亦莊樓市，版圖被放大了

來源：市場資訊

（來源：北京進深）

文/北京進深 嚴明會

4月21日，北京亦莊新城瀛海鎮YZ00-0802街區1401-1地塊，打破了2026年北京土地市場持續四個月的“零溢價”僵局。

49輪競價，溢價率8.7%，13.24億元成交。中建智地笑到了最后，吸引了招商蛇口、保利、金茂和建發等頭部房企爭奪，讓這塊地成了今年北京土拍場上第一把“燒紅的鐵”。

亦莊樓市太久沒有這樣的時刻了。

然而，當“瀛海”與“亦莊”兩個地名被頻繁放在一起提及，一個微妙的問題悄然浮現：這片土地上的“亦莊”，到底指哪里？

這不是咬文嚼字。

對于想在亦莊購房的買家們，他們想找到一個確定性的答案。

眾人拾柴火焰高

要理解這塊地的真實分量，得先翻開《亦莊新城規劃（國土空間規劃）（2017年—2035年）》。

規劃白紙黑字：亦莊新城總面積約225平方公里，核心區約60平方公里。那是經開區管委會所在地，是京東、小米、京東方、中芯國際的總部與研發中心扎堆的地方。

而瀛海鎮，被劃入“綜合配套服務區”，與核心區之間功能不同，互為補充。

用城市規劃的行話講：核心區是“產城人”深度融合的引擎，瀛海是承接外溢人口與服務的“容器”。

拿河西區的招商璽來說，它的客戶中，京東、小米、京東方等核心企業的中高層占比超過60%。

他們選擇河西板塊，是因為眼睛里看到的東西：龍湖亦莊天街已經開了四年，日均客流3萬人；人大附中亦莊新城學校的操場上有奔跑的孩子；同仁醫院亦莊院區的專家號不用跨區搶；從小區騎車到京東全球總部，不過十分鐘。

這些，都是“已交付”的生活。可以說，整個河西板塊，早在2020年便已形成低密、整潔、公園環繞的高端住區氣質。

而瀛海地塊，呈現的是另一幅充滿未來的圖景。

地鐵8號線瀛海站在瀛海地塊東側200米，中海環宇坊也已經營業。這是一座約5萬方的體量，是一座社區級商業中心。它還規劃了S6線、20號線換乘，那是2035年前的時間表。

對于2026年買入、2028年前后收房的業主來說，這些是美好的預期。

綜合來看，中建智地殺入亦莊，已經拿到了一張“亦莊南大門的入場券”。

隨著中建智地的到來，身處亦莊核心區的招商蛇口雙子，也獲益匪淺。

購房決策看重學籍

每個人買房，都有自己的選擇。有的喜歡確定性，有的喜歡看未來。

尤其是在教育配套上。

一個數據或許能讓這種差距具象化：

招商璽的業主中，超過70%表示“教育配套”是購房決策的前三位因素。

經開區學籍獨立管理已執行多年，核心區適齡兒童可直升人大附中亦莊新城學校、北京二中經開區學校等名校。這些學校不僅已開學，而且在中高考成績上開始交出答卷。

前不久，一個好消息傳來；北京二中經開區學校學區范圍正式公示，招商璽被官方納入學區服務范疇。這一重磅教育利好的落地，不僅為區域教育格局注入強勁動能，更讓亦莊河西高端人居價值迎來躍升。

這就是“確定性”的溢價。

受此利好信息的加持，五一假期期間，北京亦莊樓市火了一把。招商蛇口的亦莊雙子取得了不俗的戰績：招商璽認購10套，招商序21套，璀璨時代18套。

而瀛海地塊周邊，所屬的行政區劃是大興區瀛海鎮，而非北京經濟技術開發區。

目前能確定的公立學校以大興區原有體系為主，預計未來也會引入名校分校。板塊目前的教育配套，主要處于“規劃引入西城、海淀名校分校”的階段。

這意味著，在學區歸屬、財政補貼、產業政策等購房者最敏感的維度上，它與亦莊核心區雖然并非同一體系，但是有著非常積極的預期空間。

這為整個亦莊片區的教育規劃提供了多樣性的選擇模板。

教育配套雖然并不是每個購房者的必選，但多一個學區選擇，對房子的保值增值是大有裨益的。

招商蛇口打了頭陣

瀛海地塊塵埃落定后，市場上出現一種聲音：招商蛇口在亦莊的“獨角戲”終于有伴了。

從板塊熱度看，多一個頭部房企入場，確實能讓亦莊的“存在感”更強。但如果說招商蛇口只是“先來一步”，那是對這家央企在亦莊深耕的嚴重低估。

回顧時間線：

2023年，招商蛇口拿下如今的招商璽地塊。彼時河西板塊配套已初具規模，但尚未被市場普遍認定為“高端住區”。招商蛇口做了一個在當時看來頗為大膽的決定：直接上“璽”系頂序產品，打造建面143-266㎡的大平層，并配建5000㎡無界會所——恒溫泳池、私宴廳、兒童樂園，全部實景呈現。

結果是：項目網簽登頂2025年大興區網簽金額榜首。招商璽不僅賣成了亦莊豪宅的“天花板”，更以一己之力拉高了整個河西板塊的價格認知。

2025年，當“好房子”標準還在政策討論階段時，招商蛇口拿下招商序地塊，成為亦莊第一個“好房子”，主動引入架空層、風雨連廊不計容等創新設計。這個動作比北京市正式推行“好房子”建設導則早了近一年。換句話說，當別的開發商還在研究政策時，招商序已經成了政策的“樣板間”。

再到2026年，當市場因為瀛海地塊的溢價而重新審視亦莊時，招商蛇口手握三張牌：

1、招商璽：亦莊高端改善的“壓艙石”，產品力與圈層備受認可，一直雄踞區域銷冠；

2、招商序：亦莊首個架空層項目，91-165㎡差異化產品填補市場空白，曾創下單月55套的戰績；

3、招商璀璨時代：現房清盤狀態，剛需上車和改善兼具，前不久剛剛交付，即買即住，零交付風險，目前全盤僅剩余100多套。

這不是追熱點，而是提前兩年踩中板塊價值爆發的每一個節點。

共生的亦莊樓市

瀛海地塊的溢價成交，是亦莊樓市的一次集體“呼吸”。

它向市場傳遞了一個清晰的信號：頭部央企依然愿意用真金白銀為亦莊的南拓投票。這對于正在去化中的招商璽、招商序、璀璨時代來說，都是加分項，購房者更愿意相信亦莊的未來。

河西板塊的教育、商業、醫療、產業通勤的成熟度，是亦莊核心區用十年時間沉淀下來的資產，不是任何“規劃藍圖”能在三五年內復制的。臺湖板塊的現房優勢，是招商蛇口用提前交付的信用換來的護城河。而招商蛇口在亦莊的三年深耕，從招商璽到招商序再到璀璨時代，每一步都踩在“配套兌現前夜”。

對于招商蛇口而言，中建智地的到來，不是挑戰，而是增益，一種共生共榮。

它讓客戶有機會在同一個“亦莊”標簽下，親身體驗什么叫“規劃中的未來”，什么叫“已兌現的現在”。

當一個理性的改善型買家站在這個十字路口時，河西板塊的學校、商場、醫院、街道，會比任何銷售話術都更有說服力。

當然，在大亦莊買房，有的人選擇看見，有的人選擇相信。

49輪競價的熱度，終會過去。但那些已經開學的名校、已經運營的天街、已經入住的鄰居，會一直留在那里。

這，才是亦莊真正的核心區。