預計明年開拆！深圳這個片區將新增5萬+套住宅？

住宅的生命軌跡和新聞一樣，始于當下，走向歷史。

自簽訂合同之日起，70年土地使用權便進入倒計時： 新房 → 次新房 → 老小區 → 老破小 → 拆遷（或改造） 。

時間不等人，建筑亦會老去，城市更新成為了當下市場的關鍵一環。

從深圳層面看，目前舊改占比最多的就是龍崗和寶安區，承載著大量老破小對轉型 的 期待。

其中，沙井的“金蠔小鎮”項目就是當前深圳規模最大的城市更新項目之一。

這片總建面超477萬㎡的區域，不僅承載著沙井的文化根脈，更將成為連接前海與會展新城的重要生活節點。

今天就一起來看看，這片土地將會如何煥然一新。

項目位置示意

01.

明年正式開拆？！

沙井要多超400萬㎡住宅

沙井，自宋代起便是嶺南著名蠔產地，“沙井蠔”更在明清時期列為貢品。

沙井古墟作為深圳“四大古墟”之一，現存大量宋、明、清、民國時期的文物保護單位，是深圳重要的歷史文化遺產發源地。

然而過去幾十年，隨著工業化推進，片區逐漸被老破小、握手樓、舊廠房包圍，城市界面非常陳舊。

壹地產實拍

轉機出現在2019年。

寶安區正式啟動沙井大街片區（金蠔小鎮）城市更新單元計劃，由華潤集團做項目前期統籌主體，統籌范圍約3.1平方公里。

旨在通過“重點城市更新單元+歷史風貌區活化”的創新模式，保護沙井古墟的歷史文化資源，同時解決片區交通擁堵、內澇等問題。

經過立項、勘測、舊村范圍認定等一系列操作后，今年7月規劃（草案）公示，坊間傳言，按照時間推測，預計年底完成規劃審批，2026年啟動首期拆遷。

圖源深圳政府在線

根據公示草案顯示，項目總建筑面積約477萬㎡，涵蓋：（數據以草案公示呈現，具體以官方公布為準）

• 約 418.84萬㎡住宅 （商品房、保障性住房），占比最高，其中保障性住房約36.45 萬㎡

• 商業、辦公及旅館業建筑約49.14 萬㎡

• 約9.84萬㎡教育及公共配套，其中含有12所幼兒園、9處托育機構以及4所9年制學校

規劃示意；僅供參考

壹地產也查詢到，早在2021年深圳就已為此項目投入730萬元，啟動國際城 市設計咨詢。

最終由德國ISA意廈國際設計集團+深圳市局內設計咨詢有限公司+清源視野（北京）文化咨詢有限公司獲得一等獎。

按照規劃 ：整個片區被分為5大板塊（以下根據中標規劃撰寫，具體以官方公示為準）

01部分是古墟新貌片區：該片區以東塘站（18號線站點規劃）TOD為起點，整體包含高端辦公、高端住宅、沙井人民醫院、創意工坊等；

02第八坊片區：包含市場、老年大學、工作室， 是片區內日常生活的聚集地；

03沙三站TOD片區（下方以 沙井古墟站（正式站名）代替 ）：作為沙井的門面，該區域則是古今結合，即保留了沙井古墟原始樣貌，同時也要建高端住宅和商業；

04科創片區：沿河設置科創工坊、沙井藝術中心、濱水劇場等設施

05古墟內部片區：對于風貌較差和殘破建筑進行拆除，拓寬原有街巷，絕大部分保留其 原有的建筑風貌。

且從公示的規劃來看，整體分3期開發：

一期開發范圍:圍繞交通引擎沙井古墟站和東塘站，優先開發站點及沙井古墟商業軸。

二期開發范圍:圍繞文創+科創+人居功能組團開展。

三期開發范圍:圍繞古墟歷史風貌片區北部片區開展更新改造，結合新沙井大街西側服務、人居逐步開發建設。

?ISA&局內設計

02.

