北京
文/深圳進深 嚴明會
頂著龍華小面積三房的光環，卓越朗奕府備受市場關注。
不過最近，項目的一些指標經歷了較大調整，使得優勢與缺點更加極端。
就在前幾天，深圳規自局披露了朗奕府項目總平面圖修改的公示。
主要修改內容包括：
調整技術經濟指標表；調整紅線范圍；調整局部場地綠化、臺階范圍；“老年人日間照料中心”改名“長者服務站”。
表現在具體參數上，項目的建設用地面積、容積率兩項指標經歷了較大調整。
其中，建設用地面積由2.58萬㎡，變為2.04萬㎡；規定容積率由5.84，變為7.09。
總建筑面積雖然也有調整，但不算大。由22.98萬㎡，變為22.47萬㎡。
該項目，是卓越上下橫朗城市更新單元的一部分。
開發主體為深圳融信和投資有限公司。
由深圳卓越城市更新集團有限公司100%持股。執行董事、總經理為傅軍。
舊改項目在2016年列入《2016年深圳市城市更新單元計劃第一批計劃》。
更新單元用地面積150329.9㎡，拆除范圍用地面積133792.1㎡；
開發建設用地面積75487.9㎡，規劃容積為493270㎡，容積率6.5，共12棟50層住宅樓。
項目擬打造成集高端住宅、地標寫字樓、繽紛商業、星級酒店等多種業態的大型綜合體。
而朗奕府，便是上下橫朗舊改的一期項目。由5棟超高層住宅、1棟幼兒園及商業配套組成。
進深君了解到，項目調規，主要是由地塊分宗引起的。
由于落實幼兒園用地的獨立產權移交要求，朗奕府地塊（A842-0468宗地）對其中的幼兒園與居住地塊進行了分宗。
分宗后的兩地塊：
01地塊（居住地塊）：用地面積2.04萬㎡，容積率由原5.84調整為7.1，規定建筑面積14.45萬㎡。
其中住宅13.68萬㎡（含保障性住房2.81萬㎡），商業1920平方米。
并配建社區管理用房、警務室、黨群服務中心、文化活動室、社康中心、長者服務站等公共設施。
02地塊（幼兒園地塊）：用地面積5400㎡，容積率1.12，規定建筑面積6000㎡，為18班幼兒園，產權歸政府，建成后無償移交。
朗奕府，自傳出消息以來便受到較大的關注，一個重要的原因，是70㎡做到了3房。
在龍華乃至整個深圳市場，都較為罕見。
其預計首推的是2棟，產品包括70㎡的3房1衛，83㎡的3房2衛，96-98-106㎡的4房2衛，共三百余套房源。
吹風價，市場也傳出了，單價區間約為3.5-4.1萬/㎡。預計總價250萬左右，可入手70㎡的三房。
是龍華核心區少見的低門檻三房。所以項目對剛需的吸引力是很大的。
不過，這次調規，也讓朗奕府的不足也進一步放大了。
這個項目，因為是舊改，不可避免都面臨高容積率、超高層、高密度的問題。
調規前，其容積率就有5.84，已經不低，而調規后更攀升至7.09。
并且，項目四棟住宅都是47、48層的超高層，一層7戶設計；有回遷房，還有一棟43層的保障房。
因此在居住體驗上，相比有著低容積率、限高的新國標地塊項目，有著不少差距。
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