深圳樓市打折成風 東海富匯豪庭1套房半個月虧了50萬

深圳市住建局最新數據顯示，2021年11月，深圳二手住宅成交2118套，終止了7個多月大幅度的下跌趨勢，也是近四個月深圳二手房的成交新高。

然而，一手新房則壓力依舊，據深圳中原統計，11月深圳有18個住宅項目開盤，但整體開盤去化不足五成，僅有兩個項開盤售罄，雖然新房供應大幅回升，但是市場熱度繼續下滑。

在此市場下，深圳不少樓盤紛紛開啟了“打折”、“降價”、“轉介”、“促銷”、“特惠”的花式讓利模式——

促銷力度較輕、為吸引購房者眼球的，如“減免物業費、補貼購車首付”，而為了賣房力度較大的，則是直接開啟了“降價+高傭金轉介”的跳樓模式。

比如，11月13日已開盤的東海富匯豪庭項目，近日則是于各個渠道和平臺上，打出了“精裝售價8萬/平起”、并推出“94折特價房”的系列信息。

要知道，11月4日，東海富匯豪庭項目獲批預售，整體均價約8.9萬/平將近9萬，最高價格達到10.4萬/平，同時，在11月13日開盤當天，即使你是一次性付款，也僅有一個98折的折扣。

換句話說，開盤過去僅半個月，即使以東海富匯豪庭最小戶型70㎡為例，按該戶型的備案均價8.71萬/平來算，開盤時候總價為609.7萬，如今打94折，總價降為573萬，則70㎡戶型平均一套的總價可能就已經掉價了36.7萬。

具體來看，根據東海富匯豪庭官方海報上所描述的——94折特價房適用于1棟、2棟、以及3棟B座12層以下單位，

記者在深圳規土委官方查詢到，開盤半個月過去，目前該項目房源顯示“已簽購認購書”的少量房源中，剛好有3棟B座的10D單元、以及2棟9D單元，符合此次的94折條件。

其中，3棟B座10D單元，公開資料顯示，該戶型建面為89平，備案價為85791元/平，總價為763.5萬，按如今94折來算則總價為717.7萬，也就是說，該房源在賣出去半個月后，總價或已經跌了45.8萬。

而以2棟9D單元來算，公開資料顯示，該戶型建面為98平，備案價87772元/平，總價為860.16萬，按如今94折來算則總價為808.5萬，也就是說，該套房源賣出去半個月后，總價或許已經跌了51.6萬。

如此跌幅，自然也引發了不少聲音，主要來自對在開盤當天購買該樓盤的購房者猜想與擔憂。

不僅如此，實際上，在備案911套房源僅有51批客戶意向登記、中簽率高達1786%的該項目背后，此次的開盤折戟與降價促銷，包括去化和價格，還存在著不少令購房者疑惑的疑點。

第一，是項目的真實降價情況，是“煙霧彈”，還是“真跌了”。

自東海富匯豪庭項目獲批預售后，該項目廣告一直宣傳的“精裝售價8萬/平起”，實際備案價區間為8-10.4萬/㎡，

然而，在此次降價促銷后，從不少中介刷屏的該項目促銷信息看，出現了東海富匯豪庭項目“精裝單價7.5萬/起，均價8萬帶精裝”、“特價房毛坯單價7.2萬/平起，精裝單價7.5萬/平起”的價格信息。

且不說毛坯單價7.2萬/平起的“跳樓價”，僅以精裝單價7.5萬/平起，對比此前備案價的8萬/平起，則每平米價格降低了5千，

因而89平的戶型則總價要降價了44.5萬，98平的戶型總價要降價了49萬，更不用說，該項目大部分房源可是為140-230平的大戶型。

第二，是降價的背后，項目開盤當天的實際去化率可能比想象中的還要低。

在項目開盤后，市場監控數據顯示，位于羅湖蓮塘片區的新盤東海富匯豪庭于11月13日進行選房，當天去化僅46套，去化率僅5.05%。

實際上，還有市場監控數據則顯示，該項目開盤當天去化12套，開盤去化率約1.3%。

而在該項目的業主論壇上，則有評論稱：下午數了，一共8套。

截止至12月3日，記者查詢深圳市規土委官網看到，半個多月過去，東海富匯豪庭備案的房源中，僅有14套顯示“已簽認購書”，其余房源均為期房待售，按備案了911套住宅房源來算，目前去化率為1.5%。

第三，之所以引發市場對于該項目開盤實際去化的猜測，是因為盡管東海富匯豪庭項目在開盤當天同步啟動了三級市場轉介，但就近期的促銷信息看，該項目目前給予到中介的傭金比例，要比開盤時候高得多，頗有幾分“重賞之下求勇夫”的轉變。

市場監控數據顯示，11月13日，東海富匯豪庭開盤，當天同步啟動三級市場中介轉介，這是一種以往只有深圳的公寓項目去化較難才會啟動的三級代理轉介，而開盤當天，開發商東海給出的轉介傭金點數僅有08%。

有中介告訴記者：“這樣的轉介點數，放在目前的深圳市場，是很沒有吸引力和沒有誠意的，也很難起到帶客的效果。”

而自開盤銷售不佳后，半個月后伴隨著94折促銷信息而來的，是項目開發商東海將三級市場中介的轉介傭金從之前的0.8%，大幅提高到了3.88％（有部分中介稱是4%），提高了將近五倍的中介傭金。

業內人士提醒，盡管降價促銷，但羊毛出在羊身上，誰最終為這樣的樓盤項目分銷的高傭金買單，購房者需三思后行。