廣東省房地產新趨勢：原生態城市田園康養小鎮

文｜關品方
筆者留意到近年內地房地產發展有新趨勢。原生態城市田園康養小鎮的概念，融合文化、歷史、民俗和現代化候鳥式旅游居停，沉浸式生活體驗。這是我國在城鎮化過程中的必然趨勢，以鄉村振興縮小城鄉差別，以普惠祖孫三代拉近代際距離。

我國的強國建設和民族復興，在廣袤的國土上建設中華民族和自然物類的命運共同體，在大美中國的天地山河構建自然生態、和諧美麗的天地，力求達到天人合一、康養共融的境界；可以運用AI應用場景的高科技、陶淵明式的現代版“歸去來兮”，吸海外“華僑”回國投資、健康養生。
筆者早前適逢其會，到客家梅州游歷。梅州是中國的“僑鄉之都”，環境優美；戶籍人口約524萬人，常住人口約382萬人，包括2個區（梅江區和梅縣區）5個縣（大埔、豐順、五華、平遠、蕉嶺），代管1個縣級市（興寧市），有6個街道和104個鎮。高鐵從九龍西經深圳北可直達梅州，與大灣區的三小時生活圈仳鄰，交通十分方便。上述嶄新的房地產發展概念，在全國各地已勃然而興，筆者認為，在梅州也甚有前景。
生態城市田園康養小鎮是以“健康養生”為核心，融合田園生態與智慧小鎮功能，是智慧城市的延伸；通過多產業聯動，是實現健康養生的特色小鎮模式。以專業建筑師、地產開發商和園林設計師形成黃金組合，這種特色小鎮的核心特征與內涵，筆者認為可以從不同角度深刻理解。

首先是健康導向性。以健康產業為核心，整合養生、養老、休閑、旅游等功能，形成宜居宜業的生態空間。其次是田園基礎性。依托田園景觀和農業生產，強調農作、養蠶、種茶、養魚、養禽、牧畜，是深度參與、回歸自然的生活方式。再其次是產業融合性。結合農業、醫療、體育、養生、保健、文化等產業，形成復合型經濟體系。以高科技建筑、新材料和新工序（MIC，“模塊化集成建筑”），可以高效建設民宿別墅、打造21世紀的前沿高端小鎮。
核心元素應該包括生態資源的利用和保育，設定空氣和水質的標桿，例如對PM2.5和負氧離子的要求。最好具備林木、湖水、溫泉等周邊自然資源和景觀，以及文化歷史的沉浸式互動“打卡”景點。
業態布局應包括健康療養、休閑農業、運動健身、文化體驗等多元產業組合。 這就要求有足夠的功能配套，需要滿足醫療、交通（50至100公里內有高鐵/機場）、社區服務等基礎設施。 在梅江區和梅縣區完全可以先行先試，繼而選擇性地逐步延伸到梅州的104個鎮。一些傳統的純民住小區，完全有條件可以提升改造，發展成為原生態城市田園康養小區，吸引海外客家“華僑”回國落葉歸根。

隨著長者的老齡化和總體健康改善，這些小鎮更應重視跨三代的綜合性慢生活休閑品質提升。小鎮內既要養老，又要養中/青/少/幼，提供圖書館學習、禪修堂養心、咖啡廳、氧氣吧、影視室、以至室內外游樂場等，提供可以讓家長放心、兒童放飛的設施。
鄉村性與生產性的結合，不僅提供田園居住環境，更可通過農事活動實現身心療愈（包括耕作體驗、生態種植、騎馬射箭、采茶烤茶等活動）。由“港人”李樹榮林愛賢伉儷在新興（六祖故里）發展起來的樹賢農莊，是成功例子；筆者曾多次到樹賢農莊隱居靜養，流連忘返。

