樓市觸底回升已確定？紅五月“日光盤”頻現(xiàn)提振市場信心

智庫發(fā)聲
一線城市憑借供需優(yōu)勢、政策紅利與人口集聚效應(yīng)，率先走出下跌通道。

——廣東省城市創(chuàng)新發(fā)展研究會專家智庫

“92套房源，40分鐘售罄！”

“2分30秒，300套房源清盤！”

5月，比夏天更早到來的是更熱、更躁動的樓市。

從深圳的龍湖觀萃到廣州的保利海韻，短短半個月內(nèi)，兩大一線城市接連驚現(xiàn)久違的“日光盤”，幾乎在高聲宣告：樓市熱度，全面回歸！市場終于再次品嘗到暌違已久的亢奮的情緒。

這種熱烈情緒下的信心恢復(fù)比成交數(shù)據(jù)本身更有意義。

而信心回歸的跡象遠(yuǎn)不止于此。真正給市場注入強(qiáng)心劑的，是五一數(shù)據(jù)的全線飄紅，以及高盛、摩根大通等國際大行罕見的集體“空翻多”。市場成交數(shù)據(jù)與國際資本的宏觀預(yù)判形成了共振，樓市回暖正從“意愿”變?yōu)椤按_定性事件”。

“量價齊升”，

一線城市走出下跌通道

數(shù)據(jù)是市場最誠實(shí)的語言。5月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，4月份，70個大中城市中，一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比上漲。

業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，這折射出當(dāng)前房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性分化、溫和企穩(wěn)的核心特征。一線城市憑借供需優(yōu)勢、政策紅利與人口集聚效應(yīng)，率先走出下跌通道。

僅這個“五一”，廣州樓市就交出了一份含金量極高的成績單。

據(jù)廣州市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，五一假期（5月1日-5日），廣州一手住宅日均認(rèn)購量達(dá)634套，同比暴漲50.1%。更關(guān)鍵的是，日均到訪量8692組次，同比增長30.8%。這意味著看房的人多了，市場買氣迅速升溫，市場情緒從觀望轉(zhuǎn)向了實(shí)質(zhì)性入場。

二手房作為市場的“晴雨表”，表現(xiàn)同樣強(qiáng)勁。假期日均帶看人次同比增長15.6%，日均認(rèn)購量同比大增63.4%。一二手聯(lián)動的回暖，證明置換鏈條已被激活，這是市場健康復(fù)蘇的核心標(biāo)志。

特別是，根據(jù)房地產(chǎn)交易和服務(wù)平臺貝殼發(fā)布的業(yè)績報告，其一季度凈利潤12.55億元，平臺二手房交易單量同比提升12%。這是更加明顯的二手房企穩(wěn)的信號，極大提振市場對未來價格的預(yù)期。

這也很好地說明了市場出現(xiàn)的“日光”并非偶然。實(shí)際上，五一假期期間，廣州多個項目均出現(xiàn)看房熱潮。

其中，保利玥璽灣假期累計斬獲約3.5億元成交額；保利天曜累計接待客戶305組，熱銷40套，認(rèn)購金額突破5億元，成交環(huán)比4月周均激增280%；保利天奕成交環(huán)比4月周均大漲322%；保利魚珠島累計來訪185組，攬金1.8億元；保利珠江天悅累計到訪超300組，成交額突破3.6億元，問鼎荔灣區(qū)豪宅銷冠。

保利玥璽灣效果圖

越秀?鴻璟臺依托成熟商圈、軌道交通與全優(yōu)配套，五一熱銷1.8億元；里仁洞萬博和臻憑借完善配套與高性價比，來訪近 1000 組，成交 45 套，銷售額近3億元；越秀天悅云湖假期則熱銷1.5億元。

除此之外，智都越秀·臻智府、中建·白云之星、華潤長隆萬博悅府等多個樓盤均實(shí)現(xiàn)客流與成交的雙重突破。例如新世界·天馥假期成交超2億元。中海大境5天銷售額超越了4月整月，攬金超3.6億元。

