70城房?jī)r(jià)背后：一線城市率先企穩(wěn)，年內(nèi)調(diào)控超百次

日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。中新經(jīng)緯整理發(fā)現(xiàn)，新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量均較上月增加。其中，新房?jī)r(jià)格下跌城市為40個(gè)，二手房?jī)r(jià)格下跌城市為57個(gè)，分別較上月增加1個(gè)和2個(gè)。不過(guò)，有專家指出，一線城市新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始觸底回升。

一線城市率先企穩(wěn)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，新房方面，2月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.5%、0.6%和0.4%。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為持平。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

二手房方面，一線城市二手住宅環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，其中北京、上海和廣州分別上漲0.7%、0.9%和0.6%，深圳下降0.2%。二線城市二手住宅環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市二手住宅環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。

2月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有27個(gè)和10個(gè)，環(huán)比下降城市分別有40個(gè)和57個(gè)。

從同比來(lái)看，2月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲4.4%；二手住宅同比上漲3.5%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲2.1%和0.3%。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比由上月上漲0.5%轉(zhuǎn)為下降0.1%，二手住宅同比下降1.3%。

2月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比上漲城市分別有46個(gè)和30個(gè)，同比下降城市分別有24個(gè)和39個(gè)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯表示，房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月下降，從房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)看，在2021年3至4月出現(xiàn)上漲頂峰后，下半年市場(chǎng)全面“冰凍”；而2022年率先企穩(wěn)的也是一線城市。他表示，整體看，2月份房?jī)r(jià)一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲，二三線城市環(huán)比持平或下降；2月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征是隨著調(diào)控政策的穩(wěn)定，信貸供應(yīng)的增加，政策底部出現(xiàn)后，市場(chǎng)逐漸率先在一二線城市出現(xiàn)底部特征。

談及一線城市企穩(wěn)原因，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，一線城市剛需基礎(chǔ)扎實(shí)，對(duì)政策比較敏感，當(dāng)信貸額度增加、利率下降以后，需求會(huì)加速入市；加上開(kāi)發(fā)商定價(jià)比較穩(wěn)健，以去化和回籠現(xiàn)金流為第一目的，供需相對(duì)匹配。“另外，換房需求開(kāi)始積極入市，對(duì)新房的去化起到一定作用”。

二手房?jī)r(jià)逾6年首次同比下跌

“同比由漲轉(zhuǎn)跌是2月二手房的房?jī)r(jià)指數(shù)的最大特征。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯表示，根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，2月份全國(guó)70個(gè)城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.3%，同比下降0.3%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站截圖

他指出，受二手房連續(xù)6個(gè)月的環(huán)比下跌影響，“同比漲幅也撐不住了”，進(jìn)一步說(shuō)明二手房下行的壓力較大。“這也是2015年10月份以來(lái)，即77個(gè)月以來(lái)二手房?jī)r(jià)同比首次下跌”。

數(shù)據(jù)顯示，2月份，二手房市場(chǎng)走勢(shì)明顯弱于新房，其中，全國(guó)70個(gè)城市中有39個(gè)城市二手房?jī)r(jià)同比下跌，比上月大幅增加了9個(gè)。“二手房交易成本比較高，新市民購(gòu)房較多，往往首選新房。”談及二手房市場(chǎng)弱勢(shì)原因，李宇嘉指出，新房打折促銷，二手房?jī)r(jià)掛牌量高企，供應(yīng)量太大，而棚改和去庫(kù)存政策退出以后，二手房市場(chǎng)失去了支撐力。

3月下旬或有各類新扶持政策

張大偉介紹，2月雖然是春節(jié)月，但全國(guó)依然有多城市進(jìn)行了35次房地產(chǎn)調(diào)控。疊加1月份的66次，年內(nèi)全國(guó)累積房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)高達(dá)101次，相比2021年同期的87次明顯上漲，刷新了開(kāi)年房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)紀(jì)錄。

在張大偉看來(lái)，與2021年開(kāi)年前兩月房地產(chǎn)調(diào)控全面收緊相比，2022年樓市政策出現(xiàn)了明顯的全面寬松跡象，最典型的政策內(nèi)容是公積金政策寬松、人才補(bǔ)貼、購(gòu)房補(bǔ)貼。

后市怎么看？張大偉認(rèn)為，隨著政策底部的出現(xiàn)，市場(chǎng)成交的底部也逐漸開(kāi)始接近。

李宇嘉談到，由于疫情沖擊原因，各地人流量限制增加，估計(jì)3月份房?jī)r(jià)走勢(shì)繼續(xù)保持2月份的態(tài)勢(shì)，但政策紓困行業(yè)的基調(diào)不變，包括信貸增加，而且預(yù)計(jì)房貸利率會(huì)繼續(xù)下降，以鼓勵(lì)新市民置業(yè)。“預(yù)計(jì)各項(xiàng)紓困政策的效果在4月份前后開(kāi)始彰顯，屆時(shí)房?jī)r(jià)也將會(huì)觸底回升”。

張大偉分析稱，隨著影響最近房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的因素房貸逐漸緩和，市場(chǎng)在3至4月有望逐漸企穩(wěn)。一二線城市將會(huì)率先走出低迷。不過(guò)他表示，需要注意的是，最近疫情導(dǎo)致上海、深圳、杭州、南京等市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的市場(chǎng)“冰凍”，之前出現(xiàn)的小陽(yáng)春苗頭被停止，3月份預(yù)計(jì)這些城市房?jī)r(jià)有可能再次下調(diào)。

值得一提的是，3月16日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院金融委會(huì)議提到，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。

此外，銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、外匯局、央行等五部門今日均對(duì)房地產(chǎn)業(yè)都進(jìn)行了相關(guān)的表態(tài)和政策闡述。其中，財(cái)政部明確，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)依照全國(guó)人大常委會(huì)的授權(quán)進(jìn)行，一些城市開(kāi)展了調(diào)查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)指出，上述動(dòng)向充分說(shuō)明當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了極大的關(guān)注，預(yù)計(jì)3月下旬就會(huì)有各類新的扶持政策。

“各類政策的出臺(tái)節(jié)奏將更快、扶持的力度將更大，將為房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)積極的動(dòng)力，后續(xù)包括房地產(chǎn)行情以及市場(chǎng)秩序等，都會(huì)朝著健康方向發(fā)展。”嚴(yán)躍進(jìn)這樣談到。