年末翹尾兌現 “老破小”交易活躍

據上海中原地產數據顯示，2025年12月上海二手住宅成交2.04萬套，環比微跌0.65%。是2025年第4個成交過2萬套的月份，年底的翹尾基本兌現。

圖：上海二手住宅成交套數走勢

數據來源：網上房地產、上海中原整理

成交維持活躍 外環外增加顯著

12月份延續11月交易上的快節奏。從網上房地產每日更新的網簽數據可以看出，工作日基本維持在500套以上，雙休日會出現網簽過千套的現象，市場活躍度相當高。這和新房形成高度反差，畢竟二手房掛牌量多，選擇面廣，同等價位的房源，地段要比新房好很多，最重要的是價格實惠。

空間分布上同樣延續11月格局，大浦東成交4433套，僅比前期少38套。寶山成交2019套，比前期少了129套。閔行成交1985套排名第三。可以看出，雖然成交領先的區成交都出現了減少，但幅度并不大，說明市場交易相當穩定。此外，環線分布上，外環以外成交量繼續保持在50%以上，說明剛需入市相當穩定。

低價房進一步放量

雖然市場成交量活躍，網上房地產顯示的掛牌總量已經下滑到34萬套，雖然下降趨勢明顯，但還是處于高位區，去化還是面臨一定壓力，價格尚未到“變盤”的時機，因此還是延續此前的以價換量走勢。不過議價空間似乎趨于穩定，降價“砸盤”案例開始減少。

進入12月，低總價剛需成交有進一步活躍的跡象。總價300萬以內的剛需房源占比達到70.01%，比11月份還略微高一點。從成交活躍的小區來看，小戶型，低總價房源尤其是位于傳統市中心的小區受市場青睞。典型的有曹楊二村、三村、成交套數都超過30套，且成交的套均面積42平方米左右。此外，還有宜川四村這樣的典型小區。除了租金回報率能在2.3%以上外，這些小區房齡大，有改造的可能性。此外，這些房源總價不高，對一些剛需而言即便后續有調整空間也不大，中間可能存在的損失就當使用成本。

市 場 分 析

12月成交保持較快節奏意料之中。一方面市場格局相當明晰，畢竟從22年開始調整，周期已經足夠長，房價下跌幅度也比較大，調整已經相當充分，安全墊已經足夠厚。另一方面，年底有些需要面對債務清償等現象，會遇到一些突擊花錢或是突擊拋售的時間窗口，加大了交易幾率。從消息面來看，市場在持續釋放各種利好，市場情緒不再盲目悲觀，因此年末的翹尾順理成章了。