睿見(jiàn)丨一場(chǎng)timing微妙的資產(chǎn)出售：越秀地產(chǎn)在掩飾什么？

2026年5月4日，越秀地產(chǎn)（00123.HK）突然拋出一份重磅資產(chǎn)出售公告——將南沙國(guó)際金融中心、云谷產(chǎn)業(yè)園、畢節(jié)酒店，以及拖了多年的康養(yǎng)業(yè)務(wù)，一次性打包賣(mài)給大股東廣州越秀旗下關(guān)聯(lián)公司，這筆交易算下來(lái)，能直接為公司拿回44.6億元真金白銀。

公司對(duì)外的說(shuō)辭十分漂亮：主動(dòng)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、聚焦核心主業(yè)。

可翻開(kāi)2025年年報(bào)數(shù)據(jù)，明眼人都能看明白，這根本不是主動(dòng)優(yōu)化，更像是一場(chǎng)迫不得已的業(yè)績(jī)自救。

全年全口徑合同銷(xiāo)售額1062億元，穩(wěn)穩(wěn)坐穩(wěn)行業(yè)第九的位置；營(yíng)業(yè)收入864.6億元，同比增速幾乎等同于零增長(zhǎng)；但歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)，直接暴跌94.7%，最終只剩下區(qū)區(qū)5500萬(wàn)元。

曾經(jīng)的“廣州國(guó)企房企一哥”，落到千億銷(xiāo)售額、卻只為股東賺幾千萬(wàn)利潤(rùn)的地步，這份成績(jī)單難堪得近乎刺眼。

■成績(jī)單徹底崩了：規(guī)模越大，利潤(rùn)虧得越明白

2025年的越秀地產(chǎn)，上演了一出典型的增收不增利，甚至瀕臨虧損的尷尬戲碼。

營(yíng)收同比微增0.1%，毛利率直接從10.5%跌至7.8%，再往下滑就要觸及行業(yè)虧損紅線(xiàn)。更驚人的是歸母凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)，從2024年超10億元的規(guī)模，直接斷崖式砸到0.55億元，跌幅堪稱(chēng)慘烈。

管理層給出的解釋十分官方：入賬項(xiàng)目權(quán)益占比階段性下降。

一句輕描淡寫(xiě)的“階段性”，就把企業(yè)最核心的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題一筆帶過(guò)。

到底是哪些項(xiàng)目的權(quán)益被無(wú)端攤??？少數(shù)股東分走了多少利潤(rùn)？為什么偏偏在2025年集中出現(xiàn)這類(lèi)問(wèn)題？這份厚厚的年報(bào)里，沒(méi)有給出任何明確答案。

再看資產(chǎn)減值數(shù)據(jù)，2025年越秀地產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)減值計(jì)提15.7億元，僅僅比上一年的16.3億元小幅減少。

這根本不是業(yè)內(nèi)常說(shuō)的“風(fēng)險(xiǎn)出清”，更像是常年藏不住的減值壓力，終于到了不得不披露計(jì)提的地步。此前高地價(jià)拿下的項(xiàng)目、市場(chǎng)去化艱難的滯銷(xiāo)樓盤(pán)、周轉(zhuǎn)效率極低的商業(yè)持有資產(chǎn)，正在集體反噬公司的利潤(rùn)表。

行業(yè)下行是不爭(zhēng)的事實(shí)，但業(yè)績(jī)跌得如此慘烈，絕不是一句“市場(chǎng)環(huán)境不好”就能搪塞過(guò)去的。

■ 44億關(guān)聯(lián)交易：是及時(shí)止血，還是向大股東輸送便利？

盈利數(shù)據(jù)徹底崩盤(pán)，立刻啟動(dòng)資產(chǎn)出售，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)巧合得讓人不得不心生疑慮。

