2026底部確認？核心城市土拍帶動市場局部“火熱”

2026年前4月，全國土地市場緊扣“控增量、去庫存、優(yōu)供給”核心導(dǎo)向，整體呈現(xiàn)規(guī)模持續(xù)縮量、發(fā)展質(zhì)效提升、供給側(cè)穩(wěn)步優(yōu)化的運行格局。

前4月全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積12712萬平方米，成交金額3547億元。在按需供地、春節(jié)供地延后等因素影響下，市場整體保持縮量態(tài)勢，直至3月節(jié)后成交節(jié)奏有所恢復(fù)。

市場結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，在核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的帶動下，土拍熱度指標(biāo)明顯升溫，溢價率再度回到近半年以來的高位。

從典型房企來看，2026年前4月投資前100企業(yè)拿地金額2141億元，為近五年以來的最低水平。當(dāng)前企業(yè)在拿地方面持較為謹慎的態(tài)度。但從4月份核心城市的土地拍賣情況來看，在“高頻、質(zhì)優(yōu)”的供地節(jié)奏下，企業(yè)的拿地積極性有望持續(xù)恢復(fù)。

2026年地方土地供應(yīng)節(jié)奏持續(xù)放緩，成交規(guī)模延續(xù)同比回落態(tài)勢，前4月全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積12712萬平方米，成交金額3547億元。

主要受三方面因素影響：一是年初各地堅持按需供地，土地供應(yīng)與新房成交規(guī)模同步回落，推動廣義庫存規(guī)模逐步下降；二是2025年以來盤活存量用地、專項債加大對地方財政支持等政策效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)；三是2026年春節(jié)時間較晚，各地供地節(jié)奏相應(yīng)延后，土地拍賣市場直至3月才全面啟動。

從整體表現(xiàn)來看，當(dāng)前土地成交仍處于回落區(qū)間；在“控增量”的整體方針導(dǎo)向下，預(yù)計年內(nèi)全國土地出讓規(guī)模將維持在略低于新房成交的合理水平。

從市場熱度來看，300城經(jīng)營性用地月度溢價率走勢如預(yù)期般回升，從月度走勢看，1、2、3、4月溢價率分別為2.7%、9.2%、3.1%和7.5%。再度回到近半年以來的高位。

2月和4月溢價率較高的主要原因還是受核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的帶動，如2月廣州馬場地塊以236億元總價、26.7%溢價率成交，大幅拉高2月份的平均溢價率，4月杭州襄七房、上海徐匯長橋、西安中央創(chuàng)新區(qū)等宅地均實現(xiàn)了20%以上的溢價率。

從典型房企來看，2026年1至4月，100家典型樣本企業(yè)的拿地總量持續(xù)縮減，其貨值、金額、面積分別為4356.2億元、2141.2億元、2790.3萬平方米，同比分別下降47.6%、50%和28.7%，創(chuàng)下近五年以來的最低水平。

這一情況一方面歸因于本年度整體土地供應(yīng)相對緊張；另一方面，房地產(chǎn)銷售仍處于筑底企穩(wěn)階段，企業(yè)在拿地方面持較為謹慎的態(tài)度。

從4月份核心城市的土地拍賣情況來看，在“高頻、質(zhì)優(yōu)”的供地節(jié)奏下，企業(yè)的拿地積極性有望持續(xù)恢復(fù)。

從典型企業(yè)表現(xiàn)情況來看：

第一，整體呈現(xiàn)出顯著的分化態(tài)勢，投資金額的斷層現(xiàn)象較為明顯。越秀地產(chǎn)、華潤置地、保利發(fā)展、中國金茂在1 - 4月的全口徑拿地金額超過100億元，處于領(lǐng)先地位。與之相比，中海地產(chǎn)、濱江集團、建發(fā)房產(chǎn)等去年拿地數(shù)量較多的企業(yè)，由于整體供地節(jié)奏放緩，且核心地塊競爭激烈，投資同比跌幅較大。

第二，拿地金額高度集中于頭部央國企。從典型100家企業(yè)的拿地金額情況來看，前十名企業(yè)的拿地金額在整體中所占比重達到51%。

第三，在高度聚焦核心城市的投資戰(zhàn)略下，華潤置地、招商蛇口等央企在3、4月份的拿地力度有所恢復(fù)。招商蛇口4月份在杭州、上海獲取的3幅地塊中，有兩宗溢價成交。華潤置地自3、4月份起加速拿地，拿地區(qū)域分布在北京、成都、沈陽、鄭州、杭州等高能級城市。

總體而言，當(dāng)前企業(yè)的投資信心仍然面臨壓力，多數(shù)企業(yè)的投資金額同比降幅較大，拿地銷售比維持在相對較低的水平。即便核心城市開始供地，在“僧多粥少”的情況下，企業(yè)拿地也保持著理性與謹慎。

自4月起，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、財政部等多個部門密集頒布城市更新相關(guān)政策，明確將提質(zhì)擴容、功能升級作為核心主線，土地供應(yīng)將更契合城市更新、民生配套以及產(chǎn)業(yè)落地的需求。

預(yù)計核心城市優(yōu)質(zhì)住宅用地的供應(yīng)節(jié)奏將會加快，加之政策紅利的推動，房地產(chǎn)企業(yè)投資拿地的信心有望得到進一步提升。頭部中央企業(yè)和國有企業(yè)將聚焦于一線及強二線城市的核心區(qū)域，積極對改善型住宅用地進行布局。核心區(qū)域住宅用地的熱度將持續(xù)處于高位，優(yōu)質(zhì)地塊的競爭會十分激烈，溢價率有望維持在合理范圍。