房貸新增額一季度暴跌48%，4月再減3400億，銀行利潤(rùn)承壓

昔日堪稱銀行業(yè)“香餑餑”、穩(wěn)賺不賠的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，如今正面臨全方位變陣。

在樓市“小陽(yáng)春”和“初夏”熱的輿論中，中國(guó)人民銀行（下稱“央行”）持續(xù)披露的數(shù)據(jù)卻呈現(xiàn)出房貸與輿論間的“溫差”。央行數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度，住戶部門中長(zhǎng)期貸款同比增加4607億元,但新增額同比大降近48%。4月單月，住戶中長(zhǎng)期貸款更是較一季度末減少3400億元，同比多減2176億元。

行業(yè)視角下，住戶部門中長(zhǎng)期貸款即是個(gè)人住房商業(yè)貸款（下稱“個(gè)人房貸”）的核心代名詞—個(gè)人房貸在住戶中長(zhǎng)期貸款中占比極高，是其絕對(duì)主體。這類業(yè)務(wù)具有期限長(zhǎng)、規(guī)模體量龐大的鮮明特征，加之住房本就歸屬百姓“衣食住行”的基礎(chǔ)民生范疇，具備極強(qiáng)的社會(huì)屬性和行業(yè)權(quán)重。

往前回溯。在2025年樓市“小陽(yáng)春”和其后的回暖輿論之后，六大國(guó)有銀行當(dāng)年個(gè)人房貸余額集體縮水。在國(guó)內(nèi)個(gè)人房貸市場(chǎng)格局中，六大國(guó)有銀行市場(chǎng)占比超六成，是行業(yè)絕對(duì)的核心主力。

個(gè)人商業(yè)房貸縮量意味著什么？它與房地產(chǎn)成交量存在何種邏輯關(guān)聯(lián)？這一業(yè)務(wù)未來(lái)的發(fā)展路徑在何處？圍繞系列疑問(wèn)，南方周末新金融研究中心以A股42家上市銀行為調(diào)研樣本，分析比對(duì)其逾千項(xiàng)數(shù)據(jù)，并深度訪談銀行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)權(quán)威人士。

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，除成交量不及樓市上行期外，居民購(gòu)房標(biāo)的及房貸選擇的變化、商業(yè)銀行基于審慎經(jīng)營(yíng)原則提高房貸審核門檻等，是房貸規(guī)模縮水的重要原因。但在行業(yè)房貸規(guī)模集體縮量的背景下，仍有少數(shù)銀行逆勢(shì)突圍。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)接受南方周末新金融研究中心調(diào)研時(shí)稱，當(dāng)下購(gòu)房者多為剛需群體。這一群體在購(gòu)房時(shí)更傾向于使用公積金貸款，亦傾向于高首付。因此，不能簡(jiǎn)單將商業(yè)房貸投放縮量，等同于房地產(chǎn)市場(chǎng)走弱。

上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛接受南方周末新金融研究中心調(diào)研時(shí)則指出，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)曾是商業(yè)銀行資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)和利潤(rùn)貢獻(xiàn)的重要驅(qū)動(dòng)力。當(dāng)下，這一業(yè)務(wù)正處于重要的角色轉(zhuǎn)換期。需理性、辯證評(píng)估其戰(zhàn)略定位。

央行和六大國(guó)有行發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)均顯示，個(gè)人商業(yè)房貸規(guī)模整體逐級(jí)下行。

測(cè)算央行5月14日最新數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2026年4月，住戶中長(zhǎng)期貸款較一季度末減少 3407 億元，同比多減2177億元。而2026年一季度住戶中長(zhǎng)期貸款新增規(guī)模，較2025年同期近乎腰斬。

若將時(shí)間維度拉長(zhǎng)至2021年，行業(yè)景氣度的落差更為懸殊。南方周末新金融研究中心梳理測(cè)算發(fā)現(xiàn)，2021年至2026年一季度，住戶中長(zhǎng)期貸款年度新增規(guī)模走出了“高位攀升—持續(xù)下行—大幅收縮”的走勢(shì)。其中2021年住戶中長(zhǎng)期貸款新增 6.08 萬(wàn)億元，體量已是2025年的近5倍，樓市信貸景氣度今昔差異極為明顯。

