【城市更新】浦東新區(qū)陸家嘴商務(wù)廣場(chǎng)：延續(xù)經(jīng)典，建構(gòu)無(wú)感更新、長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)樣本

為系統(tǒng)總結(jié)近年來(lái)上海商辦樓宇在降低空置率與更新提升方面的工作成效，市城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室及市、區(qū)（重點(diǎn)區(qū)域）商辦樓宇降低空置率和更新提升工作專班領(lǐng)銜主編，由華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院與上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院聯(lián)合承編，共同完成了《商辦樓宇更新提升實(shí)踐模式》。該模式匯集了創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)與有效路徑，旨在為各類市場(chǎng)主體實(shí)施商辦樓宇更新提供有益借鑒，激發(fā)更多探索實(shí)踐，合力推動(dòng)上海城市更新邁向更高質(zhì)量、更可持續(xù)的發(fā)展，共建人民城市的美好未來(lái)。

我們將從中選取最具代表性的典型案例，陸續(xù)推出系列介紹。今天，就讓我們一起走進(jìn)第八個(gè)案例——浦東新區(qū)陸家嘴商務(wù)廣場(chǎng)。

陸家嘴商務(wù)廣場(chǎng)始建于千禧年前后，由貝聿銘團(tuán)隊(duì)主持設(shè)計(jì)，是浦東開(kāi)發(fā)開(kāi)放初期的標(biāo)志性高層商辦樓宇之一，見(jiàn)證了小陸家嘴金融城的發(fā)展歷程。該建筑因設(shè)施老化、消防系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)滯后、功能適應(yīng)性不足等問(wèn)題于2022年啟動(dòng)全面更新改造，成為小陸家嘴竹園片區(qū)較早實(shí)施全樓宇更新的項(xiàng)目之一。該項(xiàng)目原主要為國(guó)際金融企業(yè)提供辦公空間，更新后拓展了司法服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等多元業(yè)態(tài)，在保留建筑大師設(shè)計(jì)特質(zhì)的同時(shí)，充分滿足現(xiàn)代辦公需求。項(xiàng)目由陸家嘴集團(tuán)主導(dǎo)，采取裝飾裝修為主的更新路徑，積極探索核心商務(wù)區(qū)老舊樓宇匹配現(xiàn)代辦公綜合需求的技術(shù)方案。

陸家嘴商務(wù)廣場(chǎng)更新后室內(nèi)實(shí)景

陸家嘴商務(wù)廣場(chǎng)更新后外立面實(shí)景

一、項(xiàng)目概況

陸家嘴商務(wù)廣場(chǎng)坐落于浦東新區(qū)世紀(jì)大道1600號(hào)，地處小陸家嘴竹園片區(qū)核心區(qū)域，緊鄰世紀(jì)大道“黃金一公里”商務(wù)走廊。原建筑于1999年至2000年間竣工并投入使用，土地性質(zhì)為綜合用地，原建筑功能為辦公，用地面積約1.14公頃，總建筑面積約98530平方米。更新后，項(xiàng)目用地面積、總建筑面積及建筑功能均保持不變。本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)方、投資方、建設(shè)單位及運(yùn)營(yíng)方均為上海陸家嘴商務(wù)廣場(chǎng)有限公司。項(xiàng)目前身為“浦項(xiàng)廣場(chǎng)（pos plaza）”，于2009年被上海陸家嘴集團(tuán)收購(gòu)，現(xiàn)為集團(tuán)旗下重要的存量商辦資產(chǎn)之一。

推動(dòng)本次更新的主要因素包括以下四個(gè)方面：在功能上，建成二十余年后，原有設(shè)施條件及裝修風(fēng)格已難以匹配現(xiàn)代靈活辦公需求；在安全方面，原有消防系統(tǒng)無(wú)法滿足現(xiàn)行規(guī)范要求；在設(shè)備層面，設(shè)備層管道老化引發(fā)噪音與振動(dòng)，電梯運(yùn)行效率下降，影響辦公體驗(yàn)；在市場(chǎng)層面，世紀(jì)大道沿線新建樓宇不斷涌現(xiàn)，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力較鼎盛時(shí)期有所減弱。此次更新的目標(biāo)，在于通過(guò)系統(tǒng)性技術(shù)升級(jí)與功能重構(gòu)，將項(xiàng)目從“90年代高層商辦經(jīng)典作品”轉(zhuǎn)型升級(jí)為“21世紀(jì)高層商辦更新典范”。

