多地開始試點(diǎn)！房子“特殊使用”的口子打開了

近日，江蘇金融監(jiān)管局、江蘇省委金融委員會(huì)辦公室等4部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于開展不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)工作的通知》。

至此，北京、上海、天津、廣州、廈門、南京、蘇州7座城市，正式啟動(dòng)“不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)”。

多地試點(diǎn)給房子設(shè)信托

養(yǎng)老養(yǎng)殘、指定繼承、風(fēng)險(xiǎn)隔離？

【不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記】，就是委托人將不動(dòng)產(chǎn)（如房產(chǎn)、土地）作為信托財(cái)產(chǎn)時(shí)，由法定登記機(jī)構(gòu)對(duì)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移及信托內(nèi)容進(jìn)行登記，以明確權(quán)屬、實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離的法律程序。

簡而言之，“沉睡”房產(chǎn)能夠轉(zhuǎn)化為可持續(xù)的養(yǎng)老、養(yǎng)殘或養(yǎng)孤收入，也可以鎖定繼承、隔離風(fēng)險(xiǎn)。

舉個(gè)例子，如果你想確保將來能精準(zhǔn)傳給“指定的孩子”，可以設(shè)立一個(gè)“不動(dòng)產(chǎn)信托”。

戲劇化來說，只要在信托設(shè)置完善的基礎(chǔ)上，文件里約定的是“房子只能登記在合法妻生子名下”，那么不管有多少“私生子”、怎么私生的，都爭不到房子。

不動(dòng)產(chǎn)信托對(duì)于”以房養(yǎng)老、養(yǎng)娃、養(yǎng)孤”等也都啟示了新路徑。

例如，上海一位78歲的離異獨(dú)居老人(無兒無女)，在今年就找信托公司把名下“一套住房”設(shè)計(jì)了一份信托方案，將住房租金作為退休金的額外補(bǔ)貼幫助養(yǎng)老；老人過世后，房產(chǎn)會(huì)定向傳承給侄子。據(jù)解放日?qǐng)?bào)報(bào)道，老人生活一直由侄子照顧。

在北京通州，據(jù)新華社報(bào)道，今年4月9日有一位老人也設(shè)立了一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)信托。原因是老人年紀(jì)越來越大，她的子女又患有孤獨(dú)癥，難以自理生活。根據(jù)信托協(xié)議，信托公司會(huì)依據(jù)約定打理該老人的房產(chǎn)(根據(jù)信托指令房子出租或出售)，老人和指定子女可以享受收益。

即使老人過世，依據(jù)信托約定，信托公司也會(huì)根據(jù)條款，讓其指定子女得到應(yīng)有的權(quán)益保障。

當(dāng)然，給房子設(shè)信托，還可以更多種“玩法”，只要和信托公司協(xié)商出方案，且合法合規(guī)。

普通人也能玩信托

完善環(huán)境、合法合規(guī)是重點(diǎn)

以前，個(gè)人信托被視為“有錢人的專利”，似乎豪門才有資格玩。并且“房產(chǎn)”作為比較特殊的財(cái)產(chǎn)，往往先包裝轉(zhuǎn)化為金融產(chǎn)品，再納入信托方案。

但現(xiàn)在多地開展的“不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)”，一方面，降低了個(gè)人家庭利用信托工具的門檻——不再需要上百萬，有房子你就能設(shè)信托。

另一方面，新規(guī)出臺(tái)后，你拿著信托文件和申請(qǐng)資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是認(rèn)可的，依會(huì)根據(jù)委托人和信托機(jī)構(gòu)的共同申請(qǐng)，依法辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

這也意味著，未來，“設(shè)信托”可能會(huì)像寫遺囑、打借條、做理財(cái)……一樣成為大眾生活中比較常見的處理財(cái)產(chǎn)的一項(xiàng)方式，不再是富人的工具。

“一張?zhí)厥獾男磐凶C書，用好了，可以讓家里的房子不僅可以住，也可以轉(zhuǎn)化為“守護(hù)家人的保障單”，尤其對(duì)于老年人養(yǎng)老、特殊群體照護(hù)等，具有值得思考的意義。”專家周旭峰表示。

但值得一提的是，不動(dòng)產(chǎn)信托登記目前仍處于“試點(diǎn)”階段，我國的信托在立法層面的制度和法規(guī)，稅務(wù)層面的調(diào)整(例如避免重復(fù)征稅)等方面，還有待完善。

并且，此次試點(diǎn)雖然推動(dòng)境內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)信托發(fā)展，但信托不是“欺詐工具”，像恒大許家印在海外“設(shè)置信托隱藏資產(chǎn)”的情形，是絕對(duì)禁止的。

北京邦盛律師事務(wù)所合伙人律師柴青海指出，信托的核心原則就是“合法”，信托財(cái)產(chǎn)需要具有合法性、信托目的必須合法(不能違背公序良俗)、信托運(yùn)作不能違法……這些都是基本原則。

在法律面前，沒有“特權(quán)”。只有在維護(hù)信托正常功能的同時(shí)，防范其被用作逃債工具，才能真正發(fā)揮信托在財(cái)富傳承中的價(jià)值。