河南
昨天，我去豫北一個小縣城談個事情；
對接方是在縣城開發(fā)了數(shù)個項目的小老板，他手下銷售經(jīng)理說：
1月截止到27日，賣了30多套。
這個數(shù)據(jù)，雖然比不得樓市大躍進(jìn)那幾年的銷量，但看房和成交相比2025年好了不少。
談完事，我去他們項目的售樓部轉(zhuǎn)了一圈，有六七組客戶正在談，
銷售經(jīng)理說，沒水客，沒雇人排隊。
他們那個項目原計劃4500元左右的開盤價，老板覺得還是應(yīng)該跑快點，最后定的銷售價再降600塊錢——3900元。
不止于房地產(chǎn)，幾乎所有的商品都有一個基本定律——
沒有賣不出去的商品，只有賣不出去的價格
只要價格降到位，還是會有人買的。
豫北某縣城的個例，似乎不能說明整個市場，那個縣城還有很多門可羅雀的項目，一個月賣不到三五套的，至少有六七個。
原因很簡單，要么是老板不愿意降價，要么遮遮掩掩地降價，要么是尾盤降不降的無所謂；
肯降價甩貨的項目，基本上都能跑量。
二手房的行情，是對“降價跑量”最好的注解。
至1月27日，北京二手房成交量12907套，新房2005套，新舊比6.4
上海二手房成交19480套，新房成交12570套；新舊比1.5
至1月26日，廣州二手房成交量7290套，新房3393套（至1月25日），新舊比2.1
深圳二手房4438套，新房1158套，新舊比3.8
一個最簡單的結(jié)論：二手房的價格遠(yuǎn)低于新房，買二手房的比例遠(yuǎn)高于新房
二手房的性價比直接秒殺除豪宅之外的一切新房，客戶不是傻子，知道自己口袋里的錢什么時候該拿出來，去買到相對合適的商品
一些房開公司的老板已經(jīng)認(rèn)識到，不降價死路一條，降價或許還有一線生機
尤其在四代宅開始大面積普及的現(xiàn)實下，三代宅對于四代宅沒有任何優(yōu)勢可言，“降價跑量”就成為“活下去”幾乎唯一的出路。
市場上不是沒有需求，只要價格降到位，會拉回不少盯著二手房的客戶去買新房；
等三代宅的庫存降到合理水平的時候，樓市的回溫就有了最基本的前提。
我一直的觀點，樓市回溫取決于三個條件——
1）爛尾樓的解決、2）房企徹底暴雷和徹底重組、3）居民資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)
第一個條件，差不多結(jié)束了，市面上還有一些房企的爛尾樓，只要不是特別離譜的基本上也都有了復(fù)工方案
第二個條件，以萬科為代表的最后一批“準(zhǔn)暴雷”的房企，也完成了債務(wù)展期方案
第三個條件，居民資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)，是個漫長的過程，需要增加收入這個幾乎唯一的路徑去化解。
2026年，是個居民資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)的關(guān)鍵一年，如果CPI能回到1%以上，最后一個條件指日可待。
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