大源地價(jià)3.17w榮登榜首，下一站必是高新南新川！

這周二 （3月11日） 上午，成都樓面價(jià)首次突破了3萬。

大源西一宗約64畝純宅地，在拍賣當(dāng)天吸引了11家房企參拍，經(jīng)歷近50分鐘的競價(jià)、131輪加價(jià)后，終于以樓面價(jià)31700元/㎡成交，一舉超越了2024年貝殼以27300元/㎡樓面價(jià)競得的金三地塊，成為成都涉宅用地新單價(jià)天花板！

雖然樓面價(jià)破紀(jì)錄的是大源，但我們認(rèn)為，成都城市價(jià)值的下一個(gè)爆發(fā)點(diǎn)，一定是新川——新川房地價(jià)躍升，已是必然。

原因有三：城市價(jià)值傳導(dǎo)的必然趨勢，產(chǎn)業(yè)及人才價(jià)值的直觀體現(xiàn)，資源積累的必然結(jié)果。

根據(jù)DeepSeek預(yù)測，大源這宗新地，未來開盤單價(jià)很可能會“破6奔8”，甚至部分房源還可能突破10萬元/㎡，接軌杭州、廈門等新一線房價(jià)標(biāo)桿城市。

而新川當(dāng)前新房均價(jià)在3萬元/㎡左右徘徊，也就是說，新川和大源的新房價(jià)格，會有平均3～5萬元/㎡的價(jià)差，這已經(jīng)不是價(jià)差了，是級差。

這不科學(xué)。

1、同為高新南區(qū)的重點(diǎn)板塊，房價(jià)不應(yīng)存在級差。

新川和大源同屬成都的房價(jià)錨點(diǎn)區(qū)域——高新南區(qū)，并且都是高新南高度重視的產(chǎn)城區(qū)域，在資源相當(dāng)?shù)那闆r下（這一點(diǎn)我們后面再展開說），房價(jià)不可能存在級差。

比如上海的房價(jià)錨點(diǎn)區(qū)域——黃浦區(qū)，二手均價(jià)11.4萬的新天地板塊周邊，根本不存在低于9萬的板塊。

▍來源：貝殼網(wǎng)

2、核心區(qū)價(jià)值，必然高過“邊界線”。

眾所周知，3w+地塊位于高新區(qū)的邊界線——元秀路旁，與雙流區(qū)隔路對望，也從側(cè)面印證了高新南區(qū)的城市價(jià)值之高。

而新川目前在售項(xiàng)目及待出讓土地大多地處資源密布的核心腹地，單從地段和資源來看，預(yù)期價(jià)值不會比目前的最高樓面價(jià)地塊低。

換句話來說，新川當(dāng)前的價(jià)格與預(yù)期價(jià)值不符，短時(shí)間內(nèi)“破4奔5”的預(yù)測都顯得有些保守。

復(fù)盤大源一路走高的底層邏輯，其實(shí)與中關(guān)村、張江高科等老牌產(chǎn)業(yè)區(qū)是一樣的：就是其所處時(shí)代更前沿的產(chǎn)城規(guī)劃+更尖端的產(chǎn)業(yè)及人口導(dǎo)入。

簡單來說：既“職住平衡”，又踩準(zhǔn)了當(dāng)時(shí)全球經(jīng)濟(jì)的風(fēng)口——軟件產(chǎn)業(yè)。

▍大源實(shí)景圖

因此過去人們稱贊新興板塊，愛用“下一個(gè)大源”。但這在新川身上不適用，因它的城市規(guī)劃更超前、產(chǎn)業(yè)及人口更尖端。

01

更 高 起 點(diǎn)

世界級的產(chǎn)城規(guī)劃

作為成都新經(jīng)濟(jì)活力區(qū)的重要組成部分，以及高新區(qū)繼金融城、大源之后重點(diǎn)打造的新城，新川的頂層設(shè)計(jì)與新加坡緯壹科技城、倫敦金絲雀碼頭等“世界級”同源，起跑就領(lǐng)先大半圈。

