10月深圳二手樓成交跌谷底，業(yè)內(nèi)人士：部分投資客拋盤走人

對(duì)于樓市來說，成交量意味著生命。在過去七個(gè)月，隨著深圳二手樓市觀望情緒持續(xù)加重，相關(guān)成交數(shù)據(jù)亦持續(xù)下探。整個(gè)10月，深圳二手住宅僅成交1605套，環(huán)比下跌逾9%，遠(yuǎn)低于月度5000套的行業(yè)枯榮線，更是行將來到近十年的歷史低值。“208”新政已實(shí)施七個(gè)月有余，在“去杠桿”“去泡沫”的持續(xù)加碼下，過往有著“金九銀十”之稱的深圳二手樓市傳統(tǒng)旺季已不復(fù)存在。
據(jù)中指研究院11月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月，全國(guó)100個(gè)城市二手住宅平均價(jià)格為16026元/平方米，環(huán)比下跌0.04%，是百城二手住宅價(jià)格指數(shù)自2020年6月發(fā)布以來首次環(huán)比下跌。其中，珠三角城市群二手住宅價(jià)格環(huán)比繼續(xù)下跌，跌幅擴(kuò)大至0.24%。此外，據(jù)易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的報(bào)告顯示，10月全國(guó)主要城市二手房市場(chǎng)情緒低迷，成交規(guī)模持續(xù)下行。縱觀易居研究院監(jiān)測(cè)的13個(gè)熱點(diǎn)城市，二手住宅成交量環(huán)比大降26.9%，同比則是驟降42.8%。1月至10月成交量同比增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)至-2.1%。隨著各地二手房參考價(jià)政策的出臺(tái)，以及房地產(chǎn)信貸政策持續(xù)收緊，近幾個(gè)月二手住宅市場(chǎng)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，13城成交總量已基本回落至2014年10月水平，有分析認(rèn)為，此現(xiàn)象標(biāo)志著自2015年以來的二手樓市大規(guī)模上升行情趨向結(jié)束。
深圳市場(chǎng)則是進(jìn)一步佐證了上述判斷。據(jù)深圳市住建局，10月全市二手房成交1977套，環(huán)比下跌9.52%，其中二手住宅成交1605套，環(huán)比下跌9.07%，成交套數(shù)前三的行政區(qū)依次為龍崗、福田和寶安。值得一提的是，這已經(jīng)是深圳二手住宅連續(xù)7個(gè)月成交下跌，市場(chǎng)熱度跌至谷底；新房“打新”熱度不減。10月，深圳全市新建商品房共成交5570套，環(huán)比上漲19.76%；成交面積538153.4㎡，環(huán)比上漲25.96%。其中，新房住宅成交4712套，環(huán)比上漲40.95%；成交面積485679.82㎡，環(huán)比上漲48.10%，光明區(qū)以1412套成交套數(shù)居榜首，寶安區(qū)以1195套排名次之，龍崗區(qū)以848套位列第三。新房市場(chǎng)方面，10月，深圳新增了14個(gè)預(yù)證項(xiàng)目，其中10個(gè)項(xiàng)目為普通住宅。據(jù)易居克而瑞，10月深圳新房住宅項(xiàng)目銷售金額方面，位于光明的星河天地以39.10億元摘得頭籌，招商領(lǐng)璽、聯(lián)投東方分別以32.19億元、19.96億元位列第二、三名。
隨著深圳二手住宅市場(chǎng)的成交量逐月探底，成交價(jià)也隨之持續(xù)下跌。掛牌價(jià)開始出現(xiàn)連跌，市場(chǎng)觀望情緒加重，二手住宅的掛牌量在這幾個(gè)月時(shí)間里持續(xù)攀升，創(chuàng)下了新高。南都記者查詢樂有家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月21日，深圳二手住宅掛牌量已突破5.5萬套，過戶成交量卻只有833套，這意味著，掛牌量已經(jīng)超過成交量的60倍，大量的二手住宅房源仍處在等待買家的漫長(zhǎng)過程中。