國(guó)有大行的房貸數(shù)據(jù)趨勢(shì)亦顯示個(gè)人房貸增長(zhǎng)乏力。

南方周末新金融研究中心研究員測(cè)算多項(xiàng)數(shù)據(jù)得知，2025年全年，六家國(guó)有大行（工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、交通銀行和郵儲(chǔ)銀行）個(gè)人住房貸款新增額同比減少近7000億元；六大行個(gè)人房貸規(guī)模同比增速更是集體出現(xiàn)負(fù)值，這是近四年來(lái)首次出現(xiàn)的情況。

區(qū)別于銀行其他業(yè)務(wù)，個(gè)人住房貸款期限較長(zhǎng)，其運(yùn)行邏輯取決于新增投放與存量?jī)斶€在較長(zhǎng)周期內(nèi)的軋差結(jié)果。通俗而言，若把個(gè)人房貸比作一座蓄水池，新增投放是“進(jìn)水”，存量歸還是“出水”，兩者的差額決定房貸總規(guī)模變化。因此，個(gè)人房貸規(guī)模收縮的本質(zhì)，是新增投放增速已跟不上存量?jī)斶€的節(jié)奏。

憑借貸款期限長(zhǎng)和利息收益穩(wěn)定等特質(zhì)，個(gè)人房貸曾長(zhǎng)期在銀行業(yè)務(wù)體系內(nèi)“風(fēng)光無(wú)限”，被視作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。尤其在樓市景氣上行周期，年度信貸投放規(guī)模更是持續(xù)走高。

商業(yè)房貸縮量背后存在何種原因？長(zhǎng)期跟蹤房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房市交易端呈現(xiàn)出新特征，客觀分流了部分商業(yè)房貸需求，是影響房貸規(guī)模的重要因素之一。

他向南方周末新金融研究中心研究員進(jìn)一步介紹稱，2026年春節(jié)過(guò)后，核心城市確實(shí)迎來(lái)了一輪樓市“小陽(yáng)春”，尤其是二手房市場(chǎng)表現(xiàn)較為亮眼。但具體分析交易端發(fā)現(xiàn)以下兩個(gè)顯著特點(diǎn)：

其一，盡管二手房成交活躍度提升，但“以價(jià)換量”的特征較為明顯。這導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)成交總額的修復(fù)進(jìn)度滯后于成交套數(shù)，而樓市成交額恰是決定房貸規(guī)模的直接變量；

其二，當(dāng)前市場(chǎng)成交以剛需為主。隨著近年各地公積金政策大幅優(yōu)化及首付比例較以往下調(diào)，購(gòu)房者更傾向于選擇利率相對(duì)較低的公積金貸款，商業(yè)房貸使用度未達(dá)預(yù)期。即便購(gòu)買高端房產(chǎn)的群體，也普遍保持審慎態(tài)度、未用足杠桿，首付比例通常不會(huì)按照15%的下限執(zhí)行。

而在央行的統(tǒng)計(jì)口徑中，住戶中長(zhǎng)期貸款并不包括公積金貸款。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受調(diào)研時(shí)亦持類似觀點(diǎn)。他稱，當(dāng)前房市交易結(jié)構(gòu)變化明顯，熱點(diǎn)城市低總價(jià)的二手房占比明顯提升，比如上海300萬(wàn)元以下的二手房交易占比達(dá)到70%，比2022年提升了30個(gè)百分點(diǎn)。此外，很多購(gòu)房者愿意選擇多首付、少月供的方式。

樓市格局嬗變之時(shí)，銀行的房貸投放邏輯與放貸行為亦同步調(diào)整。

深耕銀行業(yè)25年的農(nóng)行某分行負(fù)責(zé)人李瓊在接受調(diào)研時(shí)稱，前兩年，因?yàn)椤氨硞速J款”（替他人背貸款）、“工抵房貸款”（用工程抵賬房做抵押的貸款）等亂象，銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)形成了一些風(fēng)險(xiǎn)。眼下，銀行加強(qiáng)房貸審核，對(duì)交易真實(shí)性、首付款來(lái)源和還款能力等方面的核查進(jìn)行從嚴(yán)要求。 相關(guān)做法亦對(duì)房貸增長(zhǎng)形成了壓力，但影響比較有限。

