黑石集團總裁：重燃對房地產的熱愛，過去12個月里已在該領域投資了300億美元

全球最大的另類資產管理公司黑石集團（Blackstone Inc.，NYSE：BX）認為，大家應該重燃對房地產的熱愛。

11月19日，黑石集團總裁兼首席運營官Jon Gray在2024年國際金融領袖投資峰會上表示，應該重燃對房地產的熱愛。

“1月份我們曾公開表示，我們認為房地產市場不適宜投資，但在過去的12個月里，我們已經在該領域投資了300億美元，這表明了我們極大的決心。”Jon Gray表示，房地產市場的基本面很好，包括大部分范疇，不管物流地產還是租賃房地產。黑石集團的投資重點是那些空置率在5%左右的地區，盡管在當前的困難時期，現金流的增長速度有所放緩，但依然保持增長。

Jon Gray認為，后疫情時代的寫字樓行業面臨了很多挑戰，但商業房地產市場的其他部分總體上表現良好。沖擊市場的是資金成本急劇上升，基礎利率上升，利差擴大，房地產非杠桿收益率上升，這導致了其價值的下降。“如果回顧一下大約一年前，房地產市場的負面情緒達到了頂峰，從那時起我們看到總借貸成本可能下降了35%甚至更多，我們看到商業抵押貸款支持證券市場的重新開發，它較一年前增長了4倍，交易活動也在提升。從長遠來看，房地產交易涉及供求關系，可以看到倉庫之類的新建筑項目正在減少，新開工率減少到80%，這為最終的復蘇奠定了基礎。”

國際三大評級機構之一的穆迪在近期發布的報告中認為，中國近期出臺的刺激措施可能會收窄未來幾個月全國合約銷售額的降幅，但由于購房者在持續的市場挑戰之下仍持謹慎態度，這些措施能否阻止銷售下降尚不明確。

穆迪評級助理副總裁周易瑋表示：“我們預計未來12-18個月中國全國合約銷售額持續的下降幅度將收窄，原因是政策刺激措施主要通過改善購房者信心、增強負擔能力和增加額外需求來支持銷量。購房者信心的改善可能也會為銷售價格提供溫和支持。然而，目前尚不確定新措施是否足以阻止合約銷售額下降。由于房價更低且地段更有優勢，來自二手房市場的競爭也日益激烈。但是，如果政府進一步加大支持力度，銷售情況可能會超過我們的預期。”

周易瑋認為，各線城市和房地產開發商之間的銷售表現將繼續分化。高能級城市的表現將繼續優于低能級城市，這得益于其更強的經濟實力、人口流入和政策刺激措施。與之類似，國有開發商的表現將優于民營同業，原因是其聲譽更強，高能級城市敞口更高，并且融資渠道更順暢。

另一家國際評級機構惠譽則認為，繼近一輪政策發布后，中國購房者的情緒有所改善。惠譽認為，若房價未呈現全面復蘇，購房者的購房決策將重點關注經濟基本面。

惠譽在報告中表示，龐大的積壓庫存是房地產市場復蘇不確定性的原因之一。惠譽認為，幫助地方政府收購已建成未出售商品房的措施將遞增正面效應，但過程可能平緩。盡管前述政策降低了地方政府的融資成本，但與過剩的供應端相比，這些資金的規模仍然很小。

此外，惠譽認為“白名單”計劃的擴圍將支持房企向購房者交房并改善市場情緒。根據該計劃，地方政府可以向銀行推薦項目，以加快貸款速度。不過，惠譽認為行政程序可能需要時間，對銷售的影響將有限且平緩。