10月無錫樓市量價透視：新吳區(qū)均價探底15713元/㎡，核心區(qū)3萬+板塊格局穩(wěn)固

據(jù)克而瑞無錫數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2025年10月無錫商品住宅最新成交均價19844元/㎡，環(huán)比下降1.42%，同比下跌10.44%。

從區(qū)域來看：

10月，全市六大區(qū)域成交價格跌多漲少，其中，梁溪區(qū)跌幅最高，達(dá)17.73%，濱湖區(qū)受上月低價格影響，均價漲幅22.03%。整體來看，城市中心及以南地區(qū)成交價格相對堅挺，邊緣區(qū)域價格抗跌性相對較弱。

從價格來看：

經(jīng)開區(qū)依舊是商品住宅成交均價最高的區(qū)域，成交均價28418元/㎡，環(huán)比上月跌幅1.04%；

新吳區(qū)成為本月商品住宅成交均價墊底區(qū)域，成交均價15713元/㎡，相較于9月份成交價格再次下滑，跌幅9.6%；

具體各區(qū)域、各板塊的價格有何變化呢？

下面幾張圖告訴你↓

成交均價2.5-3.0萬+：1個——經(jīng)開區(qū)；

成交均價2.0-2.5萬：2個——梁溪區(qū)、濱湖區(qū)；

成交均價1.5-2.0萬: 3個——錫山區(qū)、惠山區(qū)、新吳區(qū)。

從各區(qū)域成交均價來看，本月僅有經(jīng)開區(qū)房價在2.5萬以上，房價在2萬-2.5萬之間的區(qū)域有梁溪區(qū)、濱湖區(qū)兩個區(qū)，錫山區(qū)、新吳區(qū)、惠山區(qū)則價格維持在2萬以下。

從板塊成交均價來看：

成交均價3萬+板塊：4個，數(shù)量較上月少1個，集中在經(jīng)開和梁溪兩區(qū)，分別為南長北板塊、市政府板塊、華莊板塊和蠡湖新城板塊。

成交均價2.5萬+板塊：6個（相較于9月少2個板塊）；

成交均價2萬+板塊：9個（相較于9月多2個板塊）；

成交均價1.5萬+板塊：12個（相較于9月持平）；

成交均價1萬+板塊：12個（相較于9月持平

10月無錫樓市延續(xù)了“整體下行、內(nèi)部分化”的格局。市場均價環(huán)比下跌1.42%，整體價格仍處下行通道，但核心區(qū)域與邊緣區(qū)域的價差進(jìn)一步拉大，結(jié)構(gòu)性特征愈發(fā)突出。

這種分化格局預(yù)計將持續(xù)深化。市場的價格體系正在新一輪調(diào)整中尋求再平衡，資產(chǎn)價值的分化將不再局限于區(qū)域之間，更將深入到板塊乃至單個項目之中。

2025年10月，經(jīng)開區(qū)整體成交均價28418元/㎡，環(huán)比上下跌1.04%，同比下跌8.07%。除市政府板塊及華莊板塊外，其余板塊均有不同程度的下跌，其中，市政府板塊單月漲幅達(dá)31.7%。具體來看，本月經(jīng)開區(qū)5個板塊中，市政府板塊、華莊板塊價格突破3萬+。

從項目熱銷榜來看，位于奧體板塊的華發(fā)中央首府，以成交面積約0.44萬㎡持續(xù)位居區(qū)域成交面積榜第一位，月成交30套。奧體板塊愉樾天成和市政府板塊綠城·逸廬分別以成交面積約0.39萬㎡及0.35㎡位列第二、第三位。

惠山區(qū)

10月，惠山區(qū)整體成交均價16812元/㎡，環(huán)比漲幅3.99%，同比跌幅10.35%，從今年的成交均價看，惠山區(qū)均價持續(xù)性下探，當(dāng)前已至近一年成交均價底部。

從板塊來看，本月各板塊成交均價漲跌各現(xiàn)，其中，過半板塊仍呈現(xiàn)“零成交”。其中，惠山新城板塊成交均價為18597元/㎡，是惠山區(qū)均價最高的板塊，相較于上月上漲13.94%，其次為天一新城板塊均價為18012元/㎡，環(huán)比跌幅5.63%。

從10月惠山區(qū)商品住宅熱銷榜來看，本月惠山區(qū)成交項目排行榜TOP10中，惠山新城、天一新城板塊項目依舊占主導(dǎo)地位。其中，位于惠山新城板塊的華發(fā)四季以0.34萬㎡成交面積成為區(qū)域第一，月成交24套。此外，天一新城板塊的萬科樟灣國際和錢橋板塊的南山美的·云上四季分列項目熱銷榜第二、第三位，單月成交面積分別為0.28萬㎡、0.18萬㎡。

濱湖區(qū)