此外，不同于大源的“邊建設(shè)邊規(guī)劃”，含著金湯匙出生的新川，在全城罕見的約10.34平方公里 （約15510畝） 的土地之上，由全球各地的一流機(jī)構(gòu)聯(lián)手設(shè)計(jì)，定位創(chuàng)新、生態(tài)、人文高度融合的“世界交融之城”，在「公園城市」概念誕生前就已經(jīng)按照這一前沿理念進(jìn)行打造。

▍新川效果圖

同時(shí)，新川與大源早先“東產(chǎn)業(yè)西居住”的城市格局也有很大區(qū)別：城市各功能均勻混合，如像素般錯(cuò)落分布，產(chǎn)城融合、小街區(qū)制、低密城市、TOD等世界前沿理念也被植入其中，造就路網(wǎng)密度適中、地塊勻而不碎、整體密度僅約1.4的「智享上城」。

02

更強(qiáng)產(chǎn)業(yè)

提前13年搶占世界先機(jī)

AI、5G、新醫(yī)學(xué)，這些今天全球各地都在搶占先機(jī)、積極布局的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，新川13年前就在著手落實(shí)了。

但新川相較于大源的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，不止是“更前沿”，還在于更高的投入、更高的水準(zhǔn)、更高的產(chǎn)值。

1、更高投入。一個(gè)項(xiàng)目動輒就是幾十個(gè)“小目標(biāo)”的投入，注意，不是“計(jì)劃投資”，而是“完成投資”。

2、更高水準(zhǔn)。幾乎每棟辦公樓都顏值極高，玻璃幕墻只是標(biāo)配，重點(diǎn)是連生態(tài)綠化、配套商業(yè)都有非常強(qiáng)的國際感。

3、更高產(chǎn)值。AI、5G、新醫(yī)學(xué)，這些前沿領(lǐng)域的產(chǎn)值無需再提，只說一個(gè)數(shù)據(jù)：現(xiàn)在國產(chǎn)創(chuàng)新藥與國際知名企業(yè)簽單，光首付款就能達(dá)到幾億甚至十億美元，而有這種“出海”實(shí)力的藥企，新川有好幾家并且還在持續(xù)孵化新選手。

▍新川實(shí)景圖

并且，即使已經(jīng)落成大量高能級產(chǎn)業(yè)園及載體 （詳情請戳： ） ，新川仍未停下腳步，僅是近半年時(shí)間，就大動作不斷。

?去年9月，全國首個(gè)省級密碼科創(chuàng)專業(yè)園區(qū)以及成渝國家網(wǎng)絡(luò)安全產(chǎn)業(yè)園的核心園區(qū)——四川省密碼科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園落地新川AI創(chuàng)新中心二期，未來將成為密碼產(chǎn)業(yè)公共服務(wù)平臺和產(chǎn)業(yè)集聚空間為一體的國家級密碼應(yīng)用與創(chuàng)新發(fā)展基地。

▍AI創(chuàng)新中心二期實(shí)景圖（來源：@成都高投）

? 去年10月，5G互聯(lián)科創(chuàng)園投運(yùn)，鎖定人工智能、未來網(wǎng)絡(luò)、數(shù)字能源等三大方向，發(fā)展成為“產(chǎn)業(yè)要素集聚、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活躍、煙火氣息濃厚”的標(biāo)桿產(chǎn)業(yè)園區(qū)，內(nèi)部的新加坡創(chuàng)新中心二期也于年底投運(yùn)；同月，入駐成都前沿醫(yī)學(xué)中心的企業(yè)賾靈生物連續(xù)三年上榜中國潛在獨(dú)角獸企業(yè)，倍特藥業(yè)榮登“四川民營企業(yè)100強(qiáng)”。

▍5G互聯(lián)科創(chuàng)園實(shí)景圖（來源：@新川創(chuàng)新科技園）

? 去年11月，新川的車載智能系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)鏈頭部企業(yè)——中科創(chuàng)達(dá)與字節(jié)跳動云服務(wù)平臺——火山引擎簽訂深度合作協(xié)議，成立聯(lián)合大模型實(shí)驗(yàn)室，計(jì)劃共同研發(fā)人工智能大模型應(yīng)用，推動科研成果在車端和智能硬件端的應(yīng)用；同月，宜泊科技在新川啟動AVP無人泊車場景測試，該測試場景也是全國首例區(qū)域級AVP無人泊車場景。

