上海ITC，還能做奢場(chǎng)嗎？

Mall 觀察

觀察項(xiàng)目 | 上海ITC

作者 | 福貴

還沒完全開張，上海ITC（ONE ITC+TWO ITC+ITC Maison）這個(gè)超級(jí)購物中心就已面臨一場(chǎng)看不見硝煙的商戰(zhàn)。

一面是市場(chǎng)傳聞項(xiàng)目已經(jīng)集齊LV、DIOR、CHANEL、Hermes、Prada、GUCCI六大奢；

另一面則是陷入招商困境。

幾年前就已開業(yè)的ONE ITC，不到4萬平方米，卻引入LV等奢品，與上海港匯恒隆廣場(chǎng)同臺(tái)競(jìng)技，讓市場(chǎng)看到新鴻基地產(chǎn)的招商實(shí)力。

圖自新鴻基地產(chǎn)官網(wǎng)，僅供參考

然而，去年LV、Alexander McQueen、Valentino、Celine、Tiffany、Chaumet等奢侈品牌撤店，剩余的幾個(gè)品牌也預(yù)計(jì)在今年完成撤店。

截取自小紅書APP

最受關(guān)注、體量最大的ITC Maison，商業(yè)規(guī)模達(dá)27.9萬平方米，幾個(gè)月前開出少量空間，引進(jìn)10余家餐飲品牌，有些差強(qiáng)人意。

一邊是高期待，對(duì)新鴻基商業(yè)實(shí)力的信任，一邊是殘酷的現(xiàn)實(shí)，上海ITC難啊。

高端化路線，還能行嗎？

01

約28萬平方米體量

開了10余家餐飲品牌

對(duì)于上海ITC項(xiàng)目，從2013年新鴻基地產(chǎn)以217.7億元巨資拿地到現(xiàn)在，已經(jīng)折騰了十幾年。

項(xiàng)目總建筑面積超90萬平方米，商業(yè)部分近32萬平方米，其中主體商場(chǎng)ITC Maison，號(hào)稱要“再造一個(gè)徐家匯”。

但說實(shí)話，現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，它面臨的挑戰(zhàn)比想象中要多得多。

據(jù)了解，上海ITC由ONE ITC、TWO ITC以及ITC Maison構(gòu)成。

只是，因?yàn)轫?xiàng)目施工困難，整體是分階段建造入市。

據(jù)悉，370米高的T2裙房直接落在地鐵9號(hào)線上蓋，基坑距9號(hào)線隧道最近處，不足5米，與11號(hào)線車站“零距離”。而施工全程要確保地鐵1、9、11號(hào)線正常運(yùn)營(yíng)，技術(shù)難度極高。

到2019年12月，ONE ITC開業(yè)，體量約3.7萬平方米。體量雖小，但引進(jìn)的品牌很給力，包括LV、Prada、GUCCI、CELINE、Fendi、Valentino等品牌。

圖自ITC商場(chǎng)公眾號(hào)，僅供參考

2021年開業(yè)的TWO ITC，約4000平方米，主打餐飲，引入gaga、蘇小柳、PAIN CHAUD、金鳳來儀以及KIZOKU by 黑牛の店等品牌，與ONE ITC匹配。

單看ONE ITC、TWO ITC的品牌陣容，以及新鴻基地產(chǎn)的名頭，就很能打。

但是項(xiàng)目也很背，ONE ITC開業(yè)沒多久，就趕上大衛(wèi)生事件，TWO ITC也在此期間開業(yè)。

而這幾年的情況大家都知道，所以項(xiàng)目客流長(zhǎng)期低迷。

加之項(xiàng)目與上海港匯恒隆廣場(chǎng)臨近，品牌重合度高，去年LV、Alexander McQueen、Valentino、Celine、Tiffany、Chaumet等奢侈品牌撤店，剩下的據(jù)說今年也要撤走。

