廣東
眾所周知，自工業革命以來，各國都有促進本國經濟發展的需求，而農業社會國家想要實現本國的工業化，歷史上只有歐洲跳過了房地產，他們是使用大航海滿世界搶錢來實現自己的工業化。可后發國家呢？他們沒這條件，兜里沒錢，又想進行工業化建設，怎么辦，只能從房地產起步。所以你會發現，除歐洲以外，其他農業社會國家幾乎無一例外，工業化的起點都是房地產。
房地產為什么能當這個“啟動器”？只因為它有三個巨大的優勢：一是國家壟斷性質，地皮和房企背后都是國家在操盤；二是居民的剛需，衣食住行誰也離不開房；三是單價夠高，能擴展出海量的債務，這個債還是大家心甘情愿的，貸款買房的人都懂！而居民部門的這些債務恰恰成了一國搞工業化的“第一桶金”，用來修路、建廠、搞技術。
日本的昭和時代、韓國的漢江奇跡、美國的“美國夢”、中國的改革開放，都是靠房地產拉動，全民背債搞建設，GDP一路狂奔的夢幻歲月。隨著工業化成熟，房子這個“全民借債神器”就慢慢退場了。很多人問：下一個全民債務工具是什么？其實真不一定非得再找個債務工具。人能背大債的，說到底是衣食住行里的“住”，住一搞定，很難再有這種規模的債務工具了。工業化理論論述的工業化進程分為起飛準備、工業化起飛、工業化成熟和大眾消費四個階段，工業化進入中后期，一國要做的反而是幫大家減債，讓老百姓敢花錢，釋放消費需求，這也是國內開始提共同富裕的原因。
但經濟轉型并不輕松，痛苦必不可少。過去靠房地產帶起來的龐大的工業產能找到出口，實現債務外轉的作用，不然就會鬧產能過剩危機。就目前來看，這一輪轉型的核心應該是汽車、半導體和人工智能。所以你看到汽車行業瘋狂內卷，利潤跌得厲害，但整體上看，這次轉型是相當成功的。
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