超預(yù)期降息 房地產(chǎn)市場(chǎng)重磅新政出臺(tái)能否刺激需求？

日前召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，允許地方“一城一策”靈活運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。此消息一出立刻引起業(yè)界關(guān)注，更多聲音認(rèn)為，樓市復(fù)蘇有望加速。

從政策的出臺(tái)不難看出，中內(nèi)進(jìn)一步明確了支持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的信號(hào)。各地優(yōu)化信貸政策的力度也會(huì)加大，認(rèn)房認(rèn)貸政策將進(jìn)一步優(yōu)化，合理住房需求會(huì)得到逐步釋放。

不過(guò)業(yè)人士認(rèn)為，降息的政策要讓老百姓真正能夠感受到，在各種政策紛紛加碼房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，真正影響房地產(chǎn)復(fù)蘇的是需求端，而影響需求端的因素有很多，除了房貸利息外，還包括交付風(fēng)險(xiǎn)、人口下降等各種因素。

超預(yù)期降息 仍需加大市場(chǎng)引導(dǎo)

中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年8月22日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，較此前下調(diào)5BP；5年期以上LPR為4.3%，較此前下調(diào)15個(gè)BP。

那么這就意味著，當(dāng)前首套和二套房房貸利率下限已降至4.1%、4.9%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，1年期LPR下調(diào)幅度不及市場(chǎng)預(yù)期的10BP，而與房貸掛鉤的5年期以上LPR，下調(diào)幅度則超出了10BP。照此計(jì)算，買(mǎi)房商貸額度為100萬(wàn)元，貸款30年，以等額本息的還款方式計(jì)算，月供可減少88.48元，累計(jì)30年可少償還利息3.18萬(wàn)元。

事實(shí)上，自7月28日中央政治局會(huì)議以來(lái)，超10城優(yōu)化了信貸政策，北京針對(duì)特定項(xiàng)目降低名下無(wú)住房且無(wú)在途貸款的老年人購(gòu)房的首付比例，蘇州、無(wú)錫、福州均優(yōu)化認(rèn)房認(rèn)貸政策，下調(diào)首付比例，南通、惠州亦明確首套房及二套房首付比例下限。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，降低房貸利息政策需要落實(shí)，要讓老百姓真正感覺(jué)到，目前市場(chǎng)對(duì)這種政策不太敏感，仍需進(jìn)一步宣傳。目前首套房貸利率已經(jīng)下降到4.1%，而消費(fèi)貸才3.8%，未來(lái)會(huì)不會(huì)更低。比如長(zhǎng)春的商貸轉(zhuǎn)公積金貸款才3.25%，比消費(fèi)貸還要低。因此降低房貸減少支出成本的政策落地，仍需要銀行、房產(chǎn)行業(yè)等多方聯(lián)動(dòng)。

“一城一策”靈活信貸 給地方調(diào)控留有空間

國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此次提法有很多新意。

”為什么不叫支持，而叫允許呢？這說(shuō)明各地信貸政策的空間會(huì)更大，允許一些創(chuàng)新的空間，可能會(huì)出現(xiàn)一些沒(méi)有出現(xiàn)的信貸政策。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

他進(jìn)一步表示，過(guò)去提及的一城一策，主要是從房地產(chǎn)調(diào)控的大方向角度說(shuō)的，而此次一城一策主要強(qiáng)調(diào)了信貸的政策工具。這說(shuō)明，在當(dāng)前各地落實(shí)一城一策的政策過(guò)程中，信貸工具是重要抓手。各地要充分利用好既有的信貸政策基調(diào)和政策工具箱，充分利用好信貸工具，即房貸工具。