文化賦能和精神充電包括挖掘長壽文化、體驗中醫藥膳等資源，形成差異化定位。筆者翻查資料，認為武當山太極湖的道教養生做得相當成功，可以作為參考。武當山是道家圣地，選址一流，值得一游。
以原生態城市田園社區形成康養小鎮，已有政府的政策支持，發展前景秀麗。國家《“健康中國2030”規劃綱要》明確將健康產業與養老和旅游融合，目標規模高達年16萬億元人民幣，現在還只是初始起步。中央對中西部康養項目投資補助最高可達80%，推動全國各區域的均衡發展。中央對廣東省康養項目，由于南方經濟相對富裕，市場甚具規模，即使沒有國家的項目投資補助，梅州應該有信心引進民營發展商投資，尤其是吸引海外客家“華僑”回歸。以前是被“賣豬仔出洋謀生”，現在是衣錦回國報效鄉梓。
梅州總面積1.6萬平方公里，是“中國香港”全域總面積的14.3倍（“香港+九龍+新界=1100平方公里”）。梅州人口密度低，有廣闊的發展空間。就筆者所見所聞，梅州不少地方都有自然資源稟賦，可以判斷是否適合開發此類高端小鎮。例如蕉嶺全縣、梅縣南口/雁洋、大埔西部、五華梅林、豐順湯南/八鄉山、平遠仁居/上舉，都適合做原生態城市田園康養小鎮板塊。蕉嶺縣的優選是世界康養壽鄉，可以定位為國際長壽康養勝地、做農文旅融合試點縣。長潭鎮有長潭水庫+石窟河，森林覆蓋率高，負氧離子含量亦高；已有云棲谷、桃花源、白馬村田園康養項目，適合高端山水康養與民宿集群。三圳鎮的石窟河是“壽鄉畫廊”的核心段，有稻田+荷景+客家農耕生態園，是田園康養+研學體驗的極佳選擇。新鋪鎮的石窟河下游，以古村+濱水碧道，適合慢生活康養+客家文化主題。據悉高思鎮已規劃10億元“農文旅康養小鎮”，以5萬畝生態農業+森林康養+中醫藥養生為號召 。
梅縣區的南口鎮和雁洋鎮，高端康養度假的條件成熟。大埔縣有西部長壽康養帶和韓江生態，是世界長壽之鄉、國家級生態功能區，富硒土壤。此外，湖寮鎮、大麻鎮和三河鎮亦有豐富康養資源。五華縣的梅林鎮是官方定位的農旅康養示范小鎮，適合康養研學+田園種植的組合 。豐順縣的湯南鎮、八鄉山鎮、仁居鎮和上舉鎮都適合開發高端康養、森林療愈的原鄉田園。梅江區有城區康養配套，金山街道可以形成醫療康養+城市田園的組合。
筆者參考全國類近的案例，認為梅州的核心選址標準可以是森林覆蓋率高+富硒土壤+高負氧離子+連片農田+山水園林+客家古村，打造梅州文化康養IP。
梅州各地的特色農產品和蔬菜水果，例如荔枝、蘆薈、芭樂和火龍果，到處都大受歡迎。筆者認為，一個典型的康養小鎮規模，視乎生態環境和景觀因素，總面積應在100至500畝之間，一半是建設用地，另外一半是生態環境保育，包括果園、林木、河塘、農漁、騎馬、茶園、養蜂。只有想不到的，沒有做不到的。
總而言之，原生態城市田園康養小鎮是一種以健康為核心，將生態、田園、康養、旅游、休閑、充電、退隱、團建、研學、運動、野外體驗、潛修學習、短期課程等多種功能融合的新型小鎮發展模式。它依托良好的自然生態環境和田園風光，結合健康養生、休閑旅游、農漁體驗等產業，旨在為人們提供一個宜居、宜養、宜游的綜合性空間。核心特點是生態優先，注重原生態保護和修復，強調人與自然的和諧共生，打造綠色、低碳、氧負離子、守護可持續的發展環境。

關鍵是要融入田園風光和農漁要素，提供農耕體驗和蔬果采摘等特色活動，讓人們親近自然，發揮健康養生的功能，提供全方位的健康管理。個別康養小鎮更可以和三甲醫院聯營、提供體檢服務。通過多元有機觸合，可以形成具梅州特色的多業態協同發展的格局。

筆者認為，可供參考的成功案例有“河北戀鄉?太行水鎮”，依托易水湖和清西陵的自然人文資源，打造出全齡層自然養生度假小鎮，涵蓋民俗村、度假公園、養生度假村等多種功能。此外還有“陜西宜君縣”，利用 “天然氧吧” 和避暑優勢，發展中醫藥康養、避暑度假等產業。梅州山區多，完合可以打造多元的“避暑經濟”。
高端原生態城市田園康養小鎮的模式，不僅可以滿足人們對健康生活的需求，更能夠推動鄉村振興和區域開發，是新型城鎮化和城鄉一體化的重要發展方向。大美中國、城鄉一體、生態保育、益壽延年。

以上是筆者對原生態田園康旅產業發展的框架理論，關鍵是怎樣落實。“田園+康養+文旅”的新模式，讓人民追求美好生活和田園旅游體驗的愿望成真，在粵閩地區吸引海外僑胞回國養生。
就梅州而言，成功關鍵要素是吸引海外客家“華僑”商人“告老歸田”回國創業，參考及引進歐美先進的田園布局概念，相得益彰。來自北美洲的雪咖、紅酒、蘆薈和咖啡豆，由當地“僑領”引進，中西特色飲食交義混合形成特色產業，極具想象力。“中國香港”的發展商和相關專業人士，近水樓臺，機會難逢。筆者認為這應該是大灣區發展前景的重點之一。