北京買房：理清思路，購房建議1880

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我想請問一下，如果買房出租，那折舊費是應該怎么計算？我印象中是每年5%，但好像感覺不對吧！另外我有一個自己的測算不知道對不對。

比如每個月租金一萬，房子700萬，那只能說表面的租售比是700。但實際上一年只能收10個月的租金，再減去物業費和取暖費就剩9個月了。還有交稅5%，按12萬算的話是6000元，還剩8.4萬。

這還沒算裝修的損失，如果10萬管10年的話就是每年1萬塊，剩下7.4萬，每個月6000多點，我是不是算的保守了？

A：

1、折舊費的每年5%也不能算錯，只不過是按照最低標準20年計算的，是會計記賬的模式。實際上一般按照50年折算，每年2%。而且如果在現實意義上較真兒，那只應該計算房子的價值折舊，土地價值是沒有折舊的。

而且這種折舊沒什么意義，較真兒的話故宮和恭王府四合院什么早就是負數了，但現實中土地就很值錢，房子也不可能折舊為零，否則東西城的老破小怎么算賬啊？具體的計算挺復雜的，幾句話說不清楚，甭糾結這些了。

2、您算的這個賬不太對。因為您租的是學區房，所以700萬價值的才每月租金1萬。可如果不是學區房，或者說剔除學區價值之后，那這套房也就價值500萬了，租金卻還是1萬塊，這樣計算才算合適。

其他的您都是按高標準計算的。比如市區的空置期一般30天就算長的了，很少有每年空置2個月的。您租的這套房是老房，物業費每年每平也就6塊錢，每個月5毛，取暖費每年30一平，都算下來也沒多少錢。

交稅的話以前是5%（20年前20%呢），現在最新的稅率應該是1.5%，而且一般都是租客來交，很少有房東主動自己掏錢交稅的，包括個人所得稅。

裝修折舊看怎么說吧，我家的房子一般是每十年裝一次，每次3萬塊錢就差不多了。無非是修修補補的事兒，花不了多少錢，花錢多了的話跟租金收益對比也不劃算。

3、總之我覺得您琢磨這些的意義不大，也不太符合現實。反正我根本就不考慮房產折舊的問題，因為反正也不做賬，考慮這些實在沒意義。而且北京現在的平均租金回報率就是1.8%，老房能到2%以上，還是在扣除各項成本之后的。

僅供參考。

二

Q:

我和愛人以前是東城戶口，但戶口一直在親戚家掛著，包括孩子，現在在**中學初二。我們的房子開始是拆遷時買的亦莊梅園小區，經適房，后來給換到了良鄉的，都沒遷戶口。還有一套是固安的，這兩套都賠著呢，賣掉的話能200多萬吧。

我想問一下，我們現在都是45歲，如果賣掉這兩套房再買的話您還建議貸款嗎？我們年收入合計20萬不到，稅后的，算是比較穩定的工作。她還有五年退休，有可能延遲，我看情況，大概率也是幾年后下崗然后靈活就業幾年再退休。

我們想買的是盡量離東城近點的豐臺，但說實話只有南三環合適，就算南三北五有些讓人挺糾結的，也就解決個自住了。

A：

1、您家現在是住在哪里啊？孩子在東城上學，難道是全家住在良鄉嗎？那可真夠遠的。

2、我要建議的話就是盡量不貸款或少貸款唄。因為您家既然是20萬稅后，那既然有孩子在上學，那每個月怎么也得留出1萬生活費吧，剩下的每月就只有6000多了。即便是貸款在100萬左右，那每個月都得還款在5000，幾乎不剩什么了，我覺得不合適。

更何況五年之后您夫人退休+您靈活就業，那弄不好不僅沒什么收入，連她的退休金都得補貼在社保上。如果是這種情況，那還怎么還月供啊？孩子大學期間的生活費都有可能緊張了吧？

但這家庭資金情況還是您自己算清楚吧。常規建議是按照最壞的情況來準備，免的幾年之后真出狀況了為難。

3、房子本來就是用來住的，南三環雖然在價格走勢上略落后于北部，但對應的優勢是性價比更高啊，優劣勢本來就是互補的。

所以如果是自住為主，那買在南三環沒什么不合適的。就算走勢弱點兒，那也是短期看不出來，十年八年之后才有可能明顯點兒的，沒必要現在就糾結。

僅供參考。

三

Q:

