總價(jià)王、單價(jià)王，深圳“雙料”住宅地王于2024年大熊市里誕生

都說(shuō)熊市里才蘊(yùn)藏著好機(jī)會(huì)，2024年的樓市大熊市，深圳賣(mài)出了新地王。

下午，后海總部基地地王地塊出讓?zhuān)?家房企——招蛇VS華潤(rùn)中海聯(lián)合體，295輪競(jìng)拍，最終后者以185.12億的總價(jià)拍下，溢價(jià)58.6億，溢價(jià)率46.31%，折合樓面地價(jià)70387.83元/平。

在我看來(lái)，這是深圳最新的歷史單價(jià)地王。2015年泰禾以57億元的天價(jià)在深圳拿下了院子項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)兩宗地塊樓面價(jià)分別為79907元/平方米、51331元/平米，也一直牢牢占據(jù)了深圳單價(jià)“地王”榜首。但是由于是同一家開(kāi)發(fā)商拿下，算總賬，當(dāng)時(shí)這兩塊地容積率分別為2.1、1.6，當(dāng)時(shí)賣(mài)地時(shí)候的建面加總才約9.2萬(wàn)平米，故綜合計(jì)算樓面價(jià)大約是6.2萬(wàn)/平米。如此，兩相比較，9年之后，后海這塊超過(guò)7萬(wàn)/平米的地塊，可以說(shuō)是刷新了深圳歷史以來(lái)的單價(jià)宅地王。

總價(jià)來(lái)看，這也是深圳歷史上第9宗過(guò)百億的地塊。但如果嚴(yán)格一點(diǎn)按主導(dǎo)功能算（后海地塊主導(dǎo)功能是居住），也可以說(shuō)是深圳歷史上總價(jià)第一高的住宅地王。看下圖，當(dāng)初的世茂深港國(guó)際中心、會(huì)展灣地塊都沒(méi)有住宅。所以，說(shuō)它是深圳事實(shí)上的總價(jià)、單價(jià)“雙料”住宅地王，是成立的。

若這塊地未來(lái)可以實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值大約350億計(jì)算（以住宅均價(jià)約15萬(wàn)/平米、公寓均價(jià)約10萬(wàn)/平米計(jì)算），地售比為53%，稍微偏高。不過(guò)還好，我本來(lái)預(yù)計(jì)的地價(jià)天花板是在193億-210億，最后止步在185億。

實(shí)現(xiàn)這個(gè)185億的地價(jià)，競(jìng)爭(zhēng)烈度算一般可上，地價(jià)偏合理值中上。

其一，核心城市的核心資產(chǎn)依然搶手。熊市里搶資產(chǎn)能搶成這樣，實(shí)屬不錯(cuò)。一方面說(shuō)明了最近的市場(chǎng)回溫提振了開(kāi)發(fā)商的拿地意愿，但主要還是說(shuō)明了，開(kāi)發(fā)商依然對(duì)深圳這樣的城市表達(dá)謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度，尤其是核心地段的項(xiàng)目，依然是信心滿(mǎn)滿(mǎn)。

其二，接近300輪激烈的拼搶?zhuān)∏◎?yàn)證了樓市的分化行情。好地塊依然可以賣(mài)出好價(jià)錢(qián)，好樓盤(pán)依然可以日光。當(dāng)然，華潤(rùn)聯(lián)合中海，一部分原因也是要捍衛(wèi)自己的后海霸主位置，某種程度上，也可以說(shuō)是后海和蛇口兩家地頭蛇的鏖戰(zhàn)。

其三，三家央企的拼搶?zhuān)恰袄瞎适隆绷耍驗(yàn)檎{(diào)整市場(chǎng)玩家顯著減少，非國(guó)企紛紛退場(chǎng)。玩家多的話(huà)毫無(wú)疑問(wèn)可以拍到更高，側(cè)面也能看得出來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)越來(lái)越無(wú)趣，可以說(shuō)的越來(lái)越少，國(guó)家隊(duì)自己玩吧。

其四，真實(shí)樓面成本低于深灣玖序。深灣玖序地塊去年6月出讓?zhuān)瑯敲娴貎r(jià)6.03萬(wàn)元/平方米，看起來(lái)后海地塊更貴。但如果扣除租賃部分，真實(shí)樓面價(jià)達(dá)到約8萬(wàn)/平米。相比之下，后海這塊地很簡(jiǎn)單，主力就是住宅、公寓，全可售，大體來(lái)算真實(shí)樓面成本是低于深灣玖序的。但是求簡(jiǎn)單算，我覺(jué)得歷史還是會(huì)把這塊地列為最高單價(jià)地王。

結(jié)合地塊本身的條件，應(yīng)該說(shuō)，最大的優(yōu)點(diǎn)是取消了限價(jià)（當(dāng)然90·70戶(hù)型政策也一并取消），這要比深灣玖序有更大的價(jià)格空間——后者在今年6月銷(xiāo)售，毛坯備案限價(jià)在13.3萬(wàn)/平米。而且還可以受益于住宅新規(guī)，有更大的設(shè)計(jì)空間，這是兩大優(yōu)勢(shì)。也就是說(shuō)，在這塊地上，開(kāi)發(fā)商可以有機(jī)會(huì)通過(guò)更具創(chuàng)新性的產(chǎn)品打造，去實(shí)現(xiàn)更高的價(jià)格抱負(fù)。這是我認(rèn)為非常值得期待的地方，深圳可以出現(xiàn)一個(gè)極其有突破力的創(chuàng)新超高層住宅，令人興奮，但這需要開(kāi)發(fā)商愿意沉下來(lái)去做產(chǎn)品研發(fā)才行。從過(guò)往看，在紅樹(shù)西岸、深圳灣壹號(hào)之后，深圳基本上再?zèng)]有什么獨(dú)步性的產(chǎn)品出現(xiàn)。這個(gè)項(xiàng)目我個(gè)人估計(jì)實(shí)現(xiàn)突破的概率五五開(kāi)，做成一個(gè)平庸的快銷(xiāo)復(fù)制品也能理解，市場(chǎng)環(huán)境的確也不太支持。