從板塊來看，濱湖區(qū)除漁港板塊、南泉板塊以外，其余板塊都出現(xiàn)上漲。其中，本月新體板塊均價24211元/㎡，板塊環(huán)比漲幅65.59%，是當(dāng)月濱湖區(qū)均價漲幅最高的板塊。

從10月濱湖區(qū)商品住宅熱銷榜來看，梁溪河板塊占3個、南泉板塊占2個、胡埭板塊、山水城板塊、馬山板塊、漁港板塊及新體板塊各占1個。

其中，位于梁溪河板塊的錦上榮曜以0.77萬㎡成交面積位居第一名，月成交55套，位于山水城板塊的鳳鳴江南和南泉板塊的山水拾澗分列二、三位。

錫山區(qū)

10月，錫山區(qū)商品住宅成交均價16963元/㎡，相較于上月下跌16.93%，同比下跌10.44%。

從板塊來看，10月東亭、宛山湖兩大板塊成交均價突破2萬元/㎡，其余板塊均價都低于2萬元/㎡。值得注意的是，東北塘板塊本月價格環(huán)比漲幅52.16%。

從熱銷榜TOP10來看，10月錫山區(qū)有2個項目成交均價突破2萬元/㎡。其中，位于東北塘板塊的恒大觀瀾府成交3.85萬㎡，為區(qū)域成交面積第一名，月成交310套。東亭板塊和居·天元瓏廷和錫東新城板塊美的·云璟分列榜單第二、第三位。

新吳區(qū)

本月新吳區(qū)成交均價15713元/㎡，環(huán)比下降9.6%，同比下跌13.61%。

區(qū)域內(nèi)成交均價最高的板塊為旺莊路板塊，板塊在建發(fā)青江悅府單項目的成交支撐下，板塊成交均價25401元/㎡；其次是鴻山板塊，成交均價為20879元/㎡，環(huán)比漲幅64.86%。

從成交面積來看，10月新吳區(qū)熱銷TOP10項目，泰山路板塊、工博園板塊、空港碩放板塊各占2席，坊前板塊、梅村板塊、鴻山板塊、新洲板塊各占1席。區(qū)域成交面積TOP1為大華公園城市，10月成交面積為0.29萬㎡，月成交21套。坊前板塊吉寶季景銘邸和工博園板塊豐薈玖園，分別以0.24萬㎡、0.18萬㎡成交面積位列10月新吳區(qū)商品住宅熱銷榜第二、第三位。

梁溪區(qū)

本月，梁溪區(qū)商品住宅成交均價22586元/㎡，環(huán)比跌幅17.73%，同比跌幅13.86%。區(qū)域內(nèi)南長北板塊成交均價堅挺，維持在均價3.0+萬元/㎡水平，其次為南長南板塊成交均價25681元/㎡，環(huán)比漲幅3.64%。

從成交熱銷榜來看，盛岸山北板塊山河萬物以0.29萬㎡成交面積位列熱銷榜第一名，月成交18套。太湖廣場板塊茂業(yè)城及盛岸山北板塊錦辰分別以0.12萬㎡、0.19萬㎡位列第二、第三位。

作為無錫的主城區(qū)，梁溪區(qū)10月熱銷項目仍以改善為主，熱銷榜前十中，有2個項目成交均價低于2萬元/㎡；南長北板塊城央里成交均價最高，為33249元/㎡。

2025年10月無錫樓市呈現(xiàn)顯著的結(jié)構(gòu)性分化。從價格維度看，經(jīng)開區(qū)以28418元/㎡保持價格高地，市政府板塊單月漲幅達(dá)31.7%；而新吳區(qū)均價降至15713元/㎡，環(huán)比下跌9.6%，成為價格洼地。從成交熱度看，改善型項目持續(xù)領(lǐng)跑——濱湖區(qū)錦上榮曜單月成交55套，錫山區(qū)恒大觀瀾府更以310套成交量撐起區(qū)域半壁江山。

市場呈現(xiàn)"核心區(qū)靠產(chǎn)品力維持溢價，外圍區(qū)靠價格力爭奪客源"的二元格局。經(jīng)開區(qū)、梁溪區(qū)南長北板塊堅守3萬+價格線，華發(fā)中央首府、愉樾天成等品質(zhì)項目持續(xù)熱銷；而惠山區(qū)、新吳區(qū)均價已探至近一年底部，大華公園城市等項憑借價格優(yōu)勢登頂區(qū)域銷冠。

值得注意的是，部分板塊出現(xiàn)逆勢異動：濱湖區(qū)新體板塊環(huán)比暴漲65.59%，錫山區(qū)東北塘板塊漲幅達(dá)52.16%，顯示特定板塊因個案集中備案產(chǎn)生價格波動。當(dāng)前無錫樓市正經(jīng)歷深度調(diào)整，預(yù)計這一分化態(tài)勢仍將延續(xù)，市場復(fù)蘇將率先從具備稀缺資源與產(chǎn)品力的核心區(qū)開始。

注：本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)立場，供參考。

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