這筆交易的對(duì)象十分純粹，全部是大股東廣州越秀旗下的全資關(guān)聯(lián)公司：廣州造紙集團(tuán)、越秀智造、越秀實(shí)業(yè)投資、越秀健康，無(wú)一例外都屬于越秀體系內(nèi)企業(yè)。

其中最具爭(zhēng)議的，就是核心資產(chǎn)南沙國(guó)際金融中心。

公告明確顯示，該標(biāo)的股權(quán)作價(jià)19.34億元，可同一份公告里，兩個(gè)截然不同的估值結(jié)果直接擺上臺(tái)面：

資產(chǎn)基礎(chǔ)法估值：18.96億元

收益法估值：16.89億元

兩種估值方式相差2.07億元，估值幅度差異超過(guò)12%，而公司最終直接選用了估值更高的資產(chǎn)基礎(chǔ)法確定交易定價(jià)。

沒(méi)有詳細(xì)解釋為何選用該估值方式，沒(méi)有對(duì)比兩種估值方法的適用場(chǎng)景，更沒(méi)有說(shuō)明收益法出現(xiàn)估值低估的核心原因。

對(duì)于中小股東而言，最樸素也最直接的疑問(wèn)只有一個(gè)：這場(chǎng)交易到底是公允的資產(chǎn)整合，還是在幫上市公司粉飾報(bào)表，順便讓關(guān)聯(lián)方低價(jià)拿下核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)？

剩下的云谷產(chǎn)業(yè)園、畢節(jié)酒店、康養(yǎng)業(yè)務(wù)，公告披露信息更是寥寥。這些資產(chǎn)常年處于虧損狀態(tài)，前期投入巨大、投資回報(bào)周期極長(zhǎng)，上市公司耗費(fèi)多年經(jīng)營(yíng)卻始終不見(jiàn)起色，如今一股腦甩賣(mài)給大股東，看似是甩掉了經(jīng)營(yíng)包袱，可當(dāng)初立項(xiàng)、拿地、大舉投入的決策失誤，這個(gè)責(zé)任又該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？

公告稱(chēng)，這筆資產(chǎn)出售能為公司帶來(lái)1.08億元稅后收益。這筆金額看上去并不多，但對(duì)比2025年公司僅2.6億元的核心凈利潤(rùn)，相當(dāng)于直接為業(yè)績(jī)續(xù)命四成。

只不過(guò)，這筆收益會(huì)計(jì)入2026年財(cái)報(bào)，和2025年的業(yè)績(jī)巨虧毫無(wú)關(guān)聯(lián)。它救不了去年崩盤(pán)的業(yè)績(jī)，卻能給今年的財(cái)務(wù)報(bào)表，硬生生鋪上一層遮羞布。

■最尷尬的現(xiàn)實(shí)：千億銷(xiāo)售，根本賺不到股東的錢(qián)

越秀地產(chǎn)最魔幻的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，就是規(guī)模與利潤(rùn)徹底脫鉤。

1062億元銷(xiāo)售額，穩(wěn)居行業(yè)前十；歸母凈利潤(rùn)卻只有5500萬(wàn)元。簡(jiǎn)單算一筆直白的賬：公司每賣(mài)出1億元房子，股東最終賺到的錢(qián)，還不到1塊錢(qián)。

巨額的營(yíng)收到底去了哪里？高成本運(yùn)營(yíng)、項(xiàng)目權(quán)益占比偏低、大額資產(chǎn)減值、各項(xiàng)費(fèi)用高企，利潤(rùn)被一層層無(wú)情蠶食。

公司最引以為傲的，是三道紅線(xiàn)穩(wěn)居綠檔、融資成本低至3.05%、手握雙投資級(jí)評(píng)級(jí)。不可否認(rèn)，這是國(guó)企身份帶來(lái)的獨(dú)有安全墊。但這層得天獨(dú)厚的安全墊，并沒(méi)有轉(zhuǎn)化為企業(yè)實(shí)打?qū)嵉挠芰Γ炊兂闪烁矣诿つ客顿Y、一味追求規(guī)模擴(kuò)張的底氣。