“合理支剛性和改善型住房需求”，這句也并不陌生。說(shuō)明中央很重視住房的需求，而且住房需求不是靠放松限購(gòu)，放松限售，最主要的一項(xiàng)政策工具是關(guān)于信貸，現(xiàn)在就是指房貸。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，各地在政策推進(jìn)中，允許有各類創(chuàng)新的空間，或者說(shuō)創(chuàng)新的自由度可以增加。反過(guò)來(lái)也要求商業(yè)銀行等積極做業(yè)務(wù)創(chuàng)新，在房貸方面多推出適合本地購(gòu)房者消費(fèi)習(xí)慣的產(chǎn)品，真正助力交易行情的提振。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，短期來(lái)看，各地優(yōu)化信貸政策的力度有望加大，通過(guò)降首付、降利率，來(lái)降低購(gòu)房成本，尤其是核心二線城市，預(yù)計(jì)將對(duì)認(rèn)房認(rèn)貸政策進(jìn)行優(yōu)化，促進(jìn)合理住房需求釋放。

因城施策有望加快 需求端或受多因素影響

在中指研究院看來(lái)，各地因城施策有望加快，市場(chǎng)或進(jìn)入新一輪政策集中出臺(tái)期

據(jù)其監(jiān)測(cè)，今年以來(lái)，全國(guó)已有超240個(gè)省市優(yōu)化調(diào)整政策超650次，尤其是4-6月政策密集出臺(tái)，7月以來(lái)各地因城施策有所放緩。本次會(huì)議推出穩(wěn)增長(zhǎng)19條，涉及到多個(gè)方面，提到“各部門(mén)要迅即出臺(tái)政策細(xì)則，各地要出臺(tái)配套政策。……壓實(shí)地方責(zé)任，加快政策舉措落實(shí)。”

整體來(lái)看，本次國(guó)常會(huì)進(jìn)一步釋放了積極信號(hào)，各地因城施策力度有望加快跟進(jìn)和落實(shí)。樓市傳統(tǒng)“金九銀十”即將到來(lái)，當(dāng)前釋放出積極的政策信號(hào)，有助于市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)，隨著政策的不斷優(yōu)化，樓市活躍度較7-8月有望改善，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)或逐步企穩(wěn)并恢復(fù)。

盡管超預(yù)期降息給房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖帶了積極的信號(hào)，但業(yè)內(nèi)認(rèn)為降了信貸政策外，主要的問(wèn)題還在于需求端，老百姓對(duì)住房的需求到底能不能起來(lái)，是由多的因素造成的。

北京大學(xué)國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究中心任蘇劍認(rèn)為，人口出現(xiàn)了一個(gè)現(xiàn)象，就是從今年開(kāi)始，人口總量會(huì)減少，而從中長(zhǎng)期來(lái)看這是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。而反映的老百姓的購(gòu)房預(yù)期上就會(huì)形成一個(gè)比較大的影響。其次，交房風(fēng)險(xiǎn)可能對(duì)老百姓的購(gòu)房熱情造成影響。據(jù)了解，目前銷(xiāo)售的住房大多數(shù)是期房，期房交房風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之后，老百姓會(huì)有出現(xiàn)一個(gè)觀望態(tài)度，降低利率的效果可能不會(huì)太大。當(dāng)然這就意味著降息的可能性還會(huì)繼續(xù)存在。如果目前的力度不夠用，可能還會(huì)采取其他一些刺激樓市場(chǎng)的措施，包括進(jìn)一步降息。

中指研究院認(rèn)為，整體來(lái)看，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)恢復(fù)速度較慢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速自2021年2月至今持續(xù)下行，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積再度走低，而7月部分城市出現(xiàn)項(xiàng)目集體“斷供”的事件，進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)的難度。政治局會(huì)議“因城施策用足用好政策工具箱”定調(diào)后，預(yù)計(jì)調(diào)控政策或?qū)⒊掷m(xù)加力優(yōu)化，疊加信貸環(huán)境的優(yōu)化改善，政策效果有望逐漸顯現(xiàn)，購(gòu)房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸回升，后續(xù)市場(chǎng)有望企穩(wěn)，熱點(diǎn)一二線城市或穩(wěn)步復(fù)蘇。