上海動遷征收高頻問題100問（1.0版）-第二篇：私房篇

第三篇：私房篇

26. 問：私房征收補償款歸誰所有？
答：私房的征收補償款原則上歸房屋所有權人所有。如果房屋是多人共有（如夫妻共有、繼承共有），則補償款歸全體共有人所有，按產權份額進行分割。

27. 問：私房產權人去世了，征收補償款怎么分？
答：補償款作為產權人的遺產，由其法定繼承人或者遺囑繼承人繼承。如果繼承人對征收補償款的分配有爭議，需要先通過繼承訴訟確定各自的份額，再進行分割。

28. 問：私房未經批準翻建、擴建的部分，征收時給補償嗎？
答：這取決于認定結果。如果在征收前被認定為違法建筑，則不予補償。但實踐中，許多歷史遺留的翻建、擴建（如1981年前建造）會被給予一定的“未見證面積補貼”或“建筑殘值補償”。這部分補償款通常歸實際出資建造人所有，而非原產權證上的人獨占。

29. 問：私房內有戶口，但戶口不是產權人，能分補償款嗎？
答：私房征收主要看產權，不只看戶口。如果戶口在冊人員不是產權人，也不是實際使用人，通常無權主張分割補償款。但如果戶口在冊人員是該房屋的實際實際居住使用人（如產權人的親屬），且他處無房，可以主張居住保障，或者分割搬家費、居住補貼等費用。

30. 問：私房的宅基地證或土地證面積與實際不符，按哪個算？
答：有證的按證載面積。對于未登記的建筑，如果是在1981年之前建造并有歷史資料證明，可由房屋調查機構實地丈量，按實際丈量面積認定；1981年以后未經審批的改擴建，一般不予認定建筑面積。

31. 問：私房征收時，非產權人的實際居住人（如租客）有補償嗎？
答：租客通常不直接與征收部門發生補償關系。租客的權益由其與房東的租賃合同約束。租客可以要求退還押金、解除合同的違約金等。但如果是合法的經營戶（非居住房屋），租客可能享有停產停業損失補償、設備搬遷費等，這部分費用歸實際經營人所有。

32. 問：私房存在產權糾紛（如兄弟爭產），征收部門怎么處理？
答：在產權糾紛未解決的情況下，征收部門通常會暫緩發放補償款，要求當事人在規定期限內通過民事訴訟（確權之訴、析產之訴）確定產權歸屬，或者要求所有爭議方達成一致意見并公證后，再發放補償款。

33. 問：私房院子里的空地（院落）是否算入補償范圍？
答：根據司法解釋，國有土地上房屋征收補償中，應將當事人合法享有國有土地使用權的院落、空地面積納入評估范圍，一并予以征收補償。因此，獨用院子通常是有補償的。

34. 問：私房如果被認定為“危房”，征收時會更有利嗎？
答：被認定為“危房”通常意味著房屋本身價值低，但這反而可能觸發“舊城區改建”的征收條件。征收補償的標準主要是基于區位和面積，而非房屋本身的新舊程度。危房的重置成本價會低于普通房屋，但土地使用權價值依然很高。

35. 問：私房是夫妻共同財產，但房產證只寫了一個人的名字，征收時怎么辦？
答：雖然登記在一方名下，但如果是婚后購買或建造，屬于夫妻共同財產。征收時，需要夫妻雙方共同簽字確認補償款的歸屬。如果一方擅自簽約領取款項，另一方可以向法院起訴要求分割補償款。

36. 問：私房繼承中，有遺囑和沒遺囑有什么區別？
答：有公證遺囑或自書遺囑的，按遺囑執行，遺囑指定的繼承人獲得補償款。沒有遺囑的，按法定繼承，由配偶、子女、父母等第一順序繼承人平均分配。存在遺囑爭議的，需先打繼承官司。

37. 問：私房改擴建部分雖然無證，但我住了幾十年，能獲得全部補償嗎？
答：不能獲得全部。雖然你作為出資建造人，有權分割改擴建部分的補償款，但這部分利益仍需在全體產權人中進行分配，因為你是在他人享有土地使用權的土地上進行的加蓋。通常法院會判決出資建造人適當多分，但產權人也能分得一部分。

38. 問：私房用于經營，如何證明“非居”性質以獲得更高補償？
答：需要提供營業執照、稅務登記證明、實際經營照片、完稅憑證等。如果房屋是住宅，但實際一直用于經營（如“住改非”），通常可以協商給予一定的停產停業損失補償，但很難完全按商鋪標準補償。

39. 問：私房共有產權人之一不同意簽約，征收協議能生效嗎？
答：征收補償協議需要由房屋所有權人（或經授權的代理人）簽字。如果共有產權人中有人不同意簽約，在簽約期限內無法達成一致，征收部門可能會對該戶作出征收補償決定，將補償款提存，由共有人通過訴訟分割。

40. 問：私房征收的評估時點是哪一天？
答：評估時點通常是房屋征收決定公告之日。如果征收過程拖延太久，房價發生大幅波動，被征收人有權要求以更接近實際補償的時間點進行評估，否則可能顯失公平。