觀察丨東百集團物流瘦身：7年退出7項目，亦莊核心倉花落京東

2026年5月11日晚，東百集團（600693.SH）一紙公告，宣布將北京亦莊物流項目全資出售，作價3.35億元，接盤方為京東旗下北京云硅信息技術。

在此之前，東百已通過股權轉讓等方式退出7個物流項目；此次北京亦莊項目脫手，是公司第8個處置標的。

這也是最讓市場錯愕的一次，亦莊項目2025年才全線竣工，運營不滿一年便急于脫手，正處在出租率爬升的黃金期。

"優質資產剛投產就賣，東百這是有多缺錢？"

這是不少投資者的疑問。但更準確的問題是：東百從一開始就沒打算長期持有。這家老牌百貨企業過去7年一直在這個循環里打轉——拿地、建設、培育、出售、變現。用行業的話說，這叫"開發商"，用東百自己的話說，這叫"投-建-招-退-管"閉環。

只是這個閉環，在2026年的市場環境下還能轉多久，要打一個大問號。

先看這次交易。

北京亦莊物流中心位于北京亦莊經濟技術開發區核心地段，緊鄰經海路地鐵站，距東南六環僅3公里、五環6公里。這是北京五環邊屈指可數的高標倉儲資源。

項目由1棟單層高標庫和2棟三層電梯庫、2棟高標準辦公樓組成，總建筑面積約5.8萬平方米。2025年竣工后快速完成招商，已入駐小米、京東等知名企業。

就是這樣一處優質資產，運營不滿一年就被擺上貨架。

公告顯示，交易標的為福建烜達豐實業100%股權（旗下全資持有北京環博達物流），截至2025年末總資產超5億元，凈資產約2.83億元。

交易作價3.35億元，采用分期付款，12個月內完成交割。公告理由是"盤活存量資產、優化資產結構"。

市場普遍認為，此舉表面是盤活存量資產，實則也是優化負債結構、回籠現金流的現實選擇。

把時間線拉長，看東百這7年物流業務的完整軌跡。

公司正式切入倉儲物流賽道，始于2016年。那幾年正是物流地產風口期，普洛斯、萬緯、京東產發等一眾企業全國跑馬圈地，作為福州老牌上市零售企業，東百也順勢入局加碼。

巔峰時期，公司累計拿下18個物流項目，總建筑面積約180萬平方米，土地面積約202萬平方米。布局覆蓋京津冀、長三角、粵港澳大灣區以及國內多數物流樞紐城市。合作客戶清一色都是行業頭部，京東、順豐、比亞迪、SHEIN、古茗等均在列。

不過從一開始，東百就沒打算長期重倉持有全部項目。七年間陸續退出7個物流項目，累計回籠資金超23億元。

本次亦莊交易，屬于2026年新增處置標的，不計入此前7個項目統計范疇。

截至目前，公司仍自持11個物流項目。一邊拿地建設、一邊批量退出，相當于早年布局的物流版圖，已經賣掉了近一半。

為什么要賣？

一位物流地產從業者的解釋很直接："高標倉是重資產，前期拿地、建設、招商、運營，每個環節都要錢。長期持有靠租金回報，回收周期太長。沒有央企國企那樣的低成本資金優勢，根本扛不住。"

東百2025年物流板塊收入1.9億元，同比增長37.72%，看起來數據不錯。但收入主要來自哪里？

答案是：賣項目。

2025年年報藏著關鍵信息——公司剩余11個自持物流項目已全部竣工。倉儲物流業務板塊整體毛利率高達92.29%，顯著高于傳統業務，核心得益于輕資產運營模式及資產周轉、管理輸出帶來的多元收益結構。

問題是：這種方式能持續多久？

更深層的問題在于：東百的百貨主業已經撐不起來了。

東百集團創立于1957年，是福州老牌百貨巨頭，東街口那座樓是無數福州人的記憶。但近年來受電商沖擊、新消費分流影響，傳統百貨越來越難。

2025年年報數據顯示，傳統百貨實現營收15.44億元，同比微降1.04%，毛利率僅54.96%，營收增長已然觸及天花板，增長空間持續收窄；而倉儲物流營收1.90億元、同比大漲37.72%，毛利率高達92.29%，扛起第二增長曲線大旗。

不過物流高收益并非依靠長期租金運營驅動，更多還是依賴項目退出資產增值與管理服務收益支撐。

一位長期跟蹤東百的券商分析師說了大實話："東百的物流業務本質上是在做'資產倒手'，不是在做'運營'。開發→培育→賣掉→留著做物業管理，這個模式能轉的前提是不斷有人接盤。現在市場環境變了，外資機構不像以前那么大方，以后能不能順利退出要打個問號。"

市場確實在變。

過去兩年，國內高標倉行業從早年的供不應求逐步轉入存量競爭階段。據行業機構統計，2025年國內高標倉存量持續走高，新增供應不斷釋放，行業進入存量競爭周期。

租金與空置呈現明顯分化格局：北京、上海、大灣區等一線核心地段高標倉租賃需求堅挺，日均租金約0.6-1元/㎡；而多數二三線城市受供應過剩影響，租賃需求走弱、空置率抬升，租金承壓下行。

前幾年外資機構大舉掃貨高標倉的行情已經褪去， 如今黑石、領展等機構不再大范圍普投，只聚焦核心城市稀缺標的，對二三線項目趨于謹慎，整體出手更理性、保守。

這正是東百面臨的尷尬：現在還能賣出好價錢的，都是核心城市核心區位的優質項目。二三線城市的物流資產，很可能“有價無市”。

東百現在賣亦莊項目給京東，本質上是在高位套現。但隨著市場供需逆轉，后續項目還能不能找到接盤方，要打個問號。

走到這一步，東百其實沒有選擇。

作為區域性百貨企業轉型，沒有央企國企的低成本資金優勢，又不想被重資產拖死，只能選擇"開發-培育-退出-運營"的周轉模式。

但這個模式有個致命弱點：高度依賴外部融資和市場流動性。一旦融資收緊、接盤方變得謹慎，資金鏈就會出問題。

一位資深財經觀察人士的評價很犀利："東百這種方式，本質上是在'走鋼絲'。每次賣項目都能回籠資金沒問題，但下一次呢？市場不可能永遠這么好。外資機構已經變謹慎了，未來還能賣給誰？"

東百目前剩余11個自持物流項目中，除北京、大灣區等核心城市項目外，多數分布在二三線物流樞紐。這些項目未來的退出難度，可參考當前市場行情。

從1957年福州東街口一支小店鋪，到如今年營收數十億的上市集團，東百的起點是零售。但零售的想象力已經看到天花板，物流成了第二戰場。

只是這場仗，東百打得越來越吃力。

7年退出7項目，亦莊核心倉花落京東不是結束。東百的物流"瘦身"故事，可能剛剛進入下半場。