老舊小區(qū)加裝電梯：少數(shù)人的反對能阻擋多數(shù)人的便利嗎？

以案說法

2025年第9期（總第13期）

【本期話題】

老舊小區(qū)加裝電梯，爭議多，需要業(yè)主協(xié)商一致嗎？

【開講啦】

在重慶市的一個(gè)老舊小區(qū)里，A、B兩棟樓的居民們一直有個(gè)心愿——加裝電梯。小區(qū)里大多是老年人，上下樓很不方便。于是，50戶業(yè)主聯(lián)合起來，向區(qū)規(guī)資局申請加裝電梯，并提交了詳細(xì)方案和相關(guān)材料。

然而，A棟有一業(yè)主劉某卻不同意。他認(rèn)為加裝電梯會(huì)遮擋他家廚房和廁所的采光，還會(huì)產(chǎn)生噪音、影響消防，甚至降低房屋價(jià)值。盡管其他業(yè)主多次修正方案，但劉某始終不同意。區(qū)規(guī)資局在收到劉某的異議后，直接回復(fù)要求業(yè)主們協(xié)商一致后再申請，這讓加裝電梯的計(jì)劃陷入僵局。

周某春等36戶業(yè)主不服，將區(qū)規(guī)資局告上法庭，要求撤銷回復(fù)并重新審批。法院審理后認(rèn)為，老舊小區(qū)加裝電梯是民生工程，符合大多數(shù)業(yè)主的利益，規(guī)資局不能簡單以“未協(xié)商一致”為由終止審批。法院判決撤銷規(guī)資局的回復(fù)，責(zé)令其重新作出行政行為。二審法院也維持了原判。

這個(gè)案件告訴我們，老舊小區(qū)加裝電梯不能因?yàn)樯贁?shù)人的反對就停滯不前。行政機(jī)關(guān)在審批時(shí)，應(yīng)充分調(diào)查異議是否成立，而不是簡單要求全體業(yè)主“協(xié)商一致”。

【故事原型】

上述故事根據(jù)重慶市南川區(qū)人民法院（2020）渝0119行初41號(hào)一審行政判決，重慶市第三中級(jí)人民法院（2020）渝03行終167號(hào)行政判決所涉案件改編。改編。該案例被最高人民法院選入“人民法院案例庫”，其“裁判要旨”將對全國法院具有指導(dǎo)作用。

【律師評(píng)論】

本案的裁判要旨，可以概括如下：

老舊小區(qū)加裝電梯規(guī)劃行政許可審批中，業(yè)主對加裝電梯不能達(dá)成完全一致的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對異議進(jìn)行實(shí)質(zhì)調(diào)查，必要時(shí)還應(yīng)進(jìn)行勘驗(yàn)、鑒定，以確定加裝電梯是否存在侵害異議人專有部分使用權(quán)或相鄰權(quán)等合法權(quán)益的法定情形。行政機(jī)關(guān)在未對異議進(jìn)行調(diào)查的情況下，直接作出程序性復(fù)函要求業(yè)主協(xié)商一致，從事實(shí)上終止行政許可程序的，沒有事實(shí)和法律根據(jù)，應(yīng)予撤銷。

以下對上述裁判要旨的解讀與評(píng)論：

本案的裁判要旨明確指出，行政機(jī)關(guān)在審批老舊小區(qū)加裝電梯時(shí)，不能簡單以全體業(yè)主“協(xié)商一致”為前置條件，而應(yīng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)調(diào)查，必要時(shí)進(jìn)行勘驗(yàn)、鑒定，以確保加裝電梯不會(huì)侵害少數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益。

法律依據(jù)與原則

根據(jù)《中華人民共和國行政許可法》，行政許可必須遵循法定原則，即許可條件必須由法律、行政法規(guī)或地方性法規(guī)的明確規(guī)定。對于老舊小區(qū)加裝電梯，目前并無法律或行政法規(guī)明確規(guī)定必須全體業(yè)主一致同意才能申請規(guī)劃許可。相反，《民法典》第278條規(guī)定，改建建筑物及其附屬設(shè)施只需專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意即可。這意味著，加裝電梯不應(yīng)以全體業(yè)主“協(xié)商一致”為前提條件。

行政機(jī)關(guān)的職責(zé)

行政機(jī)關(guān)在審批過程中，應(yīng)積極履行職責(zé)，對異議進(jìn)行實(shí)質(zhì)調(diào)查。例如，若業(yè)主提出加裝電梯會(huì)影響采光、通風(fēng)或產(chǎn)生噪音等問題，行政機(jī)關(guān)應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)場勘驗(yàn)或鑒定，而非簡單要求雙方協(xié)商一致。這種做法既符合行政許可的便民、高效原則，也有助于平衡多數(shù)業(yè)主的利益與少數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益。

案例說明

在本案中，規(guī)資局僅因有業(yè)主提出異議，便要求全體業(yè)主協(xié)商一致，這種做法被法院認(rèn)定為違法。法院認(rèn)為，行政機(jī)關(guān)應(yīng)在異議存在時(shí)，主動(dòng)調(diào)查異議是否成立，必要時(shí)進(jìn)行勘驗(yàn)、鑒定，并根據(jù)調(diào)查結(jié)果作出決定。

本案的裁判要旨不僅保障了多數(shù)業(yè)主的合理需求，也維護(hù)了少數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，體現(xiàn)了公平與效率的平衡。

*文/上海杜繼業(yè)律師，恒都（上海）律師事務(wù)所資深律師。