今年深圳房地產的最大戲：配售保障房！

關于房地產的政策，已經不需要再說了。今天鋪天蓋地的發布會信息，都是在落地昨天的會議精神。這幾天（包括昨天發文）我也對房地產股票做了樂觀的展望，如果買了，是可以賺到錢的。

大方向一定是延續著去年9.24的軌跡，持續寬松，動態監控，市場有回落就寬松，市場能穩住就備而不用。是以，今年的房地產政策，重點在于：能否超預期，而不在是否符合預期。

但落地到房地產行業與具體的不同能級的城市，市場有必要“持續用力”關注一個行業結構性問題：配售保障房。這將在政策之外，對房地產市場（特指商品房市場）產生不一樣的影響。

我們重點談深圳的配售保障房。關于配售保障房，我先前已經寫了四篇文章《》、《》、《》、《》。從宏觀到微觀，從行業到買家，都有分析，有需要的童鞋可以點擊閱讀，會有更完整的認識，對自己的決策也會有幫助。

兩個感受：

1）低價保障房這個領域市場信息差巨大。據我觀察，盡管官方對保障房已經推廣多年，但是深圳的買房人對保障房的了解太弱了，比如在鴻榮源珈譽府共有產權房申購時，還有許多人問什么是共有產權房。更遑論配售保障房了，許多買家壓根兒沒聽過這是個什么玩意兒。但這將是很好的機會，政策在為許多年輕人、剛需買家創造有史以來最好的機會窗口。所以，年輕人在抱怨深圳只要“干電池”的同時，還是可以多關注這樣的信息差。哪怕現在已經是移動互聯時代了，各類信息差鴻溝依然巨大，不止表現在房地產。

2）今年將是包括深圳在內全國大城市推進配售保障房的元年，配售保障房將是今年市場的大重點，各地會根據中央精神加快推進這一住房類型，這將會對房地產市場的“止跌回穩”目標產生不確定的影響——配售保障房，將是影響深圳樓市走向的中觀變量。業界研究不透深圳保障房，很難談論深圳的房價走向。預料深圳會在比較快的時間里推出政策文件，并且展開配售工作。

看最近的信息，與房地產政策方向全力力撐樓市有所不同，住建部在要求各地“加大配售型保障性住房建設和供給”。

據2.20新華社消息，住建部2.18在青島召開的會議要求：1）各地要加大配售保障房建設和供給；2）各地要出臺配售型保障性住房管理辦法；3）建立配售保障房輪候庫。

隨后是廣東省住建廳召開會議，并邀請了樣板城市青島現場演示，要點：1）抓緊出臺政策；2）抓緊編制“十五五”規劃；3）抓緊建輪候庫。

目前，整個廣東，珠江口的6個城市——廣深珠佛莞惠等6個城市已展開探索，尤其是省會廣州，已經在去年底公布了配售房政策。

深圳目前在配售保障房方面的最重要特征可以歸納為：行動走在政策之前。配售房政策目前還沒有出臺，但是深圳已經批出了10多個配售房樓盤，年度總量規劃也已經發出，并且最快至少有南山、福田兩個項目已經可以在今年銷售。

去年底，深圳發出保障房計劃，其中配售型保障房將籌集約1.5萬套。并且，同期，深圳首批配售型保障房也舉行集體開工儀式，當時共約13個項目，分別在南山、福田、寶安等7區，房源合計1萬多套。

據搜狐焦點2月報道，這個數量又增加了4個至17個，累計約1.27萬房源（距離1.5萬套的目標還有差）。其中，福田河套的福萃苑、南山西麗的棲河麗島公館，主體都在10+層，后者樣板房已在施工中。

這是我們必須重視的深圳以及全國的房地產結構化動作：在要求各地減少商品房住宅新增供給的同時，增加配售型保障房的供給。

結合著這些信息，我有如下幾個判斷，對于業界研究以及有資格申購保障房的買家，可以參考：

1）預料深圳會未來比較快的時間里推出配售型保障房政策。參考上述住建部的要求，這應當是必然之勢。同時，深圳也要在今年開始對外配售這類保障房。這兩個原因，都要求深圳必須要在今年完成配售型保障房政策的確定。考慮到政策從征求意見稿到定稿的時間要求，我認為這個政策的征求意見稿很有機會在年中之前發出。屆時有關申購條件、選房方式、戶型配備、定價原則、退出機制等等，都將有明確規定。很多信息參考14號文和廣州版本，應該都差不多，但看住建部要求要有“輪候庫”，這和之前深圳一直在主推“搖號抽簽”有不同，廣州版本也沒有要求“輪候”，這個是比較大的規則調整，需要等各地政策細則落地。

2）今年既是配售型保障房元年又將是保障房“大亂斗”之年。依據“14號文”要求，未來所有的可售類保障房都將統一為“配售型保障房”。這意味著，深圳現在市面上的安居房、人才房以及共有產權房，都將停止。但是這三類房產，現在還陸陸續續有很多項目要推向市場。按照新舊劃斷的原則，他們還是會按照舊有政策執行。故此，今年深圳將有四類可售型保障房全部出現在市場上。對于買家而言，這將會帶來一個相當復雜的理解，自己更加適合哪類房產，需要花很多精力去對比。

3）配售型保障房對商品房市場的影響取決于其規模及節奏。配售保障房，與過往的安居、人才、共有本質上沒有不同，故此也勢必會對商品房市場的潛在需求量形成分流。至于這個影響有多大，我認為取決于如下三個因素：其一，房屋來源。如果全部是使用新增土地來建設，那就是在不斷的增加新供應，鑒于其價格太低影響就會很大，而如果使用存量置換（政府收儲商品房轉成保障房），那影響則可小得多；其二，總量規模。目前可以驗證，像2022年那樣的人才房上市規模會對商品房市場構成顯著沖擊。而以媒體統計，今年所有可售類保障房潛在供應量約達4.5萬套——超過深圳1年的商品住宅成交量。其三，釋放節奏。規模大，釋放得快，對市場的沖擊會最大化。對于政府而言，這可以收獲很好的政績，對于買房人而言，也可以有更多的選擇。但對于已經定調的房地產市場的“止跌回穩”，則會構成相當大的負面影響。最終，這些需要觀察。

政策是來影響及調整不同人群的利益分配預期，對于有房群體和無房群體，大家的期待會不同。但如前所述，無論你是哪一類，都應該密切關注保障房的變化。尤其是在深圳還沒買房子、甚或買房子深覺吃力的童鞋，這將是不可錯過的機會。

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