上海收官土拍：托、托、托

1月29日，上海2025年第十一批次土拍落下帷幕，作為收官之戰，過程出奇平靜。

三幅涉宅組團用地全，全部零溢價成交，總成交額合計約 40.18億元，其中：

國貿地產以17.99億元底價拿下青浦趙巷地塊，樓面價約20000元/㎡ 中交城投17.72億元底價落子青浦老城廂，樓面價約18468元/㎡ 長江精工以4.46億元底價，將松江九亭一幅宅地收入囊中，樓面價約23000元/㎡

這個結果并不意外，早在土拍之前，就有人做了精準預測。

一方面，像國貿和中交，已經提前發布了針對這些地塊的代建招標公告。另一方面，在當下的行情下，非核心地塊已經很難吸引一些大買家來搶食了。

有人說，三塊地全部低價成交，整個過程是托了一塊，又托一塊，看著就像參拍房企們，背了啥任務一樣。

倒也不是那么絕對。這次土拍，與其說是房企在托“底”，其實更像是在托“自己”。

它們在搏一種“確定性”。

咱們一個個來看。

國貿主場補倉

趙巷地位很硬，屬于大虹橋外溢的第一站。

單看此次出拍的地塊，地處趙巷的核心區，步行不到 800 米就能走到 17 號線嘉松中路站，17 號線是虹橋樞紐西進華為研發基地的動脈。

地塊周邊城市資源也算醇熟，既有百聯奧萊、山姆會員店、元祖夢中心這樣的商業體，也有世外這樣的九年一貫制學校。

最近一年，區域無純新盤供應，地塊恰好補了缺口。

不過，地塊體量過大是個問題。

這兩年趙巷的房子，其實并不算好買，比較火的盤，是國貿自家的一個項目。

2022年，國貿曾在佳恒路南側拿地，開發了國貿虹橋璟上，均價5.6萬/㎡。截至2026年1月27日，已售1175套，網簽去化率約93%。

傳說這個成績的背后，促銷做了大貢獻。

從2024年底開始，項目陸陸續續就有打折的消息傳出，近期據說尾盤能做到8折，還有高額返傭，送產權車位。即便是紅盤，也免不了去化的壓力。

回看國貿地產在上海的布局，主要就是在松江區深耕，有網友調侃國貿是“郊區專業戶”。

在這不一定是貶義，國貿確實把郊區項目做出了學問。

比如廣富林的海上原墅，三連積分，從5月首開認購率188%，到7月加推233%兩小時售罄，再到8月三開再度觸發積分。還有在松江老城，聯手金地、星獅打造的萃嶼原墅成績也不算差。

證明國貿在處理這種郊區低迷改善類產品上，已經非常有經驗了。

即便這次的地塊，有一定的市場壓力，但對于國貿而言，他熟啊。在不確定的行情里，回到連老業主畫像、口味、甚至家庭構成都清清楚楚的板塊補倉，這才是真正的避雷。

加上約20000元/㎡的樓面價，操作空間充足，安全感拉滿了。

中交的“自留地”

中交城投在青浦已是“老面孔”。

上海最大的“城中村”改造項目之一鳳溪“城中村”，就是由它與青浦區政府合作推進的。去年5月，它又通過股權收購，獲取了青浦新城老城廂城市更新項目的首發地塊，即南廂觀寧府。

據說，項目首批房源37分鐘便售罄了。

這次的地塊，就在南廂觀寧府邊兒上，在熟悉的區域再度布局，片區資源上可以聯動整合，產品類型上又能互補，算盤打得噼啪響。

很難不讓人懷疑，中交是不是早就把這塊地給"訂"下來了。

老城廂底氣在于成熟。

交通上，緊鄰滬青平公路，示范區線青浦新城南站在建，未來將實現長三角一小時通勤；

教育上，有青浦區實驗小學多個校區；

醫療上，青浦區中醫醫院、復旦大學附屬中山醫院青浦分院，未來還有復旦大學附屬中山醫院國家醫學院中心（青浦新城園區）。

在老城廂，中交不只是賣房子，還承擔著板塊更新角色，包括后續商業配套建設、老城風貌街區修復、歷保建筑改造等，屬于上線活兒。

一般房企確實接不住，也沒那個耐性。

鋼鐵俠殺入地產

要說這次土拍最讓人意外的就是九亭地塊了。

主要拿地的長江精工，很多人壓根沒聽說過。

這是一家來自浙江的民企，之前主要搞鋼結構建筑設計、研發、制造、施工一體化業務，這兩年才開始搞地產業務。

實際上，這次也只是長江精工在上海第二次拿地，上一次是去年9月，以總價5.5億競得閔行顓橋地塊。不久前，閔行地塊剛出初步規劃方案。

一上來就放了大招：抬板社區、8層洋房和3層別墅......

一點沒新手的樣子。

從履歷上看，長江精工作為施工方，參與過國家體育場“鳥巢”、北京大興國際機場、上海環球金融中心，以及沙特國王塔等標志性大工程。

關鍵，它也是最早從鋼結構專業分包轉型為“EPC施工總承包”的國內企業之一。

什么是EPC施工總承包？簡單說，承包商負責項目的設計、采購、施工整個生命周期。

這意味著，人家是有備而來，長江精工在房地產開發上的優勢積蓄已久，從設計到運營都不是一張白紙。

2024年，長江精工全年歸母凈利潤約5.12億元，相當于拿閔行地塊是賭上了一年的利潤。2025年，預計也差不多是這個數兒，4.46億拿地，又賭上了一年的利潤。

不在上海攪起浪花，長江精工是不會罷休的。

如果說國貿和中交是回到熟悉的地方，托自己一把，追求穩定。那長江精工就是在熟悉的領域，托自己一把，追求突破。

九亭這塊地確實是好地，一方面核心區多年未供地，另一方面，周邊社區商業、醫療設施完備。地塊南北兩側均臨濱水河道，步行可達濱水慢行系統，西側緊鄰86公頃九科綠洲公園，森林覆蓋率近30%生態氛圍是拉滿的。

加上，1公里內有華二松江分校（市重點高中）、九亭五小等硬核教育資源加持。

可以說，長江精工眼光足夠毒辣。

但這里也存在城市界面雜亂的病根。

總之，想從這里殺出來，很考驗水平。

最后

看完這場收官戰，我們得承認，上海土拍市場的邏輯的確已經變了。

更多人開始選擇在“舒適區”里過冬，把籌碼壓在了自己最有把握的地方，尋找新的安全邊界。

原來剛需遍地走的外環，也在全面走向改善、豪宅主導的市場，對房企而言，未來更要拼產品的差異化能力。

對于購房者而言，這是好事，好產品多了，選擇的空間大了，話語權更強了。

至少，明年可能就是你能在上海外環買到，產品顏值最高、密度最低的一年。