北上廣深產(chǎn)業(yè)用地大松綁

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作者 I 宋溪 選址960

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地價(jià)大幅下調(diào)、延長(zhǎng)出讓年限、允許分期付款、鼓勵(lì)混合利用……近日，全國(guó)各地產(chǎn)業(yè)用地、工業(yè)用地新政迭出，不約而同釋放“松綁”信號(hào)。

具體是怎樣的松綁？力度如何？實(shí)施路徑有哪些？將給市場(chǎng)帶來(lái)哪些利好或變革？以北京、上海、廣州、深圳四個(gè)風(fēng)向標(biāo)城市為例。

01

北京：放開(kāi)30-50年，權(quán)力下放到區(qū)

2026年1月1日，北京全面施行《關(guān)于加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)用地年限出讓工作的若干意見(jiàn)（試行）》。

《意見(jiàn)》中包括以下內(nèi)容：

一般產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地按照不超過(guò)20年期出讓。

國(guó)家級(jí)重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目以及集成電路、智能網(wǎng)聯(lián)新能源汽車(chē)、生物醫(yī)藥、航空航天等投資強(qiáng)度大、回報(bào)周期長(zhǎng)的市級(jí)、區(qū)級(jí)重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地，可按照30—50年期出讓。

一定條件下，各區(qū)可自主決策產(chǎn)業(yè)用地出讓年限（30年以下）

彈性年期最高提升至50年。此舉是對(duì)2018年相關(guān)規(guī)定中產(chǎn)業(yè)用地彈性出讓年期一般不超過(guò)20年的重大突破。這一舉措，官方稱(chēng)核心原因是為了精準(zhǔn)匹配高精尖產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展需求，系統(tǒng)性降低企業(yè)用地成本，穩(wěn)定投資預(yù)期，從而在激烈的城市競(jìng)爭(zhēng)中吸引和留住優(yōu)質(zhì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，培育新質(zhì)生產(chǎn)力。

另一方面對(duì)于企業(yè)來(lái)講，除了年均成本被大幅攤薄，一次性鎖定未來(lái)50年用地使得企業(yè)敢于重資產(chǎn)投資外，同時(shí)為企業(yè)融資提供了更堅(jiān)實(shí)的價(jià)值基礎(chǔ)。

把權(quán)力下放到區(qū)，各區(qū)可以根據(jù)本區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、資源稟賦、招商引資重點(diǎn)靈活決策，另外也促進(jìn)了區(qū)級(jí)政府發(fā)展產(chǎn)業(yè)的責(zé)任、動(dòng)力和競(jìng)爭(zhēng)能動(dòng)性。

根據(jù)《意見(jiàn)》原文，經(jīng)開(kāi)區(qū)作為試點(diǎn)，已經(jīng)開(kāi)始探索開(kāi)展區(qū)級(jí)全面自主決策產(chǎn)業(yè)用地出讓年期機(jī)制。

不同于北京著力年限，上海產(chǎn)業(yè)用地新政“腰斬式折價(jià)”引發(fā)了行業(yè)熱議。

02

上海：時(shí)隔六年，首次調(diào)基準(zhǔn)價(jià)

4月2日，《上海市城鄉(xiāng)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)（2026年）》公開(kāi)發(fā)布。時(shí)隔六年，上海第一次對(duì)全市土地基準(zhǔn)價(jià)格體系進(jìn)行了一次系統(tǒng)性重構(gòu)，引發(fā)各界高度關(guān)注。

其中產(chǎn)業(yè)用地方面提出：

20年期中環(huán)內(nèi)工業(yè)用地降幅約42%，外環(huán)周邊降幅約44%，遠(yuǎn)郊降幅達(dá)50%。

50年期產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類(lèi)工業(yè)用地，中環(huán)內(nèi)、中外環(huán)、外環(huán)外區(qū)域分別下調(diào)5%、10%、15%。

20年期價(jià)格占50年期的比重，從過(guò)去67%降至40%。

首次實(shí)行城鄉(xiāng)一體化定級(jí)定價(jià)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，上海通過(guò)讓渡地價(jià)，降低中小企業(yè)、初創(chuàng)型科創(chuàng)企業(yè)的前期用地資金壓力，同時(shí)引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚，提高產(chǎn)業(yè)資源競(jìng)爭(zhēng)力度。