最多將增5.2萬套住宅？

部分地塊已被移為平地

可以看得出，住宅是本次舊改的重頭戲。

建筑面積約418.84萬㎡，是一個什么概念？

以當前市場主流戶型面積為參考：

• 剛需型項目通常為80–100 m2 /套，

• 改善型項目則多在100–150 m2 /套之間。

據此粗略估算：

• 若全部按剛需戶型計算，可提供約4.2萬-5.2萬套住房；

• 若全部按改善型戶型計算，則約為2.8萬-4.2萬套。

換句話說，這次舊改所釋放的住宅空間，足以容納一個中型鎮（中國城鎮規模等級劃分中型鎮常住人口2-5萬）的人口，當然這里面還包含有回遷房和保障性住房。

如此大的增量，還是挺嚇人的，畢竟近兩年整個深圳新房成交套數才3萬+套/年，相當于一個金蠔小鎮的量就夠深圳消化一年。

沙井大街效果圖?ISA&局內設計

壹地產也實地探尋了一番。

從12號線沙井古墟站出來，給人第一感覺是不像在深圳，周邊主要以矮小的村落和農民房為主，整體都還在照常運作，城市界面很陳舊。

壹地產實拍；左右滑動

目前，片區內的拆除重建工作尚未正式啟動。除開華潤統籌的片區外，緊挨著片區內有兩個項目已獲批：沙四利益統籌項目和東塘舊村更新單元項目。

區位示意；僅供參考

其中，沙四利益統籌項目由沙四股份合作公司主導，已完成立項并獲批專項規劃。

早在2022年，坊間就傳出該地塊將改造為“沙井壹號公館”，甚至戶型圖都曾流出。當時項目延期給出的緣由是：涉及地鐵12號線延長線沙三站（即現在的沙井古墟站）的市政配套工程建設，施工進度受到影響。

圖源網絡

但從本次實地走訪來看，雖然部分建筑已被拆除并設置了圍擋，但現場 并未見到實質性動工跡象 。值得注意的是， 12號線延長線已順利開通 ，而該地塊也在 2024年寶安區土地空間推介大會 上亮相，被列為 15個重點留用地塊之一。

壹地產實拍；左右滑動

東塘舊村更新單元項目則是有華僑城集團負責開發，預計將建設成高端商業街區、住宅等。

該項目早在2015年即被列入《深圳市城市更新單元計劃第三批計劃》，但直到今年9月才公布房屋征收補償方案征求意見稿，補償方案包括貨幣補償、產權調換及兩者結合的方式。

圖源寶安人民政府

從壹地產實地探訪情況來看，東塘南街沿線兩側的商鋪與住宅基本已完成搬遷，多數建筑的門窗已被拆除，但主體結構尚未完全推平。沙井派出所后方地塊已基本完成場地平整。

壹地產實拍；左右滑動

03.

沙井新盤“卷”上天

比產品力的時候到了

金蠔小鎮的宏大藍圖令人振奮，但回到現實，大量住宅的涌入也會讓沙井樓市承壓。

據壹地產不完全統計，從2024年截止當前，沙井片區已經拿了20張新房預售證，占整個寶安的一半。

然而需求端卻明顯乏力。

從網簽數據來看，目前去化率超過80%的僅有7個，且均為2024年已取證入市的樓盤。即便是今年去化表現最好的，其去化率也僅為78.26%，去化超過一半的都很少。

當然，考慮到網簽有一定的滯后性，近兩個月拿證的去化可以忽略不計。

更值得注意的是，沙井還將不斷有新盤入市。據壹地產不完全統計，未來沙井還有3個樓盤，預計3000+套房源入市，像今年拿地的綠城錦和玉鳴府就預計在12月入市，領灣城觀邸、景序暄和里則預計在明年入市。

且除金蠔小鎮，沙四利益統籌項目、東塘舊改等舊改項目也將陸續入市，可見沙井新房市場的壓力。

不過話說回來，面對這樣一個市場，開發商想要好的去化，就必定在產品力上下功夫。

像即將入市綠城錦和玉鳴府，作為寶安區首個按國家最新住宅標準建設的項目，不僅緊鄰地鐵，還是容積率3.1/16–25層的低密小高層，得房率超100%。

據網傳，項目首推的6棟住宅全部采用全南向布局，其中89㎡戶型更配備約6.2米的闊景大陽臺，這個舒適度也不用多言。

項目效果圖

寫到最后

乍一看，這個供應鏈的確很嚇人，但同時需要注意的是，舊改也需要一定的時間。且換一個角度來看，這也正是市場走向成熟、產品力比拼加劇的契機。未來，真正優質的產品，也能贏得市場的青睞。

【版權聲明】本文版權歸「深圳壹地產」所有，如需轉載，請與我平臺取得聯系。

【聲明】本文部分信息和圖片來源網絡，如有相關內容侵權，請聯系刪除。本文對項目周圍交通、商業、文化教育、醫療以及其他市政條件的介紹，具體以政府規劃及現場實際為準。效果圖是規劃意向的概念設計展示，非最終規劃方案，不作為開發商承諾，最終以向政府報批報建的方案為準。本文所述內容和意見僅供參考，不構成市場交易依據和投資建議，買賣雙方權利義務以雙方簽署的買賣合同為準。