灣區(qū)樓事｜中海廣府萬宸的“沉默”心理戰(zhàn)

觀點(diǎn)網(wǎng) 幾番入市傳聞接連落空，中海廣府萬宸再度拿捏市場情緒。

去年12月22日，中海發(fā)布了全新產(chǎn)品代系“萬方安和”，位于廣州海珠區(qū)的廣府萬宸項(xiàng)目，正是其在全國落地的首座頂豪萬系產(chǎn)品。

在當(dāng)下卷地段、卷產(chǎn)品、卷圈層的時(shí)代，中海廣府萬宸項(xiàng)目作為集團(tuán)全新產(chǎn)品”萬系“的開篇之作，自然萬眾矚目。該項(xiàng)目由集團(tuán)副總裁、華南區(qū)域總劉顯勇牽頭負(fù)責(zé)，其亦是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的“投資+營銷”雙賽道操盤手。

早在今年4月30日，中海廣府萬宸項(xiàng)目便已取得預(yù)售證，按照豪宅“取證即開、7天內(nèi)速開“的慣例，疊加五一樓市置業(yè)熱潮，市場一致認(rèn)定項(xiàng)目將趁勢入市，卻未料預(yù)期落空；近日，業(yè)內(nèi)再度傳出項(xiàng)目或于5月16日-17日周末首開消息，最終傳言再度沉寂。

兩次開盤預(yù)測踩空，中海廣府萬宸不僅吊足了市場胃口，同時(shí)更讓所有人好奇，該項(xiàng)目究竟會(huì)開出怎樣的價(jià)格盲盒，而其的產(chǎn)品力，又能否”配得起“這高端定位？

開篇之作

中海廣府萬宸，在市場口碑可以說呈現(xiàn)極致兩極分化，追捧者高度看好，而看淡者直言短板突出。

2025年，中海（不含中海宏洋）全年在內(nèi)地15座城市及香港合計(jì)增新35宗地塊，總地價(jià)1186.9億元，權(quán)益地價(jià)924.2億元。在這新增項(xiàng)目中，廣州僅占有一席，即中海廣府萬宸項(xiàng)目用地——廣州大道南788號二期地塊。

去年10月9日，中海成功擊退保利發(fā)展，以9.2億元摘得該地塊，溢價(jià)率約6.97%。地塊占地面積1.6萬平方米，計(jì)容建面6.02萬平方米，住宅容積率2.9，純住宅樓面價(jià)約3.39萬元/平方米。

事實(shí)上，該地塊所處地段優(yōu)越，位于廣州海珠新中軸，北望廣州塔、南望海珠湖，靠近8號線鷺江與客村站，但由于地段土地資源有限，占地面積較小，項(xiàng)目僅規(guī)劃了3棟樓樓宇，共計(jì)154套房源，且周邊為城改面貌，這也成為項(xiàng)目輿論爭議的核心矛盾點(diǎn)。

先來看項(xiàng)目設(shè)計(jì)，作為首座頂豪萬系產(chǎn)品，如何突出項(xiàng)目的“高貴”，自然要從園林和圈層入手。

為了提高居住的舒適度，項(xiàng)目戶型高度統(tǒng)一，主打建面約165平方米大四房主力戶型，圈層純粹，樓間距約55–62米，樓棟抬升約14米，配嶺南立體游園、無界泳池、雙會(huì)所，保留百年古樹，直接對標(biāo)紐約華爾道夫全球級奢華酒店。

可盡管產(chǎn)品設(shè)計(jì)拉滿，市場質(zhì)疑聲也從未停歇。一方面，相較于大型住區(qū)，公共活動(dòng)空間略顯局促，部分客戶會(huì)認(rèn)為不夠“私密高端”，外加臨近廣州大道南，車流量大，居家靜謐感需依靠優(yōu)質(zhì)隔音玻璃才能保障。

另一方面，項(xiàng)目緊挨著鳳和村康樂、鷺江片區(qū)城中村，目前正處于城市更新狀態(tài)，整體改造落地至少仍需五年以上周期。這也意味著，業(yè)主透過窗戶看到的，不僅僅象征圈層身價(jià)的廣州塔，更伴隨著老城原生的市井煙火。

不過，在一切的質(zhì)疑聲面前，價(jià)格是關(guān)鍵的”調(diào)節(jié)劑“，而中海的定價(jià)策略，也成為決定項(xiàng)目去化的核心關(guān)鍵。

2026年4月30日，項(xiàng)目取得預(yù)售證，首開1、2棟，共102套房源，備案價(jià)7.4-8.6萬元/平方米。按銷售透露的首批認(rèn)籌98折，疊加簽約再減2%的優(yōu)惠計(jì)算，實(shí)際成交價(jià)約7.07-8.2萬元/平方米，總價(jià)1165萬-1353萬元。

據(jù)安居客APP顯示，目前，中海廣府萬宸所屬廣州大道南板塊新房成交均價(jià)為7.25萬元/平方米，所在的海珠區(qū)整體新房均價(jià)為7.01萬元/平方米。

