馬云再聊未來房價：180萬的房子，到2030年還能值多少錢？

現如今，國內房價走勢讓人感到捉摸不定。從2022年開始，國內房價就進入到長期下跌的趨勢之中，先是鄭州、石家莊等部分二三線城市房價下跌。之后就是上海、深圳等一線城市房價也加入到下跌的隊伍中來。而在進入到2026年之后，二手房價還是在延續著之前下跌的趨勢。2026年4月全國100個城市二手住宅平均價格為12733元/平方米，價格環比下跌0.46%，價格同比下跌8.34%。

與此同時，各種救市利好政策也在不斷出爐。全國除了一線城市之外，絕大多數城市都已經放開了限購政策。銀行下調首付比例的同時，也下調了房貸利率。同時，很多城市都上調了公積金貸款額度，以減輕剛需家庭的購房壓力。此外，稅務部門減免了契稅和增值稅率。受到救市利好政策的影響，部分城市的樓市成交量和房價都已經出現了止跌企穩的情況。

面對當前房地產市場的形勢，有人提出：現在180萬的房子，到2030年還能值多少錢？于是，就有一些專業人士假借馬云所說的話，預測現在一線城市或強二線城市180萬的房子，未來會有10-20%的漲幅，到2030年還能值198-216萬。而像三四線城市由于人口流出大于流入，現在180萬的房子，到2030年還會有15%-20%的跌幅，大約會是在135萬-144萬。

事實上，馬云在近期（2026年）并沒有發表過新的房價評論。但從他的前些年的核心觀點回顧，也可以看到他對未來房價走勢的看法。早在2017年杭州全球峰會，馬云稱“未來八年，中國最便宜的東西可能就是房子”。他強調的是房子應回歸居住屬性，而非投機工具。而現如今，國內房價正逐步朝著去投資化、去泡沫化，回歸居住屬性的方向運行。

到了2019年，馬云再聊房價：“30年后，每對年輕人要養8個老人，還要管理5套房子”。他這句話的意思是：房產已經過剩，持房成本會越來越高，房子不再是必然增值的投資品了。這意味著，未來房地產市場“供遠大于求”，房子市值縮水成為趨勢。而在2025年，馬云在內部講話中進一步指出：“房子是用來住的，不是用來炒的”。意思就是，未來房價將逐步去投資化將回歸居住屬性。

雖然，之前馬云的一系列的講話，并沒有聊到未來幾年房價的漲與跌，但他告訴我們一個房價的大趨勢，就是未來房子會去投資化，逐步回歸居住屬性。同時，未來房子將長期過剩，在“供遠大于求”情況下，會越來越便宜。而我們認為，現在180萬的，未來5年一線城市或將還有30%以上的跌幅，而在二三線城市還有20-25%的跌幅。主要是前期二三線城市房價跌幅較大，未來幾年一線城市房價最終將會出現補跌行情。

實際上，決定現在180萬的房子，到2030年還能值多少錢，這取決于以下這三大因素：第一，要看房價漲跌的趨勢。如果房價趨勢是向上的，那現在180萬的房子，未來幾年房價大概率繼續上升。而現在房價下跌的趨勢已經很明顯，即使指望一線城市房價還會止跌反轉，那也只是一廂情愿。

第二，要看房價與收入之比。現在二三線城市房價與收入之比是20-25，一線城市房價與收入比是40以上。這意味著老百姓不吃不喝幾十年才能買上一套房子。從目前房價泡沫情況看，二三線城市由于前期跌幅較大，未來房價下跌空間相對有限。而像一線城市由于前期下跌較慢，很可能會有補跌行情。

第三，要看房價與租金之比。如果租售比較低（年租金/房價），那說明房子還有投資價值。而如果租售比較高，那意味著投資者買房出租投資回報太低，房子只有投機價值，沒有投資價值。而這樣的房地產市場沒有人不愿意進來投資。此外，如果租售比較高，很多購房者都會選擇租房，而非買房。屆時，房價由于缺乏投資者和剛需這兩大群體的支撐，而呈現長期下跌的走勢。