次新盤扎堆的段塘，誰才是真正的頭牌？

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老司機今年和《街區(qū)診斷師》主理人老曹合作成立了高端不動產(chǎn)服務機構(gòu)——匯石不動產(chǎn)，對口服務寧波600萬以上的不動產(chǎn)交易。

與傳統(tǒng)中介不同，匯石不動產(chǎn)主要針對會員進行服務，服務內(nèi)容包括面對面咨詢，個性化置業(yè)方案，定期報告分享，專題研究，內(nèi)部沙龍等。當然，更重要的是為會員提供買賣房產(chǎn)方面的專屬服務，中介費還比一般中介更低。

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最近老司機和老曹在實地走訪寧波各個高端樓盤，我們已經(jīng)去過了明湖、灣頭、姚新、江東北、體育館、高新區(qū)，本周去的是海曙段塘。

段塘是海曙近十年來最為集中開發(fā)的板塊，也引來了綠城、濱江、金茂、萬科等知名開發(fā)商，房價最高也來到了4萬+，妥妥的改善板塊，因此必然會引起我們的關(guān)注。

在實地探訪前，老司機一直認為曉風印月是段塘的扛把子，這個樓盤一線臨江，又是綠城品牌，距南塘老街也很近，天生的優(yōu)勢就能碾壓段塘的其他樓盤。

但現(xiàn)場看完小區(qū)的里里外外之后，我感覺當初的期望被拉得太高了，曉風印月的最終呈現(xiàn)給我們的，無論是硬件還是軟件，都略讓人失望。

老司機這樣說，可能會引起諸多曉風業(yè)主的不悅。

首先比較讓人失望的是物業(yè)，按理說綠城物業(yè)是一塊金字招牌，我們之前去鳳起潮鳴時，感覺物業(yè)也不錯，但曉風這個樓盤的管理，好像有一點問題。

小區(qū)的東門緊鄰濱江公園，是許多業(yè)主出門晨跑、散步的必經(jīng)之地，但門口小貨車、快遞三輪、電瓶車隨意可停放，甚至我們想拍一張干凈的門頭照片都做不到。

小區(qū)的西南角的人行大門也同樣有這個問題，店鋪面前亂停車，有的已經(jīng)離小區(qū)大門很近了，但也沒見保安過來管理。

從東門進入小區(qū)，露天泳池還未投用（季節(jié)因素），里面的積水已經(jīng)泛綠；小區(qū)中庭的草皮正在翻修，大概前期的養(yǎng)護不太理想；最讓人意外的是，當我們隨意走進一幢樓的架空層時，在吊頂?shù)纳厦婵吹搅嗣黠@的蜘蛛網(wǎng)。

曉風印月的物業(yè)費不到4元，說起來的確不高，但基本的要求還是應該可以做到的。

第二個讓人不太滿意的地方就是產(chǎn)品了。曉風當時賣的時候需要搖號，基本是秒光的。當初的預售價和濱江譽品差不多一個檔次，都接近4萬/平，但如果現(xiàn)在去比較二者的產(chǎn)品，可以說存在肉眼可見的差距。

無論是建筑立面、架空層、園林、社區(qū)配套還是地下車庫，曉風的表現(xiàn)都堪稱普通，缺乏作為一個豪宅樓盤的必要元素。

二手交易多少也反應了客戶對產(chǎn)品的認識，曉風印月不看江的小面積，成交價甚至跌破了3萬。而一線看江的大面積，掛牌價雖然掛的很高，但成交寥寥。

這個樓盤最值得買的二手房，要么是118小面積，主打低價和地段，要么就是139江景房，主打低總價江景。

段塘高總價二手房，成交最好的是海語天下，500萬以上的房源去年成交了好幾十套。

要知道寧波每年成交的二手房中，這個價位段的成交占比不到5%，海曙的高總價房源成交尤其困難。

海語天下的地段并無明顯優(yōu)勢，南面就是高架，沒有曉風印月的江景，也沒有公園，但學區(qū)優(yōu)勢突出，小區(qū)東門出來就是龍湖海曙天街，加上北面的臨街店鋪，商業(yè)配套齊備。

學校和商業(yè)，是海語的優(yōu)勢。

海語府是濱江和中鐵建聯(lián)合開發(fā)，并且由中鐵建物業(yè)管理的，在小區(qū)的北入口，中鐵建物業(yè)的銘牌非常醒目，但這顯然并不會給小區(qū)帶來加分。

后來看到的事實也證明了我的判斷。

公允的說，海語府交付的硬件還是值得肯定的，全鋁板干掛，在段塘板塊獨此一家；景觀中軸上的會所、大面積水景、影壁、連廊都頗具視覺沖擊力；地下健身房、溫水泳池也都可正常運營。

但這個小區(qū)的管理存在問題。

首先，大門進來的會所曾作為社區(qū)辦公使用，這顯然會破壞小區(qū)的封閉管理，雖然現(xiàn)在已經(jīng)搬走了，但留下的標語還在，內(nèi)部設(shè)施也還沒有完全清空，會所地上部分實際處于關(guān)空狀態(tài)。

其次是中軸大面積的水景，除了北門入口，其他都已經(jīng)停掉了，有些地方甚至開始破損了，我們路過時看到有工人在維修，不確定維修后水景能否重現(xiàn)生機。

這個小區(qū)的水景是巨大亮點，但如果停掉了，則是巨大敗筆。

第三是會所地下部分的除濕很不到位，天花板吊頂和木飾面已經(jīng)開始發(fā)霉，會所的地下部分也有大量的地方空置沒有利用起來。

最后，也是最不能容忍的一件事情，我們親眼看見物業(yè)人員騎著電瓶車在園區(qū)的小道上疾馳，不僅行人感覺不安全，電瓶車還屢屢壓過草皮，破壞綠植。

海語府攤上這么一個物業(yè)，讓人多少有點遇人不淑的感慨，4.8元的物業(yè)費并不低，但水景停掉，會所關(guān)空，室外座墊隨意亂扔的現(xiàn)狀，感覺不值得。

不知道海語的業(yè)主是什么感受。

事實上段塘還有幾個值得一看的樓盤，如更早的海曙金茂府（也有業(yè)主吐槽物業(yè)），建發(fā)的第一個樓盤春江悅，以及萬科朗拾（有不少大戶型），當然也包括龍湖天玥。

從之前的經(jīng)驗看，建發(fā)和萬科的物管，應該不至于太拉胯。

從硬件來看，外部做得最好的估計是海語，內(nèi)部做得最好的可能是金茂（全系三恒），朗拾和春江悅，得下次實地看過之后再做比較。

當然，老司機也歡迎段塘的業(yè)主在文末留言，介紹一下您所在小區(qū)的情況。此外對于段塘板塊感興趣，想入手段塘的客戶，也歡迎咨詢老司機，或者加入?yún)R石高端不動產(chǎn)VIP。

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