萬元及基于該500萬元所發生的利息(包括法定利息、約定利息、復利、罰息)、違約金、損害賠償金、實現債權的費用（包括但不限于訴訟費用、律師費用、公證費用、執行費用等)、因甲公司違約而給銀行造成的損失和其他應付費用等金額范圍內享有優先受償權。該案件中原、被告雙方均未提及，法院也未查明每套房屋及兩宗土地的抵押金額。

甲公司進入破產程序后，銀行向管理人申報債權。經管理人審核并提交債權人會議核準后，由法院裁定認可的債權為本金4979995.27元、利息3227557.85元、實現債權的費用49785元，共計8257338.12元，均為抵押債權。2022年9月銀行將債權轉讓給乙公司。2022年10月，管理人依據債權人會議決議通過的財產變價方案對抵押的B地塊土地使用權及地上15套房屋進行了破產財產拍賣。扣除該部分已實現債權后，乙公司將剩余未實現的4957229.12元抵押債權轉讓給了丙公司。2023年1月，管理人將A地塊土地使用權及地上18套房屋進行了破產財產拍賣。最終，抵押權人丙公司以5068264元的價格競得本次拍賣的18套房屋及對應土地使用權。

拍賣結束后，房屋的占有人a、b、c等人提出異議，認為案涉房屋均由甲公司與其簽訂買賣合同或以房抵債協議，并已實際履行，要求管理人停止對案涉房屋及土地使用權的拍賣，并確認案涉房屋及土地使用權歸其所有。

后a、b、c等人向人民法院起訴，要求：1、確認其與甲公司簽訂的協議有效；2、確認其對房屋具有占有、使用、收益等權利；3、撤銷管理人拍賣；4、甲公司協助其辦理產權證書。丙公司作為第三人參與案件訴訟。該案審理過程中，法院查明了他項權證上登記的每套房屋及土地登記的抵押金額。經法院審理后判決：甲公司與a、b、c簽訂的買賣或抵債協議有效，第三人丙公司基于抵押權對涉案房屋享有優先受償權，同時向a、b、c等人釋明可以依據《物權法》第191條之規定，通過代甲公司清償債務以消滅抵押權，但未釋明具體應當各自替甲公司清償債權的金額。a、b、c等人上訴后，二審法院維持了原判。

債權計算問題

如a、b、c等人想要通過代甲公司清償債務的方式留下房屋，應如何計算每套房屋對應替甲公司清償債權的金額？

分析

對于這個案例，還有兩點不太明確的地方。第一個是關于擔保的債權是什么時候確定的？本案是最高額的擔保，最高額中必須有一個時間來確定債權，因為在整個擔保期間債權是浮動的，所以確認全部債權必然有一個結算期間，以及還有多少債權需要清理，這些時間沒有從案情介紹中體現出來。如果當事人沒有約定，如何確定債權期間，這是需要考慮的。關于這一點，可以根據《民法典》第四百二十三條的規定，有下列情形之一的，抵押權人的債權確定：（一）約定的債權確定期間屆滿；（二）沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年后請求確定債權；（三）新的債權不可能發生；（四）抵押權人知道或者應當知道抵押財產被查封、扣押；（五）債務人、抵押人被宣告破產或者解散；（六）法律規定債權確定的其他情形。第二個問題，擔保債權的金額是多少。這個案例中最終確定擔保債權為八百多萬，但有明確規定擔保債權最高五百萬，這八百萬的金額是如何界定的？如果明確約定最高擔保額是包括利息的，則兩項金額之和不能超過五百萬，如超出擔保金額，超過部分不在擔保范圍之內，這是我們在理論上必須明確的。

關于債權計算問題，如a、b、c等人想要通過代甲公司清償債務的方式留下房屋，應如何計算每套房屋對應替甲公司清償債權的金額。提了三種方案，方案一（a、b、c等人提出），按照房屋他項權證上登記的抵押金額計算。方案二：以A地塊土地使用權抵押金額166萬元除以該地塊地上房屋總面積7124平方米，得出每平米房屋所對應的土地使用權抵押登記金額，再乘以每套房屋的面積，可得出每套房屋對應土地的抵押登記金額，加上房屋他項權證上登記的每套房屋的抵押登記金額，二者總額作為基數，再乘以抵押債權總額與借款本金的比例，可以得出每套房屋及其對應土地應當負擔的抵押權金額。方案三：因案涉房屋及A地塊土地使用權拍賣成交價為506萬元，超出丙公司享有的抵押債權495萬元，故以495萬元為總額，按照每套房屋占案涉房屋總面積的比例分攤。

這三個方案都有一定的道理，但是也存在著一些問題，不能直接說選定哪一個。這個債權計算問題實際上就是抵押物轉讓的效力問題，以及房屋所有權和土地使用權抵押的關系問題。無論是從物權法還是民法典，對于土地使用權和房屋的關系，都是一并抵押。根據《民法典》第三百九十七規定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依據前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。根據《民法典》第四百零二條的規定，以建筑物和其他土地附著物等不動產進行抵押的，應當辦理抵押登記，且抵押權自登記時設立。本案中的土地使用權和房屋所有權是分別抵押的，因此就涉及到抵押債權如何實現的問題，我們要考慮物上最高擔保債權是多少，這樣的話，不論是a房屋、b房屋還是c房屋等，都有明確登記的債權。其實這個案子具體復雜的地方在于最后認定的擔保債權額為800萬而非500萬，這就涉及到每個物中擔保額的數量，而超出的300萬屬于哪一部分、超出部分是否是按照比例分攤，這是比較麻煩的。

本案中還涉及到抵押物的處分問題，我國立法上對于抵押物的處分的規定有所轉變。根據《擔保法》第四十九條規定，抵押期間，抵押人轉讓已經辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保，抵押人未提供擔保的，不得轉讓抵押物。抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。而在《民法典》中，第四百零六條規定，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

在物權編中，賦予了受讓抵押物的受讓人滌除權，即在主債務履行期限屆滿，債務人不履行債務時，抵押物的受讓人為了保有抵押物的所有權，防止抵押物的所有權因債權人對抵押物的拍賣而喪失，代債務人清償債務進而消滅抵押權的行為。在方案一中，沒有考慮土地使用權上設定的抵押。但土地使用權是單獨抵押的，有單獨的有關擔保的法律規定，這是抵押權登記中明確規定的。不動產抵押權登記的效力體現在物權設立效力、優先受償效力、對抗效力以及公示效力。

如果以后遇到類似問題，當然是要按照《民法典》的規定分析處理。《民法典》中規定抵押人有權處分抵押物，但當事人約定禁止轉讓的除外，而關于禁止轉讓的約定，應當登記，不登記則不發生效力。根據《民法典》第四百一十條，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。但這并不影響轉讓的效力，一旦轉讓行為有效，根據第四百零六條，這一條款明確承認了抵押權的追及效力，確保了抵押權人在抵押財產被轉讓后，仍然可以追及該財產并主張優先受償。綜上，根據這一系列的分析，我比較贊同第一個方案，如果土地使用權沒有單獨涉及的抵押權，則需要考慮房屋的擔保是否包含土地使用權。方案二和方案三在實際操作中還會遇到雨多問題，而方案一對于a、b、c等人來說也是比較容易接受的。