圍繞如何控制零售貸款不良率一問(wèn)，建行副行長(zhǎng)李建江回應(yīng)稱，建行在關(guān)鍵信貸流程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)制衡，同時(shí)也在深入零售信貸的集約化風(fēng)控。將原本分散在各分行、支行、客戶經(jīng)理手中的審批權(quán)上收至總行（或區(qū)域中心），以集中審批、集中建模、集中監(jiān)控和集中處置的方式，對(duì)個(gè)人消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸、信用卡和房貸等零售業(yè)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控。

提前還貸的潮汐效應(yīng)仍在持續(xù)，亦助推存量房貸額減少，進(jìn)而對(duì)整體房貸規(guī)模形成一定影響。

2024年，受市場(chǎng)資產(chǎn)荒、存量房貸利率顯著高于新增房貸等因素疊加影響，個(gè)人房貸提前還貸熱度極高，市場(chǎng)與居民層面隨即發(fā)出改革存量房貸定價(jià)機(jī)制的呼聲，吹響政策調(diào)整的號(hào)角（詳見(jiàn)《提前還貸潮不息，改革存量房貸定價(jià)公示呼聲漸高》）。此后相關(guān)建議被監(jiān)管采納，存量房貸利率有序下調(diào)，提前還貸熱潮逐步降溫。

但熱潮降溫并不意味著壓力徹底消退。拋開新老房貸利率價(jià)差的因素，從居民資產(chǎn)配置視角來(lái)看，是否選擇提前還貸，本質(zhì)是與市場(chǎng)穩(wěn)健收益做比價(jià)后的理性抉擇。通俗而言，居民手握閑置資金，若難以找到收益率更優(yōu)的投資渠道，選擇提前償還房貸，便成為相對(duì)穩(wěn)妥的理財(cái)方式。

南方周末新金融研究中心研究員翻查官方數(shù)據(jù)得知，2026年一季度，個(gè)人住房新發(fā)貸款利率為3.06%。2025年，銀行理財(cái)產(chǎn)品平均年化收益率為1.98%。不難看出，在利率持續(xù)下行的環(huán)境下，房貸成本仍明顯高于市場(chǎng)主流穩(wěn)健理財(cái)收益。在此背景下，對(duì)于多數(shù)風(fēng)險(xiǎn)偏好偏穩(wěn)健、注重家庭財(cái)務(wù)規(guī)劃的購(gòu)房者而言，選擇提前還貸自然成為較為理性的共識(shí)之舉。

國(guó)泰君安證券數(shù)據(jù)顯示，2026年2月以來(lái)，居民房貸早償率雖自前期高點(diǎn)（2024年4月達(dá)47%，為歷史峰值）有所回落，但仍維持在10%—15%區(qū)間，顯著高于2019—2020年5%—10%的常態(tài)水平。

所謂早償率，即提前償還率（CPR），用以衡量住房抵押貸款（RMBS）資產(chǎn)池中，借款人每月在既定還款計(jì)劃之外主動(dòng)提前歸還貸款本金的占比，也是業(yè)內(nèi)評(píng)估提前還貸熱度的公認(rèn)核心指標(biāo)。

中金公司研究部分析員許鴻明在接受南方周末新金融研究中心調(diào)研時(shí)稱，盡管當(dāng)前存量房貸利率已降至3.1%左右，利率差驅(qū)動(dòng)的提前還貸壓力有所緩解，但居民主動(dòng)降杠桿的意愿仍在延續(xù)，存量?jī)斶€持續(xù)對(duì)沖新增投放。

嚴(yán)躍進(jìn)則直言，提前還貸的潮汐效應(yīng)，雖在減弱，但依然是壓制房貸余額增速的重要因素。但他同時(shí)表示，當(dāng)前房市租售比較以往提高，部分超出房貸成本。這一現(xiàn)象可能緩解提前還貸壓力。

在各種因素掣肘下，個(gè)人商業(yè)房貸縮量震蕩似成定論。但落至微觀視角，商業(yè)銀行的選擇不盡相同。

南方周末新金融研究中心研究員測(cè)算A股42家銀行指標(biāo)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)：2022—2025年，6家銀行連續(xù)4年實(shí)現(xiàn)房貸規(guī)模同比正增。其中，平安銀行個(gè)人房貸規(guī)模同比值逐年遞增，浙商銀行則連續(xù)4年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。系列表現(xiàn)與行業(yè)大勢(shì)呈現(xiàn)背離。

