上海四大外環之王，房價大洗牌

　　上海是一個多中心城市，即便是在外環外，也有不少房價高地。

　　徐匯華涇、閔行莘莊、春申、浦東唐鎮這些地方，房價都曾攀上過10萬大關。

　　如今潮水褪去，這些外環之王，區域發展和房價也在經歷一場大洗牌。

　　華涇：徐匯的"邊角料"和希望

　　華涇——掛著徐匯區的牌子，卻在外環外，這里是徐匯最偏的板塊。

　　它的優勢是作為徐匯最后一塊能成片開發的地方，必然受到資源傾斜和重視。

　　規劃層面，華涇確實值得期待。

　　四軌交匯：15號線和機場聯絡線已經通車，23號線、19號線還在建。

　　再加上"徐匯南大門"的定位，長遠看很有想象空間。

　　但現實是，現在的華涇，依然是個大工地狀態，到處都在施工，龍吳路卡車轟鳴，煙塵滾滾，居住體驗談不上。

　　更關鍵的是人口導入太慢——數據顯示，目前華涇常住人口才7.5萬左右，距離2030年18萬的目標，缺口很大。

　　沒有人，配套就起不來；配套起不來，就更難吸引人。

　　房價方面，標桿次新印象歐洲如今單價8萬左右，相比最高點跌幅可控，跑贏了大盤。

　　但動遷小區盛華景苑就沒這么幸運了，調整幅度更大。

　　華涇的問題在于：規劃很好，但底子太薄，兌現周期長。

　　畢竟過去30年華涇一直當動遷基地，底子是農田和廠房。

　　好在北楊人工智能小鎮辦公樓已經建成，一些知名企業也入駐了。

　　這里適合有耐心、愿意等未來的買家，不適合急著漲的人。

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　　莘莊：過氣網紅，底子還在

　　要論起點，莘莊比其他幾位高多了——城市副中心，交通、教育、醫療各種配套，以前放在外環外是獨一檔的。

　　莘莊是閔行的地理中心，區政府也在這里。當年它自掏腰包把1號線延伸過來，至今都是一段傳奇。

　　然而TODTOWN天薈綜合體從2014年啟動，折騰了整整10年才差不多成型。

　　這個項目的難產，某種程度上也反映了莘莊的困境：核心區域土地開發接近飽和，未來增量空間非常有限。

　　板塊標桿天薈悅麟也難逃調整。

　　現在的莘莊，有幾個硬傷躲不掉。

　　一是交通擁堵，滬閔高架早晚高峰的盛況，住過的人都知道。

　　二是城市界面，莘莊地鐵站周邊那一圈，整體給人感覺亂糟糟的，不像個城市副中心該有的樣子。

　　三是商務區的兌現緩慢，莘莊商務區喊了很多年，但產業導入始終不溫不火。

　　好在如今隨著企業入駐，人員導入，各種配套都在慢慢起來。這里就是莘莊的未來。

　　話說回來，莘莊的底子確實還在。

　　地鐵1號線和5號線交匯，龍之夢、仲盛這些商業體運營成熟，閔實驗、莘松中學這些教育資源在外環外也是數一數二。

　　現在的莘莊，像一個過氣網紅——熱度不如當年，但基本功扎實。

　　500萬在這里買一個品質還不錯的老商品房，各種配套都有，性價比相當可以。

　　而且莘莊也并非一成不變，其內部的城市更新，也在悄然進行。

　　春申：學區這張牌，還能打多久？

　　春申這里房價能上10萬，核心原因是學區。

　　春申的閔實驗、莘松中學雙一梯隊，吸引了大量注重教育的家庭。

　　學區房最火爆的時候，春申的老破小高興花園以10萬+的價格名動上海，次新房春申景城也要單價也要9萬多近十萬。

　　如今春申景城已經回到五字頭，泡沫大幅消化，四百萬買品質電梯兩房，有了一定性價比。

　　但春申的風險也在這里——太依賴學區了。

　　上海的學區溢價這兩年一直在消化，多校劃片、教師輪崗、集團化辦學，方向很明確：削峰填谷，淡化單校學區概念。

　　春申的學區優勢還能不能長久保持？這是個問號。到那時候，房價的支撐點在哪里？

　　一旦學區光環褪色，春申的短板就會暴露：

　　城市界面一般，大潤發一帶像縣城；產業支撐薄弱，全靠鄰居；

　　交通也不算便利，1號線15號線擦肩而過，春申大部分小區都不靠地鐵。

　　商業配套差，不如莘莊古美。

　　小區房齡老，幾個標桿品質小區房齡也快20年了，產品已經落后時代。

　　買春申，本質上是在賭上海的學區政策不會繼續收緊。這個賭注，不小。

　　好在如今的春申，200萬不到就能買高興花園，低總價上車一流學區，在全上海都算是門檻最低的選擇之一。

　　400多萬能買電梯兩房，對剛需家庭來說，已經很友好。

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　　唐鎮：國際社區的雛形有了，但供應太大

　　唐鎮是這幾個板塊里，界面最新的一個。

　　大量新房交付后，唐鎮國際社區、中產范兒的雛形已經出來了。

　　道路寬、綠化好、房子新，走在唐鎮確實舒服。

　　不過這里短板也明顯，沒什么好的醫療資源，商業能級也低，尤其后者讓居住體驗大打折扣。

　　好在印象匯、浦發唐城印象天地已開業，山姆會員店也已落地。

　　作為張江后花園，加上不錯的教育配套（福山唐城外國語小學、建平培德實驗中學），唐鎮標桿小區最高也曾沖上10萬，如今已經紛紛回到7字頭。

　　現在唐鎮新房單價也要8萬多了，倒掛沒了，開始正掛了。

　　我翻了下唐鎮3月份的成交結構，很有意思：大量的二手成交集中在400萬以內，總價800萬以上的成交寥寥。

　　改善客戶要么被新房吸走了，要么去買了別的地方。

　　唐鎮的買家，當下主要是張江的剛需外溢，購買力天花板不高。

　　畢加索小鎮一期，現在300多萬就能買個大兩房，高峰期單價要7.5萬。對在張江上班、預算有限的剛需來說，已經很香了。

　　無論如何，唐鎮好歹有張江科學城的外溢需求撐著，自身也有卡園，產業人口是真實的。

　　但唐鎮還有個隱憂，是新房供應過剩，以及大量的次新房即將解禁，可能會長期壓制板塊的價格。

　　這幾個外環外的房價高地，各有各的優勢，也各有各的問題。

　　華涇賭未來，莘莊吃老本，春申押學區，唐鎮靠張江。沒有完美的板塊，只有適合的需求。

　　買房人不要盲目追求行政區和板塊IP，適合自己的，就是最好的。

　　還有就是，外環外買房，總價不宜過高。不然將來賣房置換，流動性可能是個大問題。

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　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。