領展，求穩

抗逆進行時

撰文 | 黎浩然

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 小紅書@廣州天河領展廣場

處在過渡期的領展，最新半年報出爐了。

據2025/2026財年中報，期內領展收益為70.23億港元，同比減少1.8%；物業收入凈額為51.78億港元，同比減少3.4%。可分派總額為32.83億港元，同比下降5.6%。期內每基金單位分派為126.88港仙，同比下降5.9%。

多項指標，皆有下滑。在宏觀經濟逆風和結構性市場變遷的雙重壓力下，“逆風”抗擊的領展，香港和內地續租租金調整率亦出現“雙線下跌”。

可面對這些客觀存在，這個亞洲第一REIT并未自亂陣腳，正采取一種務實而靈活的策略——在維持高租用率的同時，通過資產優化和區域多元化來穩住大盤。

之于當下的它，求穩成了首要任務。這邊廂，是業績與股價的穩定向上。那邊廂，則是管理層的平穩交接。領展集團行政總裁王國龍將于今年年末退休，真正的接棒者尚未出現。

中期業績會上，領展董事會主席歐敦勤表示，“在領導層過渡之際，我謹代表董事會衷心感謝集團行政總裁王國龍先生過去16年來的卓越領導及貢獻。隨著他即將退任，我期待與臨時領導架構，包括黃國祥及宋俊彥緊密合作，推動業務持續發展。”

待到新團隊真正落地，屬于領展的這場“求穩大作戰”或將掀起一波新劇情。

01

香港業務

高出租率與租金下調

的平衡術

2025/2026財年中報顯示，期內，領展香港物業組合（包括130項資產，以必需品零售、鮮活街市，以及約5.7萬個鄰近公共屋邨和交通樞紐的停車位為主）收益就同比下降了2.4%，物業收入凈額則同比下降了3.7%，主要由于續租租金調整率為負數及較高的經營成本。

租金壓力前所未有：

街市/熟食檔續租率最差，

但銷售額穩定

香港零售物業的收入同比下降了3.1%，續租租金調整率更破紀錄錄得-6.4%，為疫情以來最高。其中，街市/熟食檔口表現最差，續租租金調整率為-9.3%，商鋪、教育/福利及配套設施表現分別為-5.9%和1.1%。

但2025/2026財年上半年，領展香港旗下商戶銷售額按年跌幅已從去年同期的-4.3%收窄至-2.1%，其中超級市場及食品類別更錄得0.5%的溫和增長。

其中，餐飲商戶銷售額同比上年降幅從-0.7%收窄至-0.1%，基本恢復正常水平。而同期，一般零售（包括服裝、百貨公司、電器及家居用品、個人護理/醫療、光學產品、書籍及文儀用品、報紙·貴重商品、服務、休閑娛樂及其他零售）商戶銷售額降幅一直維持在-6.0%的位置，遠低于香港市場同期水平。

這種反差，說明領展在香港的常規商場中的商鋪，雖續租率相對穩定，但賣貨力確實受到一定影響，特別是來自京東、淘寶等線上電商的直接沖擊。相較之下，“硬剛需”的街市/熟食檔，雖然續租率有所下滑，但有著固定且持久的消費客群，抗風險力更勝一籌。

關于這點，在領展近乎滿鋪的出租率上亦可明證。盡管租金下行，但通過下調租金，領展香港零售物業租用率穩定得以維持在97.6%的高位，續租率約在80%，亦顯示出領展零售資產扎根香港社區的選址優越性。

之于依然保持穩定增長的教育行業，領展表示會繼續深耕該領域，包括學習中心及興趣班。另外，消費者對休閑生活的需求亦在攀升，帶動健身及家庭娛樂消費場所的增加，這一類消費較難被電商和“北上”替代。

報告期內，領展香港簽訂超過345份新租約，包括超過108個新品牌及237個現有品牌，重點引入特色餐廳、學習中心、家庭娛樂等體驗式業態。

這種“以價換量”的策略背后，是領展對當前市場環境的清醒認識——保持物業的出租率和高人氣，比短期的租金收益更為重要。

租金保衛戰：守住香港人的胃，

瞄準日常需求大調改

為了將更多“北上覓食”的需求留在香港，越來越多的香港商場引入內地人氣餐飲品牌，領展也不例外。中報中，其列舉了一批首次進駐領展旗下香港物業的品牌，其中就有多個來自內地的連鎖餐飲品牌，包括臻享·大師兄、遇見小面、和府撈面等。

此外，領展不斷強化香港商場的“剛需屬性”。期內，完成了對鯉魚門廣場及TKO Spot的資產提升項目，分別投資5900萬港元及2100萬港元，預計投資回報率分別達14.5% 和29.1%。

TKO Spot鄰近將軍澳缸體站及香港單車管公園，內部樓面面積12.98萬平方呎，并可提供1200個停車位，區內多為居民區。商場主力店為迪卡儂，承租了商場3樓全層，更于天臺打造有4.2萬平方呎的空中戶外運動場，是香港最大的運動用品零售店鋪，開業至今6年。

但隨著迪卡儂在全港各區開設店鋪增多，迪卡儂將軍澳店的運營效益逐步下降。期內，領展主要就迪卡儂布局進行了重新劃鋪，縮減面積。騰出的空間引入健身房24/7gym和粵式酒樓海港酒家，貼合該區域居民日常需求。

