“地產界清流”跌落神壇！仁恒置地毛利率下滑近10%，陷入維權風波！

近期，各大房企都紛紛發布“年中考”成績單。

其中，值得注意的是，作為一直以開發高端住宅為主的房企，仁恒置地的毛利率出現了較為明顯的下滑，由2020年同期的35.9%下跌了9.2個百分點至26.7%，而2019年同期該數字為46.5%。（數據來源觀點地產網）

同樣棘手的還有企業口碑，仁恒置地一直以 “品質著稱”，近年來卻在全國多地深陷質量風波，仁恒置地“地產界的一股清流”的美譽跌落神壇？

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01 毛利率下滑近10個百分點

仁恒置地是一家主營開發高端全裝住宅、商業及綜合物業的房地產開發商，其業務主要集中在中國高增長的重點戰略城市以及新加坡。2006年6月在新加坡交易所主板上市。截至2021年6月30日，總資產約1560.13億元。

但從最新數據看，仁恒置地優秀的盈利能力，也開始出現下滑的跡象：

2021年上半年， 仁恒置地純利錄得8.23億元，同比升67%；實現收入131.89億元，同比增長44.7%（數據來源觀點地產網），稱得上是增收又增利。

不過相較于2020年同期的35.9%，毛利率下降了9.2個百分點至26.7%，跌破30%。而此前受益于企業重點高端產品的打造，仁恒置地毛利率多年處于行業較高水平，2019年同期毛利率為46.5%。（數據來源觀點地產網）

考慮到去年疫情的因素，盈利指標出現下滑可以理解，但今年上半年，仁恒置地的毛利率繼續下跌，說明這種趨勢已經不能用黑天鵝來解釋了。

仁恒置地盈利下滑，一方面當然是行業變天的結果，另一方面，也跟仁恒置地重倉一二線城市，尤其是限價調控嚴格的一線城市息息相關。

公開數據顯示，截至2021年6月30日，仁恒集團連同其共同控制實體及聯營公司合計持有位于六大經濟區的19個高增長城市、新加坡及馬來西亞的優質地段合計總建筑面積約1073.4萬平方米的土地儲備。

其中新一線城市占比52.9%，一線城市占比19.8%，二線城市占比18.1%，三線城市占比6.7%，新加坡僅占比2.5%。由此計算，一二線城市占據了仁恒置地土地儲備的九成以上。

同時，仁恒置地產品組合也發生了改變。作為一家主打高端樓盤的開發商，仁恒置地逐漸走向平民化。

相關信息顯示，在南京仁恒城市星光項目中，最小戶型74平方米，而仁恒在南京的其他項目入門戶型門檻，相比以往也有所降低，甚至有聲音稱此為“‘平民化’仁恒開始搶占剛需市場。

實際上，仁恒置地在去年已經明確了戰略調整，從過去做高端到現在做規模，這也要求其積極拿地、部分合作開發和加大高周轉的模式，在半年報中收入增加也說明其戰略效應顯現了。

2020年中期業績會上，董事局主席鐘聲堅曾表示：“項目從拿地到開工，將不會超過4至8個月，而拿地到銷售平均不會超過12個月，雖然與萬科、碧桂園仍有距離，但基本都可以12個月內完成。”