中指研究院指出，將全市城鄉(xiāng)各類(lèi)建設(shè)用地納入統(tǒng)一定級(jí)定價(jià)體系，實(shí)行全市“同地同權(quán)同價(jià)”，有助于吸引城市資本、人才和技術(shù)“下鄉(xiāng)”。

除了上海，廣州發(fā)布的廣州工商業(yè)23條力度也不小。

03

廣州：可分期、可續(xù)期、可復(fù)合利用

4月14日，廣州市規(guī)自局印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)工商業(yè)用地市場(chǎng)化配置改革的指導(dǎo)意見(jiàn)》，推出23條具體措施，因此被簡(jiǎn)稱(chēng)為“廣州工商業(yè)23條”。

“廣州工商業(yè)23條”提出：

新出讓的工業(yè)、物流倉(cāng)儲(chǔ)土地，允許分期繳納出讓金（12個(gè)月內(nèi)付清）。

靈活確定出讓年限：重大項(xiàng)目、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目出讓年限可按50年確定。

定價(jià)、年期與績(jī)效掛鉤：達(dá)到產(chǎn)出標(biāo)準(zhǔn)，續(xù)期打7折，最長(zhǎng)可續(xù)20年；未達(dá)到，按全額地價(jià)計(jì)收，續(xù)期年限縮短。

推行“產(chǎn)業(yè)鄰里社區(qū)”：打破傳統(tǒng)廠房園區(qū)孤立屬性，工業(yè)用地中劃分產(chǎn)業(yè)配套和生活配套用地。

支持企業(yè)靈活選擇一次性50年出讓、彈性年期出讓、長(zhǎng)期租賃、先租后讓等多種方式。

從北京、上海、到廣州，可以看出，土地出讓年限正逐步告別20年期限歷史，進(jìn)入30-50年期。

廣州一系列舉措，和上海一樣，指向了降低用地成本，給企業(yè)輸血減負(fù)的用意；以北上廣為代表的一線(xiàn)城市，正通過(guò)分期付款、地價(jià)打折等紅利，抓住企業(yè)、牢牢穩(wěn)住制造業(yè)基本盤(pán)。

近日，關(guān)于產(chǎn)業(yè)用地如何大松綁，深圳新政給出了“精準(zhǔn)滴灌”策略。

04

深圳：可流轉(zhuǎn)、可回購(gòu)、可補(bǔ)價(jià)轉(zhuǎn)讓

5月7日，《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理辦法》正式施行。《管理辦法》首次提出，實(shí)行“產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地+通用產(chǎn)業(yè)用房”雙軌供給體系。

具體包含以下：

重大項(xiàng)目、頭部企業(yè)，通過(guò)市區(qū)兩級(jí)遴選出讓用地；其他復(fù)合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向企業(yè)，依舊通過(guò)招拍掛供應(yīng)。

實(shí)施大幅價(jià)格優(yōu)惠，重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目出讓底價(jià)按照市場(chǎng)價(jià)格的60%-70%，若該重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目屬于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，則出讓底價(jià)最低可至市場(chǎng)價(jià)的30%-35%。

另外，工業(yè)用地出讓統(tǒng)一從20年延長(zhǎng)至30年。

除此之外，該新政明確了一套地塊可流轉(zhuǎn)、回購(gòu)、轉(zhuǎn)讓、可REITs通道，解決了產(chǎn)業(yè)用地難盤(pán)活、難融資痛點(diǎn)。

除了北上廣深，在國(guó)家要素市場(chǎng)化配置改革號(hào)召下，全國(guó)眾多城市目前都已經(jīng)出臺(tái)了工業(yè)用地“松綁”政策。

比如，杭州提出新供工業(yè)用地有限投向戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和未來(lái)產(chǎn)業(yè)；寧波探索產(chǎn)業(yè)用地“限地價(jià)、競(jìng)貢獻(xiàn)”；慈溪市鼓勵(lì)集聚區(qū)內(nèi)企業(yè)提容改造不增收土地價(jià)款等等。

可以見(jiàn)得的是，以北上廣深打頭陣，全國(guó)產(chǎn)業(yè)用地、工業(yè)用地大松綁的信號(hào)隨著新政施行已經(jīng)拉開(kāi)序幕，地價(jià)管理體系的底層邏輯正在發(fā)生改變，通過(guò)讓渡地價(jià)，讓土地回歸產(chǎn)業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)業(yè)資源，用土地利潤(rùn)換取產(chǎn)業(yè)潛力成為新的共識(shí)。