? 今年1月，新加坡電信集團(tuán)旗下的亞太地區(qū)知名技術(shù)服務(wù)提供商——恩士迅成都交付中心正式入駐5G互聯(lián)科創(chuàng)園，實(shí)現(xiàn)了跨國合作和項(xiàng)目管理的無縫連接。

? 2月，成都智媒體城一期完成玻璃幕墻安裝，預(yù)計(jì)3月竣工、6月投用，二期預(yù)計(jì)2026年開工，將重點(diǎn)聚焦現(xiàn)代傳媒、數(shù)字文創(chuàng)等產(chǎn)業(yè)方向以及新零售、文創(chuàng)商業(yè)等消費(fèi)方向，打造“智媒體產(chǎn)業(yè)生態(tài)示范區(qū)”。

▍成都智媒體城項(xiàng)目一期實(shí)景圖（來源：@新川創(chuàng)新科技園）

縱觀全國，高精尖產(chǎn)業(yè)與高層次人才之于房地價(jià)的支撐力和推動力，向來直觀——技術(shù)越密集、人才越集中、產(chǎn)業(yè)越前沿，房價(jià)也越高。

▍ 全國高新區(qū)TOP10房價(jià)情況（數(shù)據(jù)來源：中國房價(jià)行情網(wǎng)）

而新川的企業(yè)，便大多是技術(shù)密集型的研發(fā)端口，即產(chǎn)業(yè)鏈“上游”，這意味著，這里聚集著大量執(zhí)掌尖端技術(shù)的院士、全球四大青年等高層次人才。

隨著高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)載體的涌現(xiàn)，未來2～3年新川的高層次人才數(shù)量，很有可能實(shí)現(xiàn)翻番——聚焦「未來」的新川，必將超越聚焦「過去與當(dāng)下」的大源。

大源成為“一梯隊(duì)板塊”已經(jīng)多年，為何偏偏現(xiàn)在才“登頂”？

答案很簡單：沉淀十余年的資源，兌現(xiàn)了——高質(zhì)量教育、商業(yè)、交通、生態(tài)全方位兌現(xiàn)，醫(yī)療資源也在快速補(bǔ)齊。

事實(shí)上，要論資源配置，新川并不輸大源，甚至能級、密度、顏值三個(gè)方面，都是“領(lǐng)航全城”的存在。詳情：

并且，新川的資源，數(shù)量與能級都還在不斷進(jìn)化！

? 教育：上海師范大學(xué)“加盟”！

去年10月，高新區(qū)與上海師范簽署合作辦學(xué)協(xié)議，宣布雙方合作共辦的學(xué)校將落地新川的高新錦翰學(xué)校；本周三 （3月12日） ，上海師范正式發(fā)布師資招聘信息，官宣十二年制公辦學(xué)校——成都海川學(xué)校將于今年9月正式啟航。

要知道，浦東的上師附中作為上海市教委直屬的首批實(shí)驗(yàn)性示范性高中，可是出了名的檔次高、聲譽(yù)好。

▍成都海川學(xué)校效果圖

? 商業(yè)：人無我有，人有我優(yōu)

在社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域，新川的鄰里中心是“一直被模仿，從未被超越”的存在，率先開業(yè)的新川1號鄰里中心早已成為周邊居民的休閑娛樂高地。

6號鄰里中心去年底從招商到開業(yè)，也只用了短短2個(gè)月時(shí)間——精品超市里，蔬果生鮮、家電家具、個(gè)護(hù)美妝、休閑服飾一應(yīng)俱全；跨界咖啡店、社區(qū)診所等文體教培業(yè)態(tài)也已投運(yùn)。

▍新川6號鄰里中心實(shí)景圖（來源：@成都高新）

當(dāng)然，新川出圈的也不止社區(qū)商業(yè)，還有“非標(biāo)”商業(yè)——新川之心公園商業(yè)盒子。

臨湖的商業(yè)盒子里，有融合東南亞風(fēng)情的藝術(shù)茶餐集、成都首個(gè)機(jī)器人展示與互動空間——新川Robot體驗(yàn)坊、來自新加坡的主理人運(yùn)營的餐廳……國際范與南洋風(fēng)情兼容并蓄，開業(yè)即走紅！