同時(shí)，市場亦喜歡將其與臨近的一期地塊項(xiàng)目——保利四季和頌相比較。該項(xiàng)目同樣是小體量盤，占地面積1.3萬平方米，共3棟樓宇，186戶。項(xiàng)目地塊由保利于2022年以13.57億元摘得，樓面價(jià)4.84萬元/平方米。

據(jù)中介反饋，保利四季和頌項(xiàng)目2023年5月入市，當(dāng)初備案均價(jià)8.5萬元/平方米，實(shí)際 單價(jià)為7.5–8.2萬元/平方米，如今主要貨量剩余140平方米，“最后6套房源全部一口價(jià)840萬元，申請車位贈(zèng)送”，而目前二手掛牌同戶型房源，報(bào)價(jià)在710萬元/套左右。

同板塊競品的市場表現(xiàn)，讓不少人替上車門檻更高的中海廣府萬宸捏一把汗。但客觀來看，該項(xiàng)目的北塔南湖景觀視野與圈層純粹確實(shí)要更優(yōu)。

高端之爭

2026年，是中海高端之爭的一年，將資源全面向頂豪產(chǎn)品傾斜。

或許用數(shù)據(jù)表達(dá)更直觀，今年1-4月，中海累計(jì)合約物業(yè)銷售金額約757.11億元，按年上升13.7%；累計(jì)銷售面積約261.92萬平方米，按年下跌10.6%，銷售均價(jià)同比上漲27%。

同時(shí)，截至2026年4月30日，已認(rèn)購物業(yè)銷售約116.08億元，預(yù)期將在后續(xù)數(shù)月轉(zhuǎn)化為合約物業(yè)銷售。而這“量減價(jià)升”數(shù)據(jù)背后，反映的正是中海的高端改善路線。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，2025年中海拿下的35宗地塊中，轉(zhuǎn)化為高端純改善性項(xiàng)目的，占比超40%，例如廣州中?！V府萬宸、上海中海·云錦華庭、中海·東斯文里、深圳中海·安緹雅苑、中海·安瀾北京等。

具體來看項(xiàng)目，深圳第三座“安系”產(chǎn)品——深超總安緹雅苑。該項(xiàng)目是中海于去年12月8日，歷經(jīng)101輪激戰(zhàn)，最終以31.86億元摘得，樓面價(jià)7.74萬元/平方米，目前也僅規(guī)劃了4 棟22層純板樓，共152套純大平層，建面區(qū)間200-290平方米，預(yù)計(jì)三季度入市。

而上海更是中海的主要競爭市場，亦是2025年砸下最多資源的區(qū)域，投資金額從2024年68.6億元增至390億元，全年共摘得6宗地塊。

其中，2025年10月20日以44.65億元拿下的“徐匯區(qū)WS5單元188N-I-21地塊”已轉(zhuǎn)化為中?！ぴ棋\華庭，今年4月獲批，容積率1.5，純頂豪，共規(guī)劃64套洋房＋20套聯(lián)排＋4套疊拼，洋房總價(jià)6500萬元起。

再者，位于老靜安區(qū)的中?！|斯文里同樣是打造頂豪社區(qū)，2025年項(xiàng)目所在地塊成交價(jià)為53.63億元，樓面價(jià)高達(dá)9.04萬元/平方米，規(guī)劃建造“150米超高層大平層+石庫門風(fēng)貌別墅”。

然而，中海的全國高端計(jì)劃并非一帆風(fēng)順，部分項(xiàng)目也面臨蓄客、去化難題，為廣府萬宸的市場表現(xiàn)敲響警鐘。

例如，位于深圳龍華的中海云頌玖章，該項(xiàng)目是容積率約2.8的低密純居社區(qū)，起步建面約107平方米，擁有戶戶朝南的山景視野，但據(jù)中介透露，項(xiàng)目自2月初開放云端展廳，蓄客3個(gè)月，凍資客戶數(shù)量未達(dá)預(yù)期，原計(jì)劃4月開盤推遲。

而市場原因歸根為定價(jià)過高。目前龍華區(qū)改善內(nèi)卷嚴(yán)重，華潤置地、招商蛇口等競品以價(jià)換量分流客源，而該項(xiàng)目定價(jià)7萬-7.2萬元/平方米，高出片區(qū)均價(jià)15%。而土地成本也束縛了調(diào)價(jià)空間，2025年7月拿地時(shí)，樓面價(jià)已達(dá)到了3.88萬元/平方米，溢價(jià)40.74%。

無獨(dú)有偶，上海環(huán)宇玖章項(xiàng)目的去化亦備受爭議。據(jù)樓市自媒體報(bào)道，該項(xiàng)目2025年末首開當(dāng)日，2個(gè)多小時(shí)售罄90套房源，認(rèn)購率234%；二期亦于今年3月入市，兩期合計(jì)可售套數(shù)237套。

然而，截至5月19日，據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，該項(xiàng)目可售總套數(shù)148套，已售總套數(shù)89套，已登記總套數(shù)19套，疊加已登記鎖定的房源，整體房源去化率約為45.57%。

回歸廣州中海廣府萬宸本身，這個(gè)萬系首作究竟能否打破爭議、占據(jù)海珠頂豪一席之位，最終還要看市場與定價(jià)的雙向博弈。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實(shí)。