改造老房子

經濟觀察報 記者 田國寶

在上海普陀區一套建于上世紀70年代的老房子里，90后林然用重金進行了一次大規模改造。他拆除了原有隔斷，將不足50平方米的兩居室改為開放式一居室，原本昏暗、逼仄的空間變得明亮開闊。

這套老房子購于2017年。起初，林然只是將其視為過渡性資產，計劃有錢之后再置換。但是，新房門檻依然偏高、老房子又難以賣出理想價格，林然放棄了置換計劃。

和林然類似，越來越多的年輕人不再執著于一步到位解決住房問題，而是重新審視居住的意義。

改造老房

林然的房子面積不足50平方米。從入戶門進入，依次是約2平方米的衛生間和4平方米的開放式廚房；沒有傳統客廳，取而代之的是一張可移動的長桌，兼具就餐與辦公功能；陽臺與室內打通后被改造成吧臺，形成半開放式書房。

林然介紹，房屋原本有南北兩個臥室，中間客廳僅三四平方米，廚房為封閉式。經過空間重構，整體采用純白色涂料與瓷磚，空間在視覺上更為通透，與樓外的老舊環境形成鮮明對比。

該房源買入時單價約為5萬元/平方米，市場高點時一度超過7萬元/平方米。當前掛牌價雖維持在5萬元/平方米左右，但實際成交價已降至約4萬元/平方米，且成交并不活躍。

“賣不掉，也換不起。”這是林然對過去幾年的直觀總結。

這種“被卡住”的狀態，是不少年輕業主的共同處境。一方面，隨著存量時代來臨，新房供應結構逐步向改善型傾斜，面積與總價同步上移；另一方面，二手房市場成交周期延長、價格預期下調，原本的置換路徑變得不再順暢。

此時，改造老房子成為一種現實解法。與購買新房相比，老房改造的資金門檻低、投入節奏更為靈活。林然此次改造共花費18萬元。從家裝角度看，這是一筆不小的投入，但與購房首付及月供相比，這種支出方式更易承受。

老房往往伴隨結構與設備方面的限制，例如水電系統老化、管線布局不合理、承重墻不可拆改等，這些都影響著設計方案，并在施工過程中引發頻繁調整，進而推高預算。

“一開始以為十萬元可以完成，最終往往需要二十萬元甚至更高。”一位長期從事舊房改造的施工負責人表示，老房改造難點不在裝修本身，而在于對不可預見問題的處理。

對林然這樣的年輕人而言，在收入預期不穩定、房地產市場走勢仍待觀察的情況下，改造老房，不僅在有限的預算內改善了居住條件，也避免了市場波動帶來的不確定風險。

重新定義生活

在北京工作的周嵐，2025年底在與北京一河之隔的河北燕郊，以不到30萬元購入一套一居室。這些年頻繁合租與搬家的經歷讓她倍感疲憊。盡管周嵐也曾希望在北京置業，但現實的收入與積蓄讓她打消了這一念頭。

周嵐的月收入在6000元至8000元，房租預算在3000元以內。在這一預算下，居住條件的可選擇空間不大。合租缺乏獨處空間；長租公寓雖具備獨立性，但空間狹小；若追求更好的居住環境與面積，則需承擔較長通勤時間。

綜合權衡后，她選擇在燕郊購房。盡管通勤時間延長至約一個半小時，但由于所在公司10點上班，加上購房負擔不大，她可以接受。原業主告訴她，該房源在市場高點時總價超過百萬元。

2026年春節后，周嵐開始對房屋進行改造。她取消傳統客廳，將原本用于會客的空間拆分為閱讀區、瑜伽區以及一個臨時會客區域。“一年中真正坐在沙發上看電視的時間很少，但工作、閱讀和獨處的時間卻很多。”她說。

這種“去客廳化”的設計，正在小戶型改造中逐漸普及，在有限面積內，將空間優先配置給高頻使用場景。

小戶型空間有限，裝修改造需要優先考慮收納問題，定制柜體、隱藏式儲物以及垂直空間的合理運用成為設計考慮的重點。

更為顯著的變化體現在居住與工作的關系上。隨著遠程辦公逐漸常態化，越來越多的年輕人將傳統客廳改造成兼具辦公與會客的多功能空間，或者犧牲一間臥室，將其改造成書房。

這些變化意味著，人們不再滿足于標準化居室圈定的生活方式，而是根據生活需要重新定義居住空間。

與自己和解

過去十余年，房地產市場上行，房子成為人們實現財富倍增的重要渠道，從小戶型到大戶型，從遠郊到核心區，“增值”是購房決策的重要支點。但在“房住不炒”的背景下，人們開始重新審視房子與生活的關系。

2016年，為了讓孩子進入更優質的學校，從事金融行業的陳浩花費近千萬元在北京西城購入一套學區房。2025年，在孩子升入高中后，他一度計劃置換新房，但反復測算后最終放棄。

當前房價雖未跌破買入成本，但較高點已回落約兩成，若置換新房，在不增加負債的前提下，只能選擇更外圍區域。即便完成置換，由于孩子在附近上學，他仍需在學校附近租房，反而增加額外支出。

在陳浩看來，與其將租金支付給市場，不如投入住房。老房雖舊，但通過改造，同樣可以獲得較好的居住體驗。

作為一名金融從業者，他還從資產屬性出發進行判斷。該房源位于核心城區，有學區屬性，具有相對穩固的抗風險能力；相比之下，新房雖在產品力上更具優勢，但區位較弱、價格偏高，抗跌性未必優于核心區老房。

2025年下半年，陳浩開始深度改造老房。原本的老式兩居室中，臥室占了主要空間。他與設計師溝通后，將房屋整合為三個功能區。一是家政區，包含廚房、餐廳及家務功能；二是休閑區，一側為集中收納系統，另一側設置書架、書桌及工作區，并為孩子設計了一個半封閉的小臥室；三是居住區，用于夫妻日常起居，包括床、衣柜及化妝臺等。

陳浩的選擇，反映了當下很多人對資產配置的思考。當資產價格和收入預期存在不確定時，將資金投入到裝修，可以改善生活，減少投資風險。若將大量資金押注于置換新房，風險可能更高。

（應受訪者要求，林然、周嵐、陳浩為化名）

（作者 田國寶）

田國寶

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