此輪深圳二手住宅存量的增長(zhǎng)并非爆發(fā)式的。從樂有家統(tǒng)計(jì)的圖表中可以觀察到，自今年的2月份開始，深圳的二手住宅掛牌量已持續(xù)走高，從38463套逐步增長(zhǎng)到10月份55047套，增幅達(dá)43%，與此同時(shí)，其過戶成交量也在逐漸降低，從3月份的6789套逐步縮減到10月份的833套，降幅高達(dá)88%。
此外，值得注意的是，雖然二手住宅存量自2月份開始增長(zhǎng)，但據(jù)樂有家數(shù)據(jù)顯示，全市掛牌價(jià)卻僅從上個(gè)月開始下調(diào)，近兩個(gè)月深圳二手住宅報(bào)價(jià)平均下調(diào)了0.5%。福田某中介向記者表示，現(xiàn)在房源的議價(jià)空間較上個(gè)月有所增大，接近參考價(jià)的筍盤頻出，業(yè)主有松動(dòng)跡象。
另?yè)?jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的有效數(shù)據(jù)的81個(gè)片區(qū)里，近兩月有超50個(gè)片區(qū)呈現(xiàn)報(bào)價(jià)下滑態(tài)勢(shì)。
南都記者觀察到，不少報(bào)價(jià)幅度調(diào)整明顯較大的片區(qū)，大多為名校學(xué)區(qū)以及價(jià)格較貴的豪宅區(qū)。其中，南山的科技園片區(qū)截至10月26日?qǐng)?bào)價(jià)下調(diào)8.44%，后海片區(qū)的掛牌價(jià)均價(jià)相比9月下調(diào)約2.6%；另一邊，羅湖的翠竹片區(qū)，報(bào)價(jià)幅度變動(dòng)幅度為-6.07%，福田的百花片區(qū)，報(bào)價(jià)下調(diào)幅度為2%，高于福田其他片區(qū)。
此前南都記者在走訪百花片區(qū)時(shí)也了解到，長(zhǎng)城二花園88平的房源最近兩周降價(jià)100萬，長(zhǎng)城一花園124平最近兩周降價(jià)100萬，南天二花園同最高點(diǎn)相比降價(jià)350萬，國(guó)城花園業(yè)主主動(dòng)降價(jià)300萬期望盡快成交。
另市場(chǎng)上不少中介同樣發(fā)出了“筍盤”的房源，比如半島城邦，155平4房只賣1668萬，比指導(dǎo)價(jià)低；大沖都市花園80平2房2廳，報(bào)價(jià)950萬指導(dǎo)價(jià)1040萬；諾德假日花園，80平報(bào)價(jià)980萬，低于市場(chǎng)價(jià)350萬，而且還可以寬限6個(gè)月的時(shí)間給湊首付。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳之所以呈現(xiàn)本輪二手房量?jī)r(jià)齊跌，一方面是因?yàn)榻肽晟钲诘恼哳l出，調(diào)控收緊，部分投資客已經(jīng)扛不住，率先拋盤走人。另一方面，也脫離不了房地產(chǎn)稅的影響。“那些手握十幾套房的拆遷戶，估計(jì)已經(jīng)在置換資產(chǎn)了”。該業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，等將來房地產(chǎn)稅實(shí)行后，樓市分化將會(huì)比今年還要嚴(yán)重。
對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，未來二手房市場(chǎng)降溫的趨勢(shì)會(huì)更加明確。從本輪市場(chǎng)降溫看，其也先于新房市場(chǎng)。對(duì)于如今的各地二手樓市來說，要充分認(rèn)識(shí)到虛高價(jià)格交易有風(fēng)險(xiǎn)，也不現(xiàn)實(shí)。本輪樓市管控相比過去，一個(gè)很大的變化就是要嚴(yán)管房東的高價(jià)掛牌行為。如今，二手房?jī)r(jià)格去泡沫的工作持續(xù)開展，亦有助于市場(chǎng)回歸平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。
來源:南方都市報(bào)