而對于地處九龍油塘地鐵站旁的鯉魚門廣場，領展則主要對老舊外墻、中庭、地面鋪設、廁所這些公共區域進行了翻新，并在地面樓層增設了面向街道的零售商鋪，以此提升商場整體的吸引力和區域形象。

港人北上消費的結構性變化仍在持續施壓本地零售。領展管理層坦言，在香港融入大灣區及港人北上消費趨勢推動下，香港零售市場結構已出現轉變。這一結構性變化意味著，即使消費市場有所回暖，領展也需要更長時間來適應新的市場現實。

02

內地業務

區域分化下的

selective 策略與B1層升維

報告期內，領展的中國內地物業組合總收益及物業收入凈額以人民幣計價分別按年下跌4.6%及4.9%。

具體看，期內領展內地零售物業組合的續租租金調整率錄得驚人的-16.4%。這一數字遠高于香港的租金跌幅，但細究背后，主要是北京中關村領展廣場及領展企業廣場的零售部分表現未如理想所致。若剔除這兩個項目，領展在內地其他物業的續租租金調整率實際為2.5%。

廣深滬展韌性，

北京中關村領展廣場調改見效

盡管租金壓力依然存在，但領展在深圳、廣州及上海項目表現略好，而北京項目雖此前面臨較大挑戰，但經過“邊營業邊迭代”后，效果顯著。

在廣州，自2023年9月一期東翼亮相至今年8月底，天河領展廣場新開業品牌達184家（含新入駐、煥新升級），全場品牌煥新率超過80%；會員拉新超18萬；2024年整體客流同比增長37%，銷售額同比增長達31%（此口徑不含車輛銷售金額）。

在北京，5.5萬方的北京中關村領展廣場，自2009年亮相以來，扎根中關村核心區，最近以「新潮領地Trendy Hive」為全新定位，聚焦“年輕+潮流+運動”，精準錨定海淀高知人群，成功將“首店濃度”轉化為“高知密度”，匯聚超130家優質品牌。

2025年新簽首店品牌占年度總調整量的55%，重磅引入多元首店矩陣與品質業態：以24小時智能模式重構健身體驗的24/7 FITNESS北京首店，濱壽司、SAVAGE等多個海淀首店，G-STEPS街舞旗艦店、源氏木語、ASICS、Peet's咖啡、青年星廚甄選等品牌陸續落位。

9月20日店慶當天客流同比提升27%，銷售額同比飆升38%；店慶三天客流同比提升16%，銷售同比提升33%，會員占比同比增長54%，小紅書官方號曝光達7.6萬次，單話題參與人數達2.5萬人，私域社群同比暴漲300%！

多項目升級B1層，

打造煙火美食街

為精準匹配周邊商務人群用餐需求，北京中關村領展廣場對B1層實施業態迭代，打造“嗨飯ZONE”主題美食空間。通過品牌煥新與場景升級，這里匯聚人氣輕食與地域風味，集結本樓漢堡、阿水大杯茶、甲乙餅等10余家兼具高人氣與設計感的網紅餐飲品牌，成為周邊白領就餐與社交的核心選擇，進一步強化項目日常消費黏性與生活煙火氣。

歷經兩年的廣州天河領展廣場第二期的改造于8月30日宣布完成，同時完成的還有對B1層進行的改造，特別是該層原超市主力店部分。超市從原Maxvalu生鮮超市調整為永旺，并重新劃鋪，騰出了565㎡的新空間，騰出的新空間轉化為“平川好味Foodie+”。

新增的“平川好味Foodie+”區域與戶外的“平川夜巷”生活街區聯動，集中引入約15家輕食、小吃新品牌，包括廣州首家見味花甲、天河首家梔否梔否、天河首家笠禾、美心烘焙之家、薛記炒貨、西樹泡芙、港懷、焗外人等。

北京通州領展廣場同樣對B1層美食街做了調整，拆除了美食街的冗余隔墻，將動線優化成環形動線，是視線更開闊，游逛體驗更順暢“拾味街”正式升級為“拾味街Foodie+”。物理層面改造的同時，還新增20余家煥新品質品牌。

除了中報中所提項目外，今年廣州荔灣領展廣場B1層進行了升級，打造為“荔食坊Foodie+”，引進祐禾UH SELECT、流浪泡泡·破破爛爛的烤肉店、一龍拉面江戶長屋主題店、吳系·潮粵客全國首店等。

綜上不難看出，領展在不同城市落地"Foodie+"產品線時，在保持核心邏輯統一的基礎上，都結合了本地消費習慣、文化、客群進行了個性化創新，而不是機械化復制。

而聚焦B1層做美食，背后是一套組合拳式的商業考量。一方面，是打造拉升客流與銷售的"流量引擎"，有助于維持高出租率，從而保障穩定的租金收益來源；另一方面，盤活"被冷落"的空間，提升商場的商業價值和利用率。

無論是香港穩住基本盤的熟食檔，還是內地煥新而上的美食街，領展通過強化“煙火氣”業態，以高頻消費為盾，以深度運營為矛，以社區情感為魂，再次展示其穿越周期的秘密。

and more...

● 山東“第一重奢場”：稱霸28年，沒有對手？

● 濟南領秀城貴和購物中心，從區域典范到REITs新力量的跨越進階

● 青島萬象城沒有“老”

精選欄目

selected columns

贏商新媒體矩陣

點個在看喲~