2025年，整個(gè)行業(yè)都在收縮戰(zhàn)線(xiàn)、謹(jǐn)慎拿地，越秀地產(chǎn)卻依舊在大肆補(bǔ)貨。全年新增25宗地塊，耗費(fèi)244億元權(quán)益投資額，其中96.3%的資金砸進(jìn)六大核心城市，整體土地溢價(jià)率高達(dá)9.3%。

在土地市場(chǎng)整體降溫的行業(yè)周期里，這個(gè)溢價(jià)率絕不算低。當(dāng)下拿地的高地價(jià)，就是未來(lái)項(xiàng)目結(jié)算的低毛利，現(xiàn)在的拿地強(qiáng)度，最終都會(huì)變成后續(xù)結(jié)算端的巨大業(yè)績(jī)壓力。

公司手握1855萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，94.4%布局在一二線(xiàn)城市，聽(tīng)上去土儲(chǔ)質(zhì)地十分優(yōu)質(zhì)?？蓺埧岬默F(xiàn)實(shí)是，即便在核心城市，部分板塊同樣面臨限購(gòu)約束、去化放緩、競(jìng)爭(zhēng)激烈的壓力。

賬面上的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，從來(lái)不等同于能快速變現(xiàn)、能創(chuàng)造利潤(rùn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

■ 寫(xiě)在最后：這場(chǎng)資產(chǎn)出售，救得了一時(shí)，救不了根本

把非核心、周轉(zhuǎn)慢、持續(xù)虧損的資產(chǎn)全部剝離，拿回44.6億現(xiàn)金，用于償還債務(wù)、補(bǔ)充集團(tuán)流動(dòng)性，對(duì)當(dāng)下的越秀地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是正確的短期自救舉措。

但這治標(biāo)不治本，解決不了企業(yè)根深蒂固的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。

企業(yè)真正的核心問(wèn)題在于：

為什么坐擁千億銷(xiāo)售規(guī)模，卻留不住股東利潤(rùn)？

為什么項(xiàng)目權(quán)益占比會(huì)出現(xiàn)大幅下滑？

為什么毛利率持續(xù)走低，始終看不到回暖跡象？

為什么資產(chǎn)減值壓力常年居高不下，遲遲無(wú)法徹底出清？

這些關(guān)乎企業(yè)經(jīng)營(yíng)根本的問(wèn)題，資產(chǎn)出售公告里沒(méi)有答案，2025年年報(bào)中也語(yǔ)焉不詳。

越秀地產(chǎn)背靠廣州國(guó)資，擁有民營(yíng)房企望塵莫及的信用背書(shū)與融資優(yōu)勢(shì)，這本該是穿越行業(yè)周期的王牌，而不是維持規(guī)模光環(huán)、盲目擴(kuò)張的拐杖。

剝離康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)園、酒店及非核心區(qū)域資產(chǎn)，全面回歸住宅主業(yè)，大方向本身沒(méi)有錯(cuò)。但真正的考驗(yàn)，從資產(chǎn)出售完成的那一刻才剛剛開(kāi)始：能不能把回籠的資金用在刀刃上？能不能徹底扭轉(zhuǎn)盈利頹勢(shì)、把利潤(rùn)做回來(lái)？能不能真正扛起責(zé)任、維護(hù)中小股東的利益？

44億資金可以解一時(shí)之急，卻救不了長(zhǎng)期錯(cuò)誤的經(jīng)營(yíng)邏輯。整個(gè)市場(chǎng)都在等待一個(gè)答案：這家曾經(jīng)口碑出眾的國(guó)企房企，到底是重回穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、聚焦利潤(rùn)增長(zhǎng)的正軌，還是繼續(xù)在規(guī)模擴(kuò)張的路上，頂著薄利甚至無(wú)利的壓力，一路走下去。