但是，資金還算充足的仁恒置地，利用擴張規模這種激進的風格固然能利于盈利增速，但地產下行周期，快周轉之下，它卻可能意味著品質口碑的下滑。

02 全國各地項目遭維權

一向以品質著稱的仁恒，隨著規模擴張提速，在輿論場上，質量問題、維權風波卻頻繁上演。

近幾年，仁恒置地光是被媒體報道的維權問題就已經是五花八門：包括小區減配、房屋質量堪憂、教育或商業配套不兌現等等，可以說幾乎是涵蓋了房產能出現的所有問題。

2014年，蘇州仁恒雙湖因天花板脫落、墻面裂縫等房屋質量問題引發業主強烈不滿并被人民網曝光。

2015年，仁恒置地南京標桿項目仁恒江灣城也因為學區配套不兌現和高價車位等問題引發大規模業主維權，并被新華報業報道。

2016年，上海仁恒東郊花園，仁恒承諾的學校配套沒有兌現而引發業主大規模維權。

今年以來，高速開展的背面，卻是企業信譽全面坍塌。

整理媒體報道的信息得知，仁恒全國多個城市的精裝飾房都被業主揭露質疑 " 貨不對板 "、價外加價、綁縛出售等違規出售行為，迸發口碑危機。

2021年1月，位于海南省海口市的仁恒·海棠公園項目因存在價外加價、捆綁銷售等違規銷售行為遭到監管部門調查。

2021年8月，上海仁恒·錦繡世紀業主公開質疑項目“貨不對板”，外墻由此前宣傳的“石材與高級鋁板勾勒而成”最終變成了涂料。

2021年8月，武漢仁恒·公園世紀業主們打出“仁恒不仁、捆綁銷售、價外加價、欺壓業主”橫幅，聲討開發商“捆綁”裝修升級包的做法。

圖片來源：一點資訊

在地產存量時代，房企高利潤難以維系，除了融資成本等因素外，盈利能力很大程度上得建立在品質和口碑上。

那么，在規模和利潤間如何平衡、如何應對多點爆發的口碑危機，仁恒置地如何面對呢？

管理層在2021中期業績發布會上也表示：“今年下半年，仁恒主要是把能夠賣的東西盡量多賣，保持公司有充足的現金。如果有收并購機會，仁恒都會去看的，只要有錢賺公司就會去做。”

只要有錢賺就會去做！

在質量問題不斷的前提下，加快周轉，以利潤為導向，又是否會進一步犧牲品質？

03 入深14載仍舉步維艱

最后，說一下仁恒置地在深圳的布局和項目。

2007年9月仁恒集團通過收購一家中國內地企業75%的股權，獲得該公司在深圳的開發地塊，正式進軍深圳市場。

2011年拿下龍崗中心城片區商地，開發仁恒巒山美地，此后仁恒置地在深圳市場再無新項目入市，直到2019年才陸續入市仁恒公園世紀、仁恒夢公園和仁恒芯夢公園。

目前仁恒置地已在深圳已儲備多個項目，從布局區域及業態來看，仁恒重倉龍崗，布局有產城、商辦及住宅項目，于羅湖黃貝嶺及寶安沙井分別布局有一個商辦項目。

圖源房掌柜深圳

目前在售的有仁恒芯夢公園和仁恒夢公園。

仁恒芯夢公園

項目位于寶安沙井片區，2020年7月獲批預售1142套商務公寓和94套商鋪，2020年12月底，再次獲批預售辦公763套、商鋪80套、商業83套。

項目雖然近鄰新橋智創城，但目前周邊軌道交通不便，距離地鐵11號線沙井站和馬鞍山站直線距離都超過了2.5公里，并且目前周邊以廠房、農民房為主，配套不完善。

據了解，項目在去年7月取得預售后，便迅速啟動中介轉介紹。而根據深圳市住房和城鄉建設局備案數據顯示，截至2021年9月5日，該項目僅網簽備案約340套商務公寓，去化率約三成。

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仁恒夢公園

項目位于龍崗鹽龍大道旁，總建面約87.4萬㎡，規劃為研發辦公、商業、商務公寓、新產業于一體綜合體。項目與地鐵16號線回龍埔站（在建）無縫接駁，周邊還有招商依山郡、萬科翰鄰城和徽王府等成熟住宅小區，整體來講，生活氛圍較為濃厚。

根據市場監督管理局公示，仁恒夢公園商務公寓備案房源位于1-7棟，共2858套房源，均價3.6萬/㎡，自2019年8月取得預售以來，目前仍然在售。

龍崗最近幾年房價幾乎處于橫盤狀態，住宅新房去化都表現一般，更不容說公寓的壓力之大。

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從2007年到2021年，14年的光陰過去了，仁恒置地還是 “深耕”偏遠非主流的區域，在深圳核心區域始終未找到自己的一席之地，可謂入深順利但發展并不穩當。

如今，又面臨利潤、口碑雙雙下跌的困境，仁恒將怎樣破局，一切似乎都不會太容易。

來源：半山樓市