華潤置地溫榆河項目獲批，四代宅別墅即將面世

8月15日，華潤溫榆河項目取處建設工程規劃許可證。

建設項目包括后沙峪200708地塊11#住宅樓等29項。

此前，2#地下車庫等2項也取得規證。

項目總平圖于8月4日-12日進行公示，公示期結束次日通告采信情況，隨后取得規劃許可證，關鍵進度節點近期明顯提速。

不過，從設計方案來看，華潤溫榆河項目僅住宅樓就規劃有111棟，目前還有大量工程待取證。

整體規劃：19棟洋房+92棟雙拼

建設單位為華潤置地開發（北京）有限公司，設計單位為浙江綠城建筑設計有限公司。

項目規劃用地面積17.04萬㎡，總建面約36.78萬㎡，容積率1.01。其中：

地上建面約17.27萬㎡，計容建面17.21萬㎡。

規劃111棟住宅樓，共483戶：19棟8層洋房 92棟雙拼別墅。

一條東西走向的街坊路，將北側洋房與別墅之間隔離開來。

鳥瞰圖↓

總平圖↓

洋房立面效果示意圖↓

19棟洋房沿小區西北側外圍排列，層高超3.3米，有錯層轉角露臺。

其中5棟為躍層空墅，建面329m2左右：6#、7#、8#、26#和36#樓；

其余均為大平層產品，建面269m2/325m2。

別墅立面效果示意圖↓

別墅形式均為雙拼，深淺咖灰配色，直角線條勾勒出羅馬柱造型，歐式莊園質感。

一二層貫通式落地窗，超大窗體。

層層有退臺，部分還做了實用的玻璃頂蓋，無懼雨雪天氣的大露臺。

坡屋頂設計，頂層有帶天窗的閣樓，沐光觀星。

采光井面積不小，地下光廳應該頗為出彩。

別墅預計4個面積段：339m2/389m2/439m2/489m2。

起步戶型套總價預計在2800萬級別。

此前網上流出過一版戶型分布的平面圖，洋房部分排列完全一致，最南邊的別墅減實際報規時減少了幾棟。

網傳戶型分布圖↓

公區配置：54321

5條風雨連廊+4座大門+3棟鄰里共享空間+2處下沉庭院+1個架空層。

整體打造了南北兩條景觀軸，洋房區雙會所體系，別墅區中央廣場帶。

1#大門位于小區北側，為車行出入口。

2#大門位于東側兩排洋房之間，門前設有出租汽車站。

進門直行兩棟配套樓為鄰里共享公共空間，北邊1#住宅樓首層局部架空，也是項目唯一有架空層的樓棟，以小型商服功能為主。

風雨連廊將鄰里空間和架空層串聯，再往前為大面積的下沉庭院，形成社區主會所。

4#大門也在洋房區，位于小區西側，街坊路與安悅路交口。

進門為另一處面積較小的下沉庭院 社區管理服務用房，形成第二會所空間。

356平米的室外活動場地也在西門入口處。

3#大門在別墅區正中央的位置，南北兩側各6排樓。

與風雨連廊圍合成中央廣場，居中設有迎賓水系。

白色廊柱和墻體，對襯式設計，呈現法式古典建筑風格。

再往里是物業服務用房和鄰里共享空間，向內連接一整條景觀軸，結合兩側莊園式別墅，凱旋門延伸至香榭麗舍大道的即視感。

拿地回溯：兩地塊“合二為一”

2月27日，華潤置地以底價60.24億元摘得順義溫榆河2101-2007、2008地塊，折合樓面價約3.5萬元/㎡。

項目地上建面合計17.21萬㎡，限高24米（局部27米），容積率僅1.01，堪稱北京容積率最低的宅地之一。

目前市場上能與這個容積率對標的項目是懋源云紀，在后沙峪板塊，兩個項目距離5公里左右。

位置上，華潤置地溫榆河地塊更靠近市區，且緊鄰溫榆河，周邊有成熟的社區及生活配套。

懋源云紀占地17.11公頃，1.1的容積率，規劃16棟洋房和135棟別墅，其中有15套獨棟。5月28日取得預售證，銷售指導價6.1萬/㎡。目前網簽22套，成交價6.2萬 ，超過了預售均價。

在正式掛牌的半個月后，溫榆河地塊進行了一次調規，優化調整內部道路位置。

原本應該修建在2008地塊內部的街坊路，可以由建設單位根據項目設計需求，自行調整到一個更為合理位置上。

6月25日，地塊又一次調規公示，兩幅子地塊正式“合二為一”。

不僅是之前街坊路的優化，而是“結合建設單位提出的申請，要求落實兩地塊規劃指標整體核算”，2007、2008兩地塊調整為一宗用地。

這個調整給予建設單位更大的規劃自由，不再受限于每塊地的指標，讓原本不夠規則的地塊，能夠合理利用到極致。

北京東北郊溫榆河是北京唯一一條四季長流的河流，沿河建有200米寬的綠化帶，以外輻射形成1至1.5公里寬的綠色生態走廊。

溫榆河與機場高速路相交圍合而成的區域，是北京最早的高檔別墅群落。現已成為名副其實的CVD(中央別墅區)，形成了一處高端居住帶。

距離2007、2008地塊最近的優山美地項目，魯能地產2001年起開發的豪宅，分為ABCD四個區，數百套別墅和少量公寓產品，面積從777到1788平米不等，售價在7000萬到3億之間。

地塊附近有北京順義國際學校、北京大學第三醫院首都國際機場院區、中糧祥云小鎮大型商辦綜合體等，配套完善。

2024年5月1日，北京市發改委批復，同意實施順義區后沙峪鎮溫榆河生態走廊周邊用地土地一級開發項目。

項目規劃總用地面積約45.05萬平方米，其中建筑控制規模約25.85萬平方米（不含地下面積），建設內容為住宅、基礎教育等。