陸家嘴商務(wù)廣場(chǎng)更新后外立面實(shí)景

陸家嘴商務(wù)廣場(chǎng)更新后大堂空間

二、更新路徑

科學(xué)診斷為前提，風(fēng)格延續(xù)為核心，專業(yè)協(xié)同為支撐

本項(xiàng)目緊扣政策導(dǎo)向，結(jié)合市場(chǎng)需求，分四個(gè)階段有序推進(jìn)。在評(píng)估階段，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)機(jī)電系統(tǒng)進(jìn)行檢測(cè)、評(píng)估結(jié)構(gòu)安全與消防合規(guī)性，同時(shí)收集租戶訴求與市場(chǎng)新需求，全面完成了“全樓體檢、綜合研判”的工作；在設(shè)計(jì)階段，秉持“修舊如故，煥新于內(nèi)”的理念，保留外立面幕墻、大堂石材墻面等經(jīng)典元素，優(yōu)化空間動(dòng)線與設(shè)施配置；在施工階段，圍繞機(jī)電更新、消防升級(jí)與空間裝修展開(kāi)，通過(guò)多專業(yè)協(xié)作系統(tǒng)性解決樓宇痛點(diǎn)；在運(yùn)營(yíng)階段，聚焦“特色標(biāo)簽化宣發(fā)、客群分類拓展”，推動(dòng)項(xiàng)目重新進(jìn)入市場(chǎng)。

三、項(xiàng)目投資和預(yù)期回報(bào)

聚焦核心問(wèn)題，精準(zhǔn)配置資金

總投資約1.6億元，全部來(lái)源于企業(yè)自籌，未引入外部資金。資金重點(diǎn)投向三個(gè)方向：一是機(jī)電系統(tǒng)更新，包括電梯部件更換、暖通空調(diào)系統(tǒng)升級(jí)、給排水及強(qiáng)電系統(tǒng)修繕，以解決設(shè)備老化及噪聲問(wèn)題；二是消防系統(tǒng)改造，涵蓋防排煙系統(tǒng)優(yōu)化、消防設(shè)施增設(shè)與管道調(diào)整；三是空間裝修與功能優(yōu)化，涉及大堂飾面修復(fù)、標(biāo)準(zhǔn)層地毯鋪設(shè)、衛(wèi)生間布局調(diào)整及標(biāo)識(shí)系統(tǒng)更新。

兼顧短期成效與長(zhǎng)期回報(bào)，明確投資回報(bào)路徑

短期通過(guò)硬件升級(jí)降低設(shè)備故障率與運(yùn)維成本，減少空置損失，截至2025年已完成約1.8萬(wàn)平方米簽約，出租率達(dá)36%。長(zhǎng)期則通過(guò)穩(wěn)步提升出租率、優(yōu)化裙房商業(yè)業(yè)態(tài)以補(bǔ)充租金收益，并借助leed既有建筑鉑金級(jí)運(yùn)營(yíng)認(rèn)證吸引優(yōu)質(zhì)租戶，實(shí)現(xiàn)租金增長(zhǎng)與資產(chǎn)價(jià)值提升的最終目標(biāo)。

陸家嘴商務(wù)廣場(chǎng)更新后大堂空間

四、特色亮點(diǎn)

依托“稀缺性”特色標(biāo)簽，拓展多元化客群

圍繞“建筑大師貝聿銘團(tuán)隊(duì)經(jīng)典作品”“陸家嘴較早整棟更新案例”等亮點(diǎn)，通過(guò)媒體專訪、行業(yè)論壇等方式形成話題，提升市場(chǎng)關(guān)注度；同時(shí)突破傳統(tǒng)金融客群局限，引入律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、司法服務(wù)機(jī)構(gòu)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)等多元租戶類型。

采用“邊運(yùn)營(yíng)邊改造”模式，實(shí)現(xiàn)無(wú)感化更新

在動(dòng)線管理方面，設(shè)置專屬施工通道及門禁系統(tǒng)，嚴(yán)格分離施工、物流與租戶動(dòng)線；在時(shí)間安排上，將高噪音、高粉塵作業(yè)集中于夜間或節(jié)假日進(jìn)行，日間僅開(kāi)展飾面修復(fù)、設(shè)備調(diào)試等低干擾工序；在租戶協(xié)調(diào)方面，針對(duì)不同需求靈活調(diào)整方案，例如為不同意風(fēng)管入室的租戶優(yōu)化管道走向，為計(jì)劃搬遷的租戶協(xié)調(diào)至集團(tuán)旗下其他物業(yè)。

