廣州率先在一線城市中提出房貸補貼政策

4月30日，廣州發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》（下稱“意見”）。意見指出，廣州市將發(fā)放“賣舊買新”專項補貼。自即日起至2026年12月31日，居民在“賣舊買新”過程中，可按所購新房貸款總額的1%申請專項補貼，單套最高3萬元。

第一財經(jīng)注意到，這是一線城市中首次按房貸總額比例推出的專項補貼。多位專家分析稱，此舉旨在直接降低換房交易成本，暢通一二手住房置換鏈條，對全國其他城市具有重要啟示意義。

一線城市首提房貸補貼政策

根據(jù)意見，居民個人自意見實施之日起至2026年12月31日在廣州購買新建商品住宅并完成網(wǎng)簽（即2026年4月30日0時至2026年12月31日24時完成網(wǎng)簽），且在網(wǎng)簽日前后1年內(nèi)出售個人名下本市二手住宅的，可向市房地產(chǎn)行政主管部門提出專項補貼申請。補貼金額按所購新建商品住宅貸款總額的1%、單套房屋最高補貼3萬元（貸款總額不超過300萬元的，補貼金額為貸款總額的1%；貸款總額達到和超過300萬元的，補貼金額為3萬元）。補貼總金額2億元，用完即止（補貼資金按季度分批次發(fā)放，在符合條件并提出申請的居民個人中以公開搖號方式確定）。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進對第一財經(jīng)表示，從當前大城市市場情況來看，置換鏈條是否順暢十分關(guān)鍵，不能孤立看待二手房或新房市場，而應(yīng)將兩者結(jié)合起來考慮。本次政策明確提出要暢通一二手住房置換鏈條，并為此提供了具體支持措施，即對換房需求給予財政補貼，按新房貸款總額1%的比重執(zhí)行，這有助于鼓勵近期尤其是5月以來的置換需求積極入市。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，針對“賣舊買新”發(fā)放專項補貼，主要是針對當前“賣舊買新”環(huán)節(jié)多、成本高，交易流程冗長的現(xiàn)實，通過發(fā)放補貼，降低交易環(huán)節(jié)存在的成本，激勵業(yè)主賣舊買新的積極性。

李宇嘉進一步分析稱，“賣舊買新”主要涉及契稅、個人所得稅、增值稅。如果房屋持有滿5年，且為唯一住房，則只需要繳納契稅，首套房為交易總價的1-1.5個百分點。對于新房和二手房平均總價分別為332萬元和249萬元的廣州來說，對應(yīng)的交易稅負分別為2.5萬-3.3萬元或3.74萬-5萬元，3萬元的補貼可以覆蓋掉大部分交易的稅費。這也是“賣舊買新”的最大成本，如果還能鼓勵“賣舊買新”涉及的中介費、貸款利率等成本降下來，賣舊買新的循環(huán)將有望加速。

第一財經(jīng)注意到，這是一線城市中首次按房貸總額比例推出的專項補貼。此前，一線城市曾以發(fā)放消費券、給予過渡租房等形式對住房“賣舊買新”進行補貼，但與房貸并無關(guān)聯(lián)。例如，上海市在2024年對符合條件的“以舊換新”居民家庭，給予住房置換期間的過渡租房、裝修搬家等適度補貼，補貼按出售住房建筑面積實行分檔定額；今年4月，深圳南山區(qū)推出深圳首個住房“以舊換新”消費券，按新房面積補貼2萬-5萬元京東消費券。

有專家認為，廣州此舉屬于房貸貼息的一種形式。嚴躍進對第一財經(jīng)表示，在實際操作中，政策是否明確提及“貼息”并不影響其實質(zhì)。廣州此次政策的邏輯也十分清晰：貸款越多，補貼越多，按1%的比例執(zhí)行。相當于變相降低購房者的利息負擔，是一種非常標準的房貸支持政策。其他城市也有類似做法，有的明確貼利息，有的按貸款總額補貼。

能否全國推行？

從國際經(jīng)驗看，通過貼息、減稅或優(yōu)惠融資支持居民購房是常見做法，如中國香港的“居所貸款利息扣除”、美國的HAMP計劃（住房可負擔修訂計劃）、日本的長期固定利率貸款等。國內(nèi)亦已有多個城市展開試點。

第一財經(jīng)此前曾報道，為激活房地產(chǎn)市場，自2023年末以來，杭州、南京、長春、運城、武漢等多地相繼推出購房貼息政策，通過財政補貼部分貸款利息的方式降低購房成本。（詳見《購房貼息討論升溫、多地實踐已顯效，能否全國推行？》）

方正證券地產(chǎn)首席分析師王嵩認為，當下新購房群體，對于按揭采取了較高的首付比例，相應(yīng)風險承受能力有所提升，貼息政策能吸引這類優(yōu)質(zhì)客戶入市。對于銀行來說，當下的新購房群體也是信用風險更小的客戶。

消費貼息模式的成功同樣為房貸貼息提供了實踐參照。王嵩稱，2025年8月以來財政貼息消費貸的成功實踐，驗證了“財政補息差、銀行擴投放、需求享紅利”的三方共贏模式，為地產(chǎn)需求端支持提供了范本。隱性降息重建了底部支撐，同時兼顧金融安全。

東吳證券分析師李勇表示，此前部分城市的房貸貼息試點數(shù)據(jù)表明，貼息政策在短期內(nèi)對激活需求、穩(wěn)定預期作用顯著，既緩解了居民提前還貸的沖動，也一定程度上對沖了銀行凈息差收窄的壓力。但他同時強調(diào)，政策效果呈現(xiàn)明顯的“脈沖式”特征，具有短期性與波動性。

李勇進一步分析，貼息政策應(yīng)被視為一項在特定階段有效的戰(zhàn)術(shù)性工具，其最終效能取決于能否與供給側(cè)改革、宏觀收入改善等更根本的政策形成合力，共同推動市場建立新的、健康的平衡。