不同類型銀行房貸在零售業(yè)務(wù)中占比變化亦存在區(qū)別。

測(cè)算發(fā)現(xiàn)，2022—2025年，A股42家上市銀行個(gè)人住房貸款占零售貸款比重整體呈小幅下行態(tài)勢(shì)，均值由約44%回落至41%，整體波動(dòng)幅度有限。但分類型來(lái)看，股份行占比走勢(shì)小幅上揚(yáng)，城商行占比雖然下降，但降幅遠(yuǎn)低于國(guó)有大行。農(nóng)商行趨勢(shì)與國(guó)有行雷同，但降幅亦次于后者。

基于上述比對(duì)可以判斷，面對(duì)個(gè)人房貸這一業(yè)務(wù)，不同類型銀行選取了不同的策略，甚至同一陣營(yíng)中“兄弟行”間的競(jìng)逐亦存在差別。

造成這種分化的原因是什么？

一位不愿具名的資深銀行業(yè)人士向南方周末新金融研究中心研究員解釋稱，較之國(guó)有大行，中小銀行房貸規(guī)模體量小，存在較大發(fā)展空間。此外，在零售信貸體系中，較之經(jīng)營(yíng)貸、信用卡貸款和消費(fèi)貸，個(gè)人住房貸款不良率相對(duì)偏低，且貸款期限較長(zhǎng)，依然是銀行看重的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

該人士還表示，在影響銀行貸款業(yè)務(wù)凈收入的諸多指標(biāo)中，貸款利息與不良率的重要性不言而喻——前者直接決定業(yè)務(wù)收入規(guī)模，后者則直接影響資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本。對(duì)銀行而言，選取貸款利息收入高、不良率低的業(yè)務(wù)品類，是提升資產(chǎn)收益、實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的自然商業(yè)選擇。

曾剛則從行業(yè)全局對(duì)這一疑問(wèn)進(jìn)行詳細(xì)解析。他認(rèn)為房貸業(yè)務(wù)的分化主要基于以下三方面因素：

首先，從機(jī)構(gòu)特征看。不同銀行的資產(chǎn)規(guī)模、市場(chǎng)地位和業(yè)務(wù)基礎(chǔ)存在顯著差異。國(guó)有大行和農(nóng)商行由于存量房貸基數(shù)相對(duì)較大，在整體貸款增速面臨約束的情況下，房貸增速的調(diào)整更為明顯。而股份行和部分城商行由于資產(chǎn)規(guī)模相對(duì)較小，在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整中有相對(duì)更大的靈活性和調(diào)整空間；

從戰(zhàn)略選擇看，不同銀行基于自身的發(fā)展階段和競(jìng)爭(zhēng)定位，對(duì)房貸業(yè)務(wù)的傾斜程度存在差異。國(guó)有大行在政策指導(dǎo)下，優(yōu)先滿足對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持，對(duì)房貸業(yè)務(wù)的資產(chǎn)擺布策略可能會(huì)有所調(diào)整。股份行和城商行則根據(jù)自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)定位，靈活調(diào)整房貸在業(yè)務(wù)中的占比，有的通過(guò)差異化的產(chǎn)品和服務(wù)擴(kuò)大市場(chǎng)份額；

再次，從運(yùn)營(yíng)能力看，不同銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理能力、成本控制能力和市場(chǎng)響應(yīng)能力也存在差別。這些能力上的差異會(huì)直接影響到各行在房貸市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力和投放策略。

許鴻明亦認(rèn)為，不同類型銀行房貸增速分化的本質(zhì)，是不同機(jī)構(gòu)在資源稟賦、戰(zhàn)略定位、區(qū)域布局、風(fēng)險(xiǎn)偏好上的差異，在樓市調(diào)整周期中的集中體現(xiàn)。大部分銀行在房貸高基數(shù)下增長(zhǎng)自然放緩，部分銀行則通過(guò)區(qū)域聚焦、客群優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)了增速的差異化表現(xiàn)。