如果您不認可通州和昌平的樓盤能升值，那您認為哪個樓盤可以？具體條件和我的預算相符就行，不求大漲，跑贏通脹就行。

Ps：您是賣房的，好像也做過開發商是吧？那以您業內人都不看好房價，還怎么讓別人看好啊？而且您對黃金和股市也沒信心，那作為普通人還能投資什么啊？

A：

1、以您的預算，就是300萬兩居室的新樓盤是吧？那我實在沒有可推薦的。因為這預算之內買在郊區，而且是相對偏遠的地段兒。不能說都不升值，只是我不敢預測而已。

因為北京是攤大餅發展的，圈子越大，沿線的新區就越多，誰能預測哪里能發展的更好啊？規劃在沒實現之前就是鬼話，是需要天量的財政資金去做基建的。那到底哪里能成為重點，哪里能提前完成規劃，只有高層才知道，要不您問問他們吧。

2、跑贏通脹，現在這幾年沒什么通脹，物價不漲，工資不漲，房價也不漲反跌，這是很明顯的通縮現象，您能買到成為二手房之后不破發的樓盤就算贏了。而且說實話，我也不認為房價還能大漲，甭說跑贏通脹，能跟上就算不錯了。

3、我早就不賣房了，也不是說做過開發商，而是給開發商打工而已。我的看好與否，和您心目中的“看好”應該不是一個概念。我認為是不輸就算贏，而您看樣子是期望值挺高，是把買房當成發財的手段了。那既然標準不一樣，您也就不必參考我的觀點了。

4、普通人能投資什么？投資這種事兒是很難的，尤其是想賺大錢的投資，都必定是高投入、高風險、高難度或是高門檻的，跟普通人其實沒多大關系。

我也不是說對黃金股市沒信心，而是不愿冒風險了。畢竟這半輩子我已經錯過太多的機會了，再錯過幾個也無所謂。而且如果是年輕時我還算敢賭，有資本拿青春賭明天。但這歲數就算了吧，求穩為主，犯不上拿孩子的既得利益去賭明天，萬一輸了或許就沒機會爬起來了。

5、總之這都是我的觀點，您可能還年輕，所以對未來的期望值高，那就按自己的理想去努力吧。而我只代表自己的觀點，是否參考無所謂。

僅供參考。

四

Q:

幫我個著急的問題分析一下，朋友在青龍湖有一套西山湖文苑的100平三居，南北通透，現在愿意250萬轉讓，能買嗎？

A：

1、西山湖文苑，我剛剛上網看了看這250萬也不算多便宜吧？基本就是市場價，最低的還有報價1.9萬總價190的呢。

2、我沒去過這小區，只知道是自住型商品房，當年售價應該是1.7萬每平吧。那如果是2.5萬轉讓，稅費誰出？應該是賣家出吧，溢價的30%，如果買的話在協議中一定寫清楚了。

3、另外我剛才上網看了一下，這里100平三居的租金是4500塊錢左右。那如果對應250萬的價格，然后再加上20萬的稅費，租售比在600左右。

看上去似乎不錯，但我認為這種地段兒的空置期有可能會長一些。畢竟算是偏遠地段了，而且還沒有地鐵，不應該有太多的人來這里租房。那如果加上15%的空置期，這租售比就700左右了。雖然從數值來說在偏遠板塊說得過去吧，但我認為是沒占到什么實質的便宜，這250萬不算多優惠。

4、總之這種地段兒就是典型的自住為主，尤其有是自住型商品房，那就更是自住為主了。我從數值看是不算太便宜，要不再砍砍價吧，爭取砍到230以下，甚至是200萬試試，畢竟有報價190的呢。

僅供參考。

五

Q:

我們又去亦莊林肯實地考察了一次，感覺還是不錯的，如果不提前知道，我們認為所謂公寓和住宅是沒太大區別的。所以我們初步決定就聽您的建議了，先買公寓，然后過幾年再考慮置換。這次是想再咨詢一下，公寓還有沒有其他我們不知道的隱性風險？五年之內是否會有什么利好？

A：

1、決定買林肯這種公寓了，那我還是建議考慮好，這種房的常規建議是要么就甭買，買了最好就別輕易賣了。而且也大多數時期都不太好賣，不如長期自住或者是出租。

2、其他的隱形風險？我上次應該說了房產稅+土地出讓金+政策限購這三種吧？那其他的應該沒什么了。畢竟林肯是大規模社區，應該不會出現其他某些公寓的那些破事兒。或者說只要是消防不出問題，那就沒什么風險了。

3、五年之內的利好，有可能放寬限購唄。畢竟樓市低迷好幾年了，公寓更低迷，那有可能放寬限購條件以促進流動性。但即便有這種政策也大概率是短期的，一旦樓市回暖，那政策有可能再次收緊。

放寬政策有可能包括：降低購買資格，減免過戶稅費和允許貸款什么的，一切都有可能。

僅供參考。

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