國際權(quán)威機(jī)構(gòu)看多，

樓市拐點(diǎn)共識已成

如果說本地數(shù)據(jù)是“微觀驗(yàn)證”，那么國際投行的轉(zhuǎn)向則是“宏觀定調(diào)”。2026年一季度，曾對中國樓市持謹(jǐn)慎態(tài)度的國際大行，態(tài)度發(fā)生了180度大轉(zhuǎn)彎。

高盛在3月發(fā)布的報告中明確指出，一線城市將在今年底觸底，并預(yù)測2025-2028年累計上漲約15%，核心地段改善房源漲幅或超20%。其核心邏輯是庫存去化接近尾聲，數(shù)據(jù)顯示，1-4月份全國新房待售面積同比下降0.5%，連續(xù)2個月下降，去庫存的效果持續(xù)顯現(xiàn)。而且一線城市土地供應(yīng)已全線收縮，比如2026年廣州住宅用地計劃供應(yīng)量同比降幅顯著，證明供需關(guān)系正在逆轉(zhuǎn)。

摩根大通在4月研報中直接判定“中國樓市已到轉(zhuǎn)折點(diǎn)”，預(yù)測2026年一線城市二手房價格同比持平至微漲（0%-+3%）。其依據(jù)是3月一線城市二手房價格環(huán)比轉(zhuǎn)正、成交放量，疊加供給持續(xù)收縮，下跌空間已不足10%。

瑞銀雖相對謹(jǐn)慎，但也認(rèn)可2026年是“政策寬松關(guān)鍵年”，一線樓市將在年底率先企穩(wěn)。這與當(dāng)前市場數(shù)據(jù)表現(xiàn)吻合。

政策+資金+信心，三重底已現(xiàn)

國際機(jī)構(gòu)的信心并非憑空而來，而是基于政策、資金、信心三重確定性的相互疊加效果。

政策方面，此前召開的中共政治局會議提出，要有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，包括努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。隨后深圳、廣州等一線城市相繼出臺樓市刺激新政，尤其是廣州“穗八條”將公積金最高額度提至360萬元，疊加“賣舊買新”補(bǔ)貼，用真金白銀進(jìn)一步刺激樓市。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，一線城市如廣州政策的拉動力會偏強(qiáng)，這類城市有望在5-6月進(jìn)入政策效應(yīng)釋放期。

從中央到地方“穩(wěn)樓市”的工具箱已徹底打開，疊加當(dāng)前亮眼的市場表現(xiàn)，國際機(jī)構(gòu)信心提升水到渠成。

示意圖

資金方面，國際大行的“空翻多”本身就是最強(qiáng)信號。高盛、摩根大通等機(jī)構(gòu)的研報，直接影響著全球資本的流向。他們的轉(zhuǎn)向，意味著全球資本或開始重新審視中國核心城市資產(chǎn)的配置價值。

市場信心方面，“日光盤”頻現(xiàn)不僅僅是賣掉了多少套房，更是擊碎了“房價只跌不漲”的悲觀預(yù)期。甚至包括158億的單盤熱銷；年初跑馬場一期地塊競價243輪、打破廣州樓面價紀(jì)錄的史詩級土拍；以及5月19日4家房企經(jīng)過155輪競價爭奪北京一宅地等，諸多現(xiàn)象級個例都持續(xù)修復(fù)并鞏固市場信心，并進(jìn)一步刺激市場情緒。

數(shù)據(jù)不會撒謊，資本更不會。

當(dāng)廣州五一認(rèn)購量暴漲50%，當(dāng)保利海韻2分半鐘清盤，當(dāng)高盛喊出“一線城市上漲15%”時，市場的答案已經(jīng)很明顯，一線及強(qiáng)二線城市的核心資產(chǎn)，已進(jìn)入觸底回暖的確定性通道。

--THE END--

本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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