廣東
我是紫沐，這是我第429篇日記。
聊兩個熱門話題。
Q：招商林嶼境賣爆了，怎么看？
A：說實話，不太看得懂。
要說2.6萬賣爆，還能理解。
3-3.6萬也能爆，那只能是廣州樓市好起來了吧~
為什么說林嶼境有點貴，大家可以看一個對手盤：
前段時間剛被綠城拍下的番禺廣場地塊。
這塊地，是番禺廣場地鐵上蓋，而且是3+18+22三線上蓋。
如果你覺得林嶼境的18號線很快很爽，那從番禺廣場坐18號線只會更快更爽。
而且招商林嶼境所謂的30分鐘到珠城，那是投機取巧的廣告。
30分鐘，從橫瀝地鐵站到冼村地鐵站都勉強。
而且冼村附近能有幾棟寫字樓啊？
說白了，在廣州東站開通之前，18號線的通勤效率都不高。
跟3號線比，跟珠江新城地鐵站比，不在一個層面。
也就是說，不管現在還是未來，番禺廣場地塊都能在通勤上吊打招商林嶼境。
而且番禺廣場地塊還有完善的配套。
過條馬路就是永旺夢樂城，樓下還會新建大公園和商業。
文化配套也有新落地的番禺圖書館步行可達。
不靠大馬路安靜不吵住得舒服。
關鍵是，人家地價才1.69萬，開盤賣3萬+都有賺。
同樣是3萬，番禺廣場要啥有啥。
招商林嶼境呢，只有一塊餅。
除了地鐵18號線，林嶼境周邊現在人都沒幾個的。
別扯橫瀝的板塊規劃，過去廣州經濟起飛的時候，都沒能把餅做出來。
現在廣州都經濟失速了，金融城琶洲都照顧不過來，哪有時間精力給南沙燒餅啊？
所以我不覺得2年后收樓，橫瀝能變成一個產業多牛逼的板塊。
或者這么說，2年后橫瀝的基礎配套，能有現在金洲蕉門那么成熟，我都覺得是意外之喜了。
本來以為這兩年樓市下行，大家會變得理性吃餅。
沒想到，開發商只是套了一層四代戶型的包裝紙，竟然就有人高價搶著吃。
或許廣州樓市真的要爆了吧~
Q：明年樓市會怎么走？
A：看三樣東西：政策、供需、基本面。
基本面是啥，主要是經濟和就業。
大的經濟會怎么走，我也不好說，問就是穩中向好。
但具體到廣州，有些東西明眼人都看得出來。
就是廣州的產業和經濟實力，已經和一線城市漸行漸遠了。
甚至和GDP十強城市比，也是增量+增速雙倒數第一，大城市的吊車尾。
三級財政這塊遮羞布，已經幫廣州擋了很多年子彈。
真要深究，三級財政的廣州，也就比二級財政的深圳，多上繳9%而已。
但2023年，深圳的一般公共預算收入，比廣州高了足足2300億。
要是大家財政實力相當，9%能有2300億的差距？
說白了，廣州就是產業沒跟上，沒能抓住金融、互聯網產業轉型。
像深圳總產值高的產業，都是計算機、通信和其他電子設備制造業。
而廣州總產值高的產業，是汽車制造業，還是燃油車為主。
看看這兩年的廣汽，再看看這兩年的比亞迪。
廣深經濟差越來越大，也就很好理解。
產業不行，高薪崗位變少，購買力實力和數量下降..
這個基本面，你說對樓市是利好還是利空？
而且基本面弱，還會導致一個問題。
廣州會變得更依賴土地財政。
比如地鐵，廣州地鐵第四期的總投資就要1720億。
這個金額，都接近廣州2023全年的可留用財政收入了。
沒錢，還要花錢，錢從哪來？
回歸土地財政唄。
為了展示誠意，老爺前幾天甚至專門開了土地吹風會，給開發商金主們看庫存。
金主不想要郊區？
沒事沒事，核心區大大的有，天河海珠隨便挑~
金主想要稀缺一點？
沒事沒事，金融城ok嗎，或者看看華景？再不行的話，琶洲整整也能用~
放心，地價是便宜的，得房率是新規的。
想玩高周轉，也是能開綠燈的。
你敢信，在操盤手明確推動現房銷售的這個時間點，廣州還在帶頭玩高周轉。
親兒子越秀地產，前腳拿地后腳就能開盤，預售證都沒有就能ppt賣房。
相當于大家都在努力，把一些不好的制度扔掉。
廣州親兒子，卻在帶頭撿垃圾。
一線城市？國企擔當？
真缺錢了，還不是為了賺錢操作變形。
所以你問明年廣州樓市會怎么走？
政策、供需、基本面。
基本面這塊，產業不行，經濟不行，購買力不行，房價難有支撐。
供需這塊，供應越來越多，下一塊更核心，拿地就能賣房，永遠買不完，沒有稀缺性。
告訴我，樓市反轉的契機在哪里？
唯一的變數，現在只剩下政策端。
如果明年政策利好持續派發，樓市還能穩住。
如果利好就這樣結束，完全交由市場調節，那就得辛苦統計局的同志了。
你是相信廣州樓市能脫離經濟和產業基本面，走出獨立行情。
還是覺得廣州樓市還需要時間去修復失衡的供需和基本面。
考驗認知的時候又到了。
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