項(xiàng)目的產(chǎn)品條件這部分，我之前談過(guò)，和超總相比，其實(shí)地塊的先天稟賦都差不多，稍好一些。都在商務(wù)區(qū)，居住氛圍弱一些（后海這塊地要好一些）；都是超高層，市場(chǎng)的可接受度還是有挑戰(zhàn)；中低層都會(huì)受到一些景觀遮擋（后海這邊寫(xiě)字樓更疏朗，遮擋會(huì)小些）；地塊配套看起來(lái)學(xué)區(qū)是在深圳灣學(xué)校，這個(gè)學(xué)校當(dāng)然很不錯(cuò)，全深圳極其罕見(jiàn)的小班制，但必須說(shuō)市場(chǎng)預(yù)期太高了，還沒(méi)達(dá)到，估計(jì)也追不上當(dāng)初發(fā)誓要超過(guò)的“四大”了；都有超級(jí)稀缺的景觀價(jià)值（包含海景+公園），后海這塊地未來(lái)可以通過(guò)連廊走到人才公園，夜景怡人。

能否走得好，主要取決于產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)，我認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該不至于再全部搞最小180平米起步的大戶(hù)型。近兩年的市場(chǎng)驗(yàn)證，超高層+純大戶(hù)的產(chǎn)品配置，市場(chǎng)接受度并不那么好。原因無(wú)它，太貴了。整體消費(fèi)降級(jí)的環(huán)境下，不排除有一小部分人會(huì)升級(jí)，但是那個(gè)量太小了。有錢(qián)人只是有錢(qián)，但又不傻。如果單套起步價(jià)都要2500萬(wàn)以上，會(huì)顯得比較冒險(xiǎn)，悅府當(dāng)年在市場(chǎng)大牛市中也沒(méi)有那么大膽。當(dāng)然，華潤(rùn)做頂豪產(chǎn)品的口碑，在深圳這些年是遠(yuǎn)超中海的，以其產(chǎn)品能力和在深圳高端客群的積累，也許會(huì)更有機(jī)會(huì)完成產(chǎn)品創(chuàng)新的挑戰(zhàn)——最起碼它不會(huì)不設(shè)計(jì)個(gè)陽(yáng)臺(tái)吧。

最終能賣(mài)多少錢(qián)，誰(shuí)知道呢，還是要看屆時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境。

就市場(chǎng)影響來(lái)看，我刷了一些觀點(diǎn)，大都認(rèn)為這塊地的地王價(jià)，能夠有效提振市場(chǎng)士氣，也說(shuō)明市場(chǎng)要開(kāi)始好起來(lái)了。

在我看來(lái)，對(duì)的成分有，但不多。的確豪宅地塊的成交對(duì)市場(chǎng)構(gòu)成一個(gè)利好，有助于市場(chǎng)信心的提振。但是，主要部分還是一個(gè)過(guò)往的傳統(tǒng)想法，大家都習(xí)慣于的通過(guò)“地王”來(lái)營(yíng)造氣氛。今天的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)變了，回到上面說(shuō)的，這更多展示的是“分化”，上海在今年的展示是最典型的。過(guò)去2年，以及未來(lái)我們會(huì)看到越來(lái)越這樣的“火與冰”，好賣(mài)的能讓你羨慕的牙根兒癢癢，難賣(mài)的也能讓你郁悶得茶飯不香。因?yàn)檫@樣核心區(qū)的、壓箱底的寶藏項(xiàng)目，太少了，太稀缺了。它反映出，即便在熊市里，超級(jí)城市+超級(jí)地段+超級(jí)豪宅，也是人人夢(mèng)寐以求的最為保值的長(zhǎng)期資產(chǎn)儲(chǔ)蓄所。

所以，我還是重復(fù)我好多遍的觀點(diǎn)：好盤(pán)好賣(mài)，好賣(mài)只說(shuō)明它是好盤(pán)，除此之外，什么都不說(shuō)明，好盤(pán)與大勢(shì)之間的關(guān)聯(lián)性越來(lái)越弱。我的意思是，市場(chǎng)的變化要求我們?nèi)ロ槕?yīng)，去做顆粒度更細(xì)的分析和研究，才有希望把決策做的更對(duì)。

本次成功出讓的后海地塊，是深圳今年賣(mài)的第四塊住宅用地（還是第五塊，我實(shí)在記不清了哈哈），也宣告了深圳2024年全年賣(mài)地的結(jié)束。故，深圳2024年累計(jì)實(shí)現(xiàn)住宅用地出讓收入大約是331.66億，略微超過(guò)去年全年的312.5億，但比2022年的737.27億相比，怒劈55%。預(yù)計(jì)明年，深圳會(huì)拿出來(lái)更多的核心區(qū)域的寶藏地塊，以確保來(lái)自土地這部分收入的穩(wěn)定。

說(shuō)完10幾萬(wàn)/平米的超級(jí)豪宅，再補(bǔ)充說(shuō)一個(gè)超級(jí)便宜的非豪宅。我昨天發(fā)了深圳首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房配售《》，異常火爆！“剛需三寶”的地段配套，2.3萬(wàn)多/平米的價(jià)格，與周邊商品房相比低到不足5折。建了群已經(jīng)滿(mǎn)了，如果對(duì)這個(gè)價(jià)格有興趣、有需要的小伙伴，掃碼下方微信號(hào)入群。

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