通過(guò)針對(duì)性設(shè)計(jì)與技術(shù)模式，實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)落地效果

一方面，在消防改造中創(chuàng)新利用既有管井優(yōu)化排煙系統(tǒng)，避免改動(dòng)外窗及主體結(jié)構(gòu)，兼顧規(guī)范合規(guī)與建筑特色保留；另一方面，在標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)中預(yù)留靈活拆分條件，并引入智能照明、能源管理及漏水檢測(cè)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)功能復(fù)合與綠色智能化提升，項(xiàng)目已獲得leed既有建筑鉑金級(jí)運(yùn)營(yíng)認(rèn)證。

依據(jù)“美標(biāo)設(shè)計(jì)”，研究“國(guó)標(biāo)更新”

項(xiàng)目原結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)依據(jù)美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)，與國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范存在差異，且缺乏完整的中文歷史資料。更新過(guò)程中通過(guò)開(kāi)展專項(xiàng)結(jié)構(gòu)研究，組織專家論證與評(píng)審，最終確定結(jié)構(gòu)安全方案，保障項(xiàng)目順利實(shí)施。

五、政策支持與政府服務(wù)

“前置評(píng)審”機(jī)制提高推進(jìn)效率

針對(duì)老舊樓宇更新中常見(jiàn)的規(guī)范銜接難題，政府部門啟動(dòng)了“前置評(píng)審”機(jī)制，在設(shè)計(jì)階段即組織專家開(kāi)展結(jié)構(gòu)與消防專項(xiàng)論證，為后續(xù)審圖與施工提供了明確的技術(shù)依據(jù)，有效避免了因流程反復(fù)導(dǎo)致的工期延誤，提升了項(xiàng)目推進(jìn)效率。

標(biāo)準(zhǔn)差異研究破解更新難題

面對(duì)本項(xiàng)目“美標(biāo)設(shè)計(jì)、國(guó)標(biāo)更新”帶來(lái)的標(biāo)準(zhǔn)差異與資料缺失，政府相關(guān)部門牽頭組織多輪專家評(píng)審與專題論證，協(xié)助企業(yè)尋找既符合現(xiàn)行規(guī)范、又保留建筑特色的合規(guī)路徑，體現(xiàn)了“以安全為底線、以問(wèn)題為導(dǎo)向”的務(wù)實(shí)服務(wù)理念，成功破解了“無(wú)先例”難題。

陸家嘴商務(wù)廣場(chǎng)更新后辦公空間

六、更新成效

社會(huì)效益：形成可復(fù)制的更新路徑

項(xiàng)目形成了“前期診斷一設(shè)計(jì)優(yōu)化一邊運(yùn)營(yíng)邊施工一招商運(yùn)營(yíng)”的標(biāo)準(zhǔn)化更新流程，為上海同類老舊商辦樓宇改造提供了可復(fù)制的實(shí)踐范例。改造后樓宇功能更適配現(xiàn)代辦公需求，租戶滿意度顯著提升，為企業(yè)提供了更優(yōu)質(zhì)的辦公載體。區(qū)域帶動(dòng)方面，本項(xiàng)目與周邊正在升級(jí)的竹園綠地形成聯(lián)動(dòng)，提升了片區(qū)商務(wù)環(huán)境品質(zhì)，助力小陸家嘴區(qū)域由“單一辦公”向“復(fù)合功能”轉(zhuǎn)型。

經(jīng)濟(jì)效益：降低運(yùn)維成本，提升租金收益

機(jī)電與消防改造有效保障了樓宇高效運(yùn)行，減少了日常運(yùn)維成本；硬件升級(jí)與特色標(biāo)簽增強(qiáng)了樓宇吸引力，投入運(yùn)營(yíng)后出租情況良好，租金收益得到提升；未來(lái)裙房商業(yè)業(yè)態(tài)的更新將進(jìn)一步帶動(dòng)租金與資產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)。

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供稿：委更新處

編輯：何清揚(yáng)

責(zé)任編輯：王侃

來(lái)稿請(qǐng)投：zjwxwxczx@163.com

上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)新聞宣傳中心

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