【樓市半年度點評之土地篇】上海不斷造就地王 房企格局或固化

上海土地公開拍賣市場上半年共進行5次集中拍賣，共成交19幅地塊，攬金609.90億元。其中僅3幅地塊底價成交，其余均溢價成交，并且有1幅地塊溢價率達到41.68%，創近兩年土地溢價率新高。此外，協議出讓市場看點頗多，靜安寺商圈地塊樓板價突破16萬元/平方米，暫時成為樓板價地王。徐匯東安三幅地塊協議出讓，總價達到523億，成為總價地王。

Point 1

優質地塊多 溢價率不斷走高

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土地也是調控市場的手段

自去年以來市場供應優質土地多，同時給開發商留出一定利潤空間，使得房企愿意拿地投資。上半年繼續保持這一勢頭，政府拿出不少壓箱底的好地塊。比如虹口、楊浦、浦東新楊思、靜安大寧地塊等等，誠意相當高。畢竟當下的市場需求以中高端改善為主，去化壓力相對小，房企拿地的風險低。這也導致上半年高溢價率地塊多。

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供地貼合市場需求

此外，從投放來看，郊區投放數量相對不多，即便是投放郊區地塊，也是在郊區的熱門板塊或區域，不會給房企帶來太多壓力。相比之下外環外去化有壓力，但也不絕對，奉賢新城、寶山南大、曹路、唐鎮等等有賣得不錯的網紅盤，所以供地上也會貼合市場需求，有一定導向。一些去化壓力比較大的地方，比如臨港等，就沒有新的供應。

表1：溢價率前5名的地塊

數據來源：上海土地交易中心 上海中原地產整理

Point 2

多批次 控總價

土地投放密度高，5個批次，幾乎每月一拍。19幅地塊，平均下來一批次4、5塊土地。體現出政府對企業的友好姿態。上海土拍是全國房企扎堆的地方，但是近兩年“地主家余糧不多”，資金也遇到一些壓力。更何況上海土拍要求必須是全部自有資金，外加保證金，拍一次土地的費用會被暫時凍結不少。房企為增加拿地概率，參加多幅地塊競爭，資金壓力會比較大。采用小批量多批次的方法可以讓更多企業參與，維系市場熱度。

此外，上海土地價格不便宜，為降低房企開發壓力，控制土地體量和總價。市中心除了虹口區C080302單元hk329-11地塊總價達到89.64億，楊浦區N090602單元L4-02地塊42.41億算高總價外，虹口區C080101單元hk196-08地塊、hk196-06地塊，楊浦區C090101單元01C5-02地塊，以及大寧地塊總價都是二、三十億級別。給了中小房企參與的機會，也給拿地的企業降低開發資金壓力。

Point 3

拿地格局固化 強者恒強

從拿地的企業來看，國央企繼續是拿地主流。比如第二批，第四批和第五批集中土拍贏家均是國央企。今年首批土拍中，出現外資身影，比如慶隆和金毛的聯合體拿下虹口地塊。能抱上國央企的“大腿”拿地不用愁。

當然，都是國央企，實力還是有差別的。比如中心區的優質地塊多半被頭部央企拿下，遠郊地塊則是二梯隊甚至三梯隊在競爭：

虹口區C080302單元hk329-11地塊被金茂聯合體拿下，溢價率達到38.2%。

浦東新區Z000602單元20Ea-01地塊被華潤越秀聯合體拿下，溢價率33.4%。

虹口區C080101單元hk196-08地塊、hk196-06地塊被北外灘集團拿下。

楊浦區C090101單元01C5-02地塊被保利發展拿下。

郊區地塊比如第五批的曹路地塊被聯發拿下。

寶山81.95億的巨無霸地塊被中建八局拿下。

閔行區MHP0-1005單元02-09地塊03-04地塊、16-07地塊及16-06、16-08地下空間被象嶼拿下等等。

頭部房企財大氣粗，也能借助品牌獲得更高溢價，越是中心區地塊越能標榜企業實力。并且今年越是市中心豪宅賣了越好，強化頭部企業拿地的信心和決心。

今后市場格局或被固化，一梯隊房企在中心區占據絕對比重，今后的話語權也越來越高，二梯隊的房企想在核心區拿地將付出更高成本。二梯隊多半只能在郊區相互搏殺，以保住深耕上海的機會。

不過也能看到一些民企也有所收獲，比如大華拿到靜安大寧地塊和青浦大虹橋地塊。龍湖和建華聯合體拿下奉賢新城地塊。民營企業是市場風向標，有房企愿意嘗試拿地，說明上海樓市在好轉，并且長期深耕上海還是能獲得穩定的收入，只要地塊不在郊環外，去化壓力不是特別強，可以形成良性循環。

Point 4

記錄就是被用來刷新的

今年又是“地王年”，土地市場繼續保持較高熱度。并且今年舊改力度不小，中心區土地陸續騰挪出來的土地具備成為地王的潛質。比如7月徐匯交大對面有一幅土地要出讓，從技術指標來看，只能做一些低密度產品，起拍樓板價已經超過了16萬元/平方米，已經提前鎖定樓板價地王。

優質土地+房企重倉上海的意圖作用下，土地多少關系房企業績是否能持續提升。而且現在房價限制有所松動，中心區上漲趨勢明顯。既強化樓市向好的信心也給房企留夠利潤空間。重點地塊依舊會成為房企角逐的重點，溢價率不會低，不斷向上的走勢才是上海真正的消費力的體現。