從區(qū)位分布來(lái)看，部分房貸規(guī)模持續(xù)正增長(zhǎng)的銀行位于長(zhǎng)三角、成渝等樓市韌性較強(qiáng)的核心區(qū)域，深耕本地改善型自住需求，房貸投放更具確定性，增速因此優(yōu)于行業(yè)平均。這一結(jié)果亦是中小銀行因地制宜，金融支持區(qū)域經(jīng)濟(jì)與合理住房需求的務(wù)實(shí)選擇，既契合地方發(fā)展實(shí)際，也為自身在行業(yè)調(diào)整期打開差異化增長(zhǎng)空間。

無(wú)論是部分股份行持續(xù)加碼房貸業(yè)務(wù)，還是國(guó)有大行出于審慎考量主動(dòng)收縮布局，一個(gè)顯而易見(jiàn)的結(jié)論是，

伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)供求格局發(fā)生深刻重構(gòu)，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的經(jīng)營(yíng)邏輯，正發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

在此背景下，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的合理發(fā)展路徑何在？

李瓊表示，個(gè)人房貸在銀行零售貸款體系中的定位正在從“直接依靠規(guī)模增長(zhǎng)來(lái)獲得利潤(rùn)”向“深度維護(hù)優(yōu)質(zhì)房貸客群提升綜合貢獻(xiàn)”轉(zhuǎn)變。

她認(rèn)為，雖然住房貸款的總量在逐年減少，但在各行零售貸款的占比仍然較高，總體風(fēng)險(xiǎn)仍然較低。在經(jīng)歷了房地產(chǎn)行業(yè)斷崖式下降之后，目前存量與新增客戶的質(zhì)量相對(duì)較好，所以提升房貸客戶的綜合貢獻(xiàn)是符合銀行可持續(xù)發(fā)展的定位。在凈息差持續(xù)收窄的現(xiàn)狀下，住房貸款的發(fā)展應(yīng)該以服務(wù)優(yōu)質(zhì)開發(fā)商、頭部二手房中介，滿足剛需客戶需求為主要路徑。

曾剛亦持類似觀點(diǎn)。他建議，在利率下行環(huán)境中，提升房貸綜合收益率需多管齊下：一是優(yōu)化定價(jià)策略，在政策與市場(chǎng)框架內(nèi)，依據(jù)借款人信用等級(jí)與風(fēng)險(xiǎn)狀況實(shí)施差異化定價(jià)，避免過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)擠壓息差；二是拓展非利息收入，為房貸客戶配套理財(cái)、保險(xiǎn)、資產(chǎn)管理等增值服務(wù)，提升綜合收益；三是強(qiáng)化成本管控，通過(guò)優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)、壓降運(yùn)營(yíng)成本改善凈息差；四是運(yùn)用不良資產(chǎn)證券化等創(chuàng)新工具加速風(fēng)險(xiǎn)化解，提升資本使用效率。

嚴(yán)躍進(jìn)則圍繞房市形勢(shì)對(duì)這一疑問(wèn)進(jìn)行解答：過(guò)去銀行業(yè)習(xí)慣在增量市場(chǎng)中通過(guò)降低門檻、提升效率搶占份額；眼下，金融機(jī)構(gòu)必須適應(yīng)低增長(zhǎng)常態(tài)，房貸業(yè)務(wù)也需隨之轉(zhuǎn)型。

當(dāng)前及未來(lái)一段時(shí)期，房貸業(yè)務(wù)的機(jī)遇不應(yīng)僅局限于新增購(gòu)房環(huán)節(jié)，而應(yīng)更多向存量市場(chǎng)挖掘潛力：一方面，隨著二手房交易活躍度提升，其帶動(dòng)的轉(zhuǎn)按揭、抵押變更等相關(guān)業(yè)務(wù)占比持續(xù)攀升，成為房貸業(yè)務(wù)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)；另一方面，存量房改造、裝修等場(chǎng)景所衍生的消費(fèi)金融需求，正逐步形成與房貸業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)鏈金融空間；此外，在“好房子”理念的引導(dǎo)下，存量住房更新改造需求日益旺盛，這就要求銀行跳出傳統(tǒng)購(gòu)房融資的局限，圍繞住房全生命周期，積極拓展房貸相關(guān)業(yè)務(wù)與金融創(chuàng)新，這些都是未來(lái)房貸業(yè)務(wù)的重要發(fā)力方向。