如今最核心的旗艦商場(chǎng)ITC Maison，體量達(dá)27.9萬平方米。原計(jì)劃2025年分階段開業(yè)，加之此前ONE ITC帶來的沖擊力，市場(chǎng)普遍認(rèn)為ITC Maison會(huì)帶來很大的驚喜。

但是ITC Maison去年8月僅有4-5層的美食坊開啟試營(yíng)業(yè)，開出11家品牌，包括馥麗華茶餐廳、wagas、PINTXOS西班牙小館、POETS泰獅、裕蓮茶樓、大馥燒肉丼飯、%Arabica、KOI、M Stand、星巴克、TRIO隨心碗。（大眾點(diǎn)評(píng)顯示品牌數(shù)量，以實(shí)際為準(zhǔn)。）

約28萬平方米的體量，開出11家餐飲品牌，確實(shí)是給了市場(chǎng)另類驚喜。

02

三條地鐵銜接

但劣勢(shì)也明顯

徐家匯是上海老牌商業(yè)中心，雖然現(xiàn)在有點(diǎn)中年危機(jī)，但人流量基礎(chǔ)還在，地鐵1、9、11號(hào)線仍能帶來龐大客流。

項(xiàng)目連著地鐵站，地下通道、空中連廊導(dǎo)流系統(tǒng)，可以無縫對(duì)接周邊商場(chǎng)和辦公樓，形成一個(gè)人流循環(huán)系統(tǒng)。

加之新鴻基地產(chǎn)與國(guó)際大牌的關(guān)系網(wǎng)成熟，招商資源積累豐富，擁有很多做高端商業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。

圖自新鴻基地產(chǎn)公眾號(hào)，僅供參考

但該項(xiàng)目的劣勢(shì)也很明顯。

最大的問題是時(shí)機(jī)。項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，錯(cuò)過了市場(chǎng)窗口期。

而且徐家匯商圈本身在經(jīng)歷調(diào)整期，上海港匯恒隆廣場(chǎng)在2020年左右完成升級(jí)改造，吸引力更強(qiáng)；太平洋徐匯店關(guān)門，變身新六百YOUNG，將朝著更年輕、更具創(chuàng)新力的商場(chǎng)發(fā)展。

整個(gè)商圈都在洗牌，上海ITC這時(shí)候入局，有點(diǎn)逆水行舟的感覺。

接著是體量大，意味著需要更多品牌填鋪，招商壓力也會(huì)很大。

而且恒隆地產(chǎn)近期動(dòng)作頻頻，上海恒隆廣場(chǎng)擴(kuò)容，也需要很多品牌去填充，還有太古地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的前灘太古里二期、張園東區(qū)預(yù)計(jì)今年開業(yè)。

這些項(xiàng)目都會(huì)爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)品牌資源。

目前來看，項(xiàng)目招商進(jìn)度不理想。已經(jīng)發(fā)布2025年財(cái)報(bào)的LVMH、Ferragamo，營(yíng)收出現(xiàn)下滑，奢侈品牌的日子依然不好過，開店意愿可能也不會(huì)很強(qiáng)。

新鴻基雖然資源好，但巧婦也難為無米之炊。

最后說一句不好展開的題外話，最近新鴻基發(fā)公告表示馮秀炎因健康理由辭任執(zhí)行董事職務(wù)。

而網(wǎng)傳的和港媒發(fā)布的消息是另一版本。

馮秀炎長(zhǎng)期主導(dǎo)新鴻基在香港及內(nèi)地核心商場(chǎng)的策略規(guī)劃、發(fā)展與管理工作，直接負(fù)責(zé)上海環(huán)貿(mào)iapm、上海國(guó)金中心、北京APM、廣州天匯廣場(chǎng)IGC等重點(diǎn)項(xiàng)目。

她的辭任，可能也會(huì)對(duì)新鴻基內(nèi)地項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生一定影響。

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