▍新川之心公園商業(yè)盒子實(shí)景圖（來源：@成都高新）

此外，一系列振奮人心的商業(yè)也已在路上：囊括社區(qū)中心、上蓋公園等功能的五根松TOD（紅星路車輛基地項(xiàng)目，規(guī)劃，計(jì)劃一季度管線遷改完工） 有望在今年上半年正式開工；高新萬象天地（在建） 加速建設(shè)中，預(yù)計(jì)2026年竣工、2027年開業(yè)；本周四 （3月13日） ，新川北側(cè)中和片區(qū)的城中村改造搬遷計(jì)劃發(fā)布中標(biāo)公告，宣告中和玉津未來公園社區(qū)（規(guī)劃） 即將正式落地，片區(qū)規(guī)劃便包含「特色市井風(fēng)情街區(qū)」。

鄰里中心的便捷、大型MALL的多元、濱湖商業(yè)的潮流、市井街區(qū)的煙火……大源有的、沒有的，新川統(tǒng)統(tǒng)拿捏！

? 交通：城市通達(dá)性，再上一層樓

新川現(xiàn)在的交通，已經(jīng)相當(dāng)完善了：外有城市中軸+高速路，內(nèi)有全程無紅綠燈的快速通道+小街區(qū)制，路網(wǎng)縱橫，還有地鐵1、6號線兩條南北通勤線路，既適宜步行、亦高效通勤。

但這還不是新川交通的“最終態(tài)”——新程大道上跨橋去年9月已正式啟動。按照規(guī)劃，這座上跨橋?qū)M跨梓州大道及紅星路車輛基地，直接連通新程大道與天府大道，并使之成為串聯(lián)多條重要南北干道、真正意義上的「城市橫中軸」。

▍早期規(guī)劃過程稿，僅供參考

從教育、商業(yè)到交通，這一系列高能級資源全面兌現(xiàn)之時(shí)，就是新川登頂成都房地價(jià)榜之日！

從城市價(jià)值底蘊(yùn)、產(chǎn)業(yè)及人口優(yōu)勢來看，新川很快就會實(shí)現(xiàn)從“洼地”到“高地”的華麗轉(zhuǎn)身，并且隨著產(chǎn)業(yè)載體的迭新和高能資源的完善，它還很可能沒有上限。

自然，對于購房者而言，今年的新川，迎來了絕佳買入機(jī)會。

而入手新川，UP君一直都認(rèn)為：離“中心”資源越近越好。因?yàn)槲磥矸慨a(chǎn)價(jià)值之爭，本質(zhì)必是資源之爭。

打開地圖，以新川的“中心”——新川之心頭排土地向外看，你會發(fā)現(xiàn)當(dāng)前在售的項(xiàng)目中，成都高投在售的三大項(xiàng)目 （高投·璞玉錦萃、高投·新川錦萃、高投·新川一號） 以及兩宗新地，比其他項(xiàng)目離“中心”都更近。

其中，在售的三大項(xiàng)目均為現(xiàn)房/準(zhǔn)現(xiàn)房，而去年7月成都高投競得的30畝土地也即將亮相。

雖然項(xiàng)目具體信息尚未公布，但可以肯定的是：作為“建筑新規(guī)”后誕生的項(xiàng)目，它必會是趕超市場的產(chǎn)品力之王，并成為新川后續(xù)產(chǎn)品新的“刺激點(diǎn)”——還未見面，期待值已經(jīng)拉滿！

錯(cuò)過了2016年的大源，就別再錯(cuò)過2025年的新川。

「中國當(dāng)代藝術(shù)高新聯(lián)展」

已登陸鐵像寺水街

今日起至3月31日，誠邀品鑒

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編輯：Zoe Ⅰ 美編：Amy Ⅰ 主編：Comet

圖文來源：成都向上/網(wǎng)絡(luò)

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