破冰了！南寧破解“問(wèn)題樓盤(pán)”成立業(yè)委會(huì)難題

廣西南寧訊 （主筆 羅旭）少數(shù)服從多數(shù)，是決定小區(qū)事項(xiàng)的基本原則。

根據(jù)《廣西物業(yè)管理?xiàng)l例》，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，必須要業(yè)主戶數(shù)及所占產(chǎn)權(quán)面積，占比均超過(guò)小區(qū)三分之二的比例，大會(huì)才算有效召開(kāi)。

成立業(yè)委會(huì)維護(hù)自身權(quán)益

但是，南寧一些樓盤(pán)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商爆雷、爛尾等原因，業(yè)主戶數(shù)及所占產(chǎn)權(quán)面積，很難達(dá)到三分之二的占比。未能成功召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，怎么辦？對(duì)此，南寧西鄉(xiāng)塘區(qū)有了解決辦法。

宋都·江宸合悅小區(qū)位于南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)北際南路7-1號(hào)，項(xiàng)目分多期開(kāi)發(fā)，其中1、2、3棟已于2023年12月交付，有住宅近500戶、商鋪34間。

宋都·江宸合悅小區(qū)

小區(qū)的前期物業(yè)是杭州宋都物業(yè)南寧分公司，物業(yè)費(fèi)是2.4元。近一年多時(shí)間來(lái)，小區(qū)業(yè)主一直與物業(yè)溝通，希望降低物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主們提出，北際路片區(qū)的樓盤(pán)物業(yè)費(fèi)基本都在1.8元以下，有的僅1.2元，小區(qū)收費(fèi)明顯偏高。而且，小區(qū)的設(shè)施、設(shè)備配套不全，收費(fèi)與服務(wù)質(zhì)價(jià)不相符。

小區(qū)一角

對(duì)此，宋都物業(yè)不讓步，收費(fèi)沒(méi)有絲毫松動(dòng)。多番抗?fàn)師o(wú)果，部分熱心業(yè)主聯(lián)名，向新陽(yáng)街道辦提出申請(qǐng)，準(zhǔn)備成立業(yè)委會(huì)，并推進(jìn)選聘新物業(yè)、敲定新服務(wù)合同等事宜。

但是，問(wèn)題來(lái)了。小區(qū)其實(shí)總共有5棟樓，另兩棟樓5#、6#樓（因風(fēng)俗原因，不設(shè)4#）目前才出地面，而且因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金鏈等原因，何時(shí)能建好未確定。按照有關(guān)規(guī)定，這兩棟樓的產(chǎn)權(quán)屬開(kāi)發(fā)商，顯然小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)很難得到“雙三分之二”的占比。

余下兩棟樓未完工

2025年9月，西鄉(xiāng)塘區(qū)住建局工作人員與開(kāi)發(fā)商代表到小區(qū)實(shí)地勘察。幾年前，開(kāi)發(fā)商提交《關(guān)于江宸合悅項(xiàng)目物業(yè)管理區(qū)域確認(rèn)的函》，明確1#、2#、3#、5#、6#同屬一個(gè)規(guī)劃地塊，總建筑面積近10萬(wàn)平方米，兩者之間未形成二個(gè)以上獨(dú)立院落或者封閉區(qū)域，且兩個(gè)區(qū)域的附屬設(shè)施設(shè)備共用。所以，盡管1#、2#、3#與5#、6#相隔100多米，并不能作為分割管理。

為此，江宸合悅小區(qū)的業(yè)主多方反映，希望能盡快成立業(yè)委會(huì)，而不是遙遙無(wú)期等待5#、6#的建設(shè)。

小區(qū)園林綠化

事態(tài)得到領(lǐng)導(dǎo)的重視，有關(guān)部門(mén)了解宋都物業(yè)管理區(qū)域附屬設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任及使用功能等情況，掌握到區(qū)域劃分后，不影響附屬設(shè)施使用功能，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域的情況。

2025年11月底，南寧市城西供電局、廣西綠城水務(wù)公司復(fù)函，明確1#、2#、3#與5#、6#的供電、供水等附屬設(shè)施具備分開(kāi)管理?xiàng)l件。同時(shí)，西鄉(xiāng)塘區(qū)住建局考慮到5#、6#未辦理銷售手續(xù)。1#、2#、3#具備了小區(qū)在分期開(kāi)發(fā)期間成立業(yè)主大會(huì)的條件。

物業(yè)費(fèi)要質(zhì)價(jià)相符

2025年12月15日，西鄉(xiāng)塘區(qū)住建局給江宸合悅小區(qū)的業(yè)主發(fā)函，說(shuō)明小區(qū)是分期開(kāi)發(fā)，1#、2#、3#可以先期成立業(yè)主大會(huì)。選舉產(chǎn)生的業(yè)委會(huì)，要預(yù)留名額給5#、6#的業(yè)主。同時(shí)，業(yè)委會(huì)的決定不能損害后期開(kāi)發(fā)的業(yè)主權(quán)益。

獲得了管理部門(mén)的批復(fù)與同意，業(yè)主們高興不已。大家認(rèn)為，管理部門(mén)能夠一事一議、有針對(duì)性地處置事宜，解決了市民的實(shí)際難題。否則，苦等開(kāi)發(fā)商完工，小區(qū)成立業(yè)委會(huì)將等到猴年馬月。

小區(qū)事項(xiàng)需業(yè)主積極參與

目前，居民踴躍報(bào)名參加業(yè)主大會(huì)籌備組。籌備組人員由社區(qū)、派出所、開(kāi)發(fā)商代表、業(yè)主等構(gòu)成。業(yè)主要占人數(shù)的一半以上。計(jì)劃在2026年春節(jié)前，明確籌備組人員名單，并推進(jìn)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)等事宜。

南寧有不少小區(qū)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商缺乏資金等原因，樓盤(pán)存在爛尾、未完工等情況。宋都·江宸合悅小區(qū)業(yè)主的摸索，為破解“問(wèn)題樓盤(pán)”成立業(yè)委會(huì)，走出了新路子。