江蘇常熟長江商廈68戶業主訴常熟資規局土地更正登記案引關注

近日，江蘇省蘇州市姑蘇區人民法院就長江商廈小區68戶業主訴常熟市自然資源和規劃局（下稱“常熟資規局”）國有土地使用權更正登記一案作出一審判決，駁回業主全部訴訟請求。業主方不服判決，已向蘇州市中級人民法院提起上訴，這場圍繞長江商廈小區30年土地權屬歷史、涉及“共用宗”與“獨用宗”認定的糾紛，引發公眾對業主共有權益保護的關注。

回溯：從“一宗土地”到“分割登記”，初始權屬埋下隱患

時間拉回到1994年，常熟市金穗房地產開發公司（以下簡稱“金穗公司”）作為長江商廈小區（占地約23畝）唯一取得項目批復及《建設工程規劃許可證》的開發建設單位，于1995年7月竣工驗收，對外銷售84套住宅后，自持其余房產。

計委批文圖一（爆料人提供）

工程規劃許可證圖二（爆料人提供）

竣工報告圖三（爆料人提供）

長江商廈小區作為金穗公司完成開發建設的商住項目，其用地范圍與被告（常熟資規局前身）核準的《建設工程規劃許可證》紅線范圍完全一致，紅線范圍內土地涵蓋了本案爭議的所謂北側5501.5㎡的土地，已于1995年7月整體通過竣工驗收，完成全部開發建設交付全體業主使用。無可爭辯案涉地塊在規劃及實際開發層面為統一完整的一宗地。

紅線規劃圖四（爆料人提供）

本應按規劃完成土地初始登記的流程，卻因一份內部協議偏離正軌。1995年12月，金穗公司與常熟市長江工貿實業總公司（以下簡稱“長江工貿公司”）簽訂未對外公示亦未向業主披露的的《協議書》，將小區紅線內土地一分為二：北側5501.5平方米歸長江工貿公司，南側9823.47平方米按房屋面積比例分配。

金穗公司與長江工貿協議書圖五（爆料人提供）

更令人費解的是，原常熟市國土局未以規劃許可證為依據，反而按照這份內部協議辦理土地初始登記：南側土地以“共用宗”名義登記在金穗公司名下（常讓國用(1995)字第079號）；北側土地則登記在“常熟市招商城床上用品市場”名下（常讓國用(1996)字第004號），明確為“獨立宗”。但事實上，該“床上用品市場”僅是長江工貿公司登記的市場名稱，無民事主體資格，既無法從事民事行為，也不能成為行政管理相對人。這一違法登記行為，為后續爭議埋下巨大隱患。

糾錯與轉折：合并登記“回歸共用”

2000年，長江工貿公司因無力償還貸款，將協議中所屬房產轉讓給常熟農商行（前身系常熟農村信用合作社聯合社）抵債。此時，原國土局發現此前登記錯誤，借助金穗公司與常熟農商行實為一家單位的便利，將79號、4號土地證合并登記為“常讓國用（2000）字第115號”，明確小區土地為“共用宗，分攤面積不定位”，終于糾正了1995年的分宗錯誤。

2005年，因常熟農商行名稱變更，115號土地證變更為“常讓國用（2005）字第001458號”，“共用宗”屬性未變。2007年，常熟農商行因上市需求，將小區內自持房產轉讓給寶鼎公司，自此寶鼎公司成為長江商廈業主之一。自規局隨之頒發“常國用（2007）字第001353號”土地證，僅變更使用者為寶鼎公司，其余內容（11843.9平方米“共用分攤面積”）與01458號一致。此后17年間常熟農商行與寶鼎公司對此均無異議，寶鼎公司還曾設抵押權。

侵權與爭議：，《說明》引發訴訟

成為業主后，寶鼎公司在大廈四周設置路障獨占公共區域，封閉外墻面制作廣告牌，懸掛超重空調外機，甚至拆除原設計的正南大門，改建為兩層商鋪，強占230多平方米公共用地；后續又將西側公共場地和綠化地圍成專用停車場，導致業主連電瓶自行車都無處停放。

2011年、2018年，寶鼎公司兩次試圖在北側停車場改建永久性建筑，均因業主集體抗議未果。2018年，寶鼎公司出示2008年原國土局土地登記所向規劃局出具的《說明》，主張對北側5501.5平方米土地擁有“獨立使用權”。該《說明》稱寶鼎公司土地證中“含獨自使用權面積5501.5平方米”，與土地證記載的“共用分攤面積”相矛盾。

業主隨即要求自規局解釋并撤銷《說明》，遭拒后提起訴訟。2019年，蘇州市中級人民法院裁定：該《說明》未改變土地證記載內容，也未成為規劃許可依據，未對業主權益產生實際影響，駁回上訴。彼時的《法庭調查筆錄》顯示自規局于法庭上當著法官的面表示“不會做更正登記，也不會向寶鼎發規劃許可”。

矛盾升級：2024年更正登記“反轉”，業主一審敗訴后上訴

2024年7月，寶鼎公司以“常國用（2007）字第001353號”土地證登記錯誤為由，向自規局申請更正，要求確認北側5501.5平方米土地為“獨立使用權”。2024年10月，自規局以“2000年115號土地證登記錯誤”為由，同意寶鼎公司申請，完成更正登記，讓30年前已開發完畢的小區土地，出現“同一宗土地內個別業主擁有獨用權”的奇怪情況。

68戶業主對此堅決反對，認為2000年的合并登記是合法糾錯，業主們認為長江商廈小區土地自2000年合并登記后，已回歸為“共用宗”，后續資產轉讓也未改變這一屬性，寶鼎公司17年來未對“共用宗”提出過異議，如今突然申請“獨立使用權”，無事實和法律依據；

且寶鼎公司非原始權利主體，2007年它自農商行受讓的是房產，與其他業主一樣只是地隨物轉而取得了對應的土地使用權，并未單獨購買土地。對此寶鼎公司是明知的。根據《不動產登記暫行條例實施細則》《江蘇省不動產登記條例》，2007年轉讓后已“權利處分”，不可更正。寶鼎公司無權越過前手申請更正登記，自規局無視歷史糾錯事實，違反行政行為“連貫性與信賴保護原則”，審批程序存在嚴重瑕疵。更正行為違法，遂向法院提起訴訟。

然而，姑蘇區法院一審判決違背國家土地管理法規、國家建設項目規劃管理法規、建設項目審批流程方面的法規以及不動產登記管理方面的法規，刻意回避原告提出的種種事實和理由，違背客觀事實，不依法審查相關證據和事實，主觀編排判決理由，認為自規局更正登記符合法律規定，駁回業主訴訟請求。業主不服，于2025年8月向蘇州市中級人民法院上訴，目前案件正在審理中。

業主訴求：維護共有權益，期待司法公正

“從1995年的錯誤登記，到2000年的合法糾錯，再到2024年突然‘反轉’的更正登記，我們始終在為維護小區共有土地權益奔波。”業主代表表示，寶鼎公司多年來持續侵占公共區域，自規局的行政行為卻屢屢偏向寶鼎公司，讓業主們的維權路充滿艱辛。

目前，案件已進入二審階段，85戶業主期待蘇州市中級人民法院能查清事實，依法撤銷自規局的更正登記。期待這場持續多年的糾紛，能以一份經得起歷史和法律檢驗的判決收尾，既為長江商廈業主帶來公平正義，也為同類土地爭議的解決，提供“依法保護業主共有權益”的明確指引。這場橫跨30年的土地權屬爭議最終將如何收場？媒體將持續關注。