夏天來了，難道房地產市場又像2025年的那種狀況出現了？

2026年的小陽春市場表現確實是非常的猛，猛到有人已經產生了錯覺，覺得價格會迎來很大幅度的上漲！

3月份的數據其實真的有點夸張的，首先就是表現在二手房成交量這方面，大家都看到了，4個一線城市都有不錯的成績！

另外，國家統(tǒng)計局也公開了，4個一線城市，不管是新房和二手房的價格都站穩(wěn)了腳跟，這兩條消息一出，市場瞬間炸掉了，覺得穩(wěn)住穩(wěn)住，再不買房，也許再也買不起了吧！

然而想象中是挺美好的，事實就是市場的數據總是會有那么一點點變化的。

1、4月份數據表現并沒有3月份這么亮眼

截止到4月27日，

上海二手房住宅成交套數是2.25萬套，估計到月底成交套數，頂破天了，也就2.6萬套左右的水平，根據前面的數據來看，平均每天成交約為800套左右，剩下三天成交約為2500套，也就是2.5萬套到2.6萬套左右的水平。相比3月份的3.12萬套，整體的成交有所回落，16%~19%左右的水平；

北京累計成交1.68萬套，整體的表現數據還可以，畢竟3月份總共成交19,886套，估計整體的下滑數據并沒有說特別的多，應該是在5%~10%左右的水平；

廣州相對來說還是比較穩(wěn)一點的，截止到27號成交就已經達到了10,30套的水平。與上個月都已經保持在持平的狀態(tài)了，這比3月份整體的成交會上漲10%左右深圳也差不多同樣的水平，與上個月相比，大概上漲5%左右的水平！

可以看得出來一個結論，就是像北京和上海，上個月的整體成交數據是比較猛的，最終市場就是有所回落，特別是對于上海，之前的滬7條政策是強力的推動，現在政策力度已經在逐步的消退。

2、剛需人群買房才是占據了主導位置

3月份的市場是剛需急需買房的，總體的成交來看，北京和上海，主要都是300萬以內的成交占比達到68%的水平！

4月份的成交數據，北京300萬以下的占比也達到了60%左右的水平，比去年同期還上漲了約為19%；

上海相對來說更夸張了，同樣的成交占比更是達到了65%~68%這個水準；

可以看得出來，主要成交仍是300萬以內占據主要地位。原因也是很簡單，現在買房都還是剛需購房者，對于置換人群并沒有很大的一個出手！

成交的都是集中在一個熱門區(qū)域，比如學區(qū)房的區(qū)域，才是占據了一個重中之重，買房子就是為了讓小孩子讀書，這一點在很多人的腦海意識中是揮之不去的！

3、置換人群不再下手，那么市場能撐得起來嗎？置換人群根本都不著急下手，因為太多太多人選擇租房子住，也是可以的，他們的小孩已經讀書了，他們的住房條件還可以緩一緩！

上個月我去深圳一個客戶那里，那客戶說到他的那個小區(qū)有一套120平米的房子，總房價大概是在1,000萬左右的市場價的，16樓的房子，掛牌了一個月，賣不出去，結果有幾撥客人過來看了，給到的價格普遍都是在900萬這樣子！

說實在話，整體的砍價還是挺大的，另外他們唉3樓有套同樣戶型的，掛牌900萬到現在也沒賣出去，因為整體的樓層比較低，聽說有人砍價到800萬才愿意買。

同樣一棟樓不同的樓層，最終所呈現出來的價格差距能達到100萬這么多！

基本上可以這樣理解，超過500萬以上買房的都是置換人群的占比比較多的，但對于絕大部分置換人群來說，還想看看市場的變化，畢竟整體的成交比較低，以及總有業(yè)主愿意低價賣的！

目前來看，進入到5月份整體的成交數據有可能會下探，因為這是一個市場發(fā)展規(guī)律所決定的，置換人群到今天都還沒有下手買房！

而5月份剛需購買人群就會進一步的減少，剛剛也提到了這些人購買的主要都是學區(qū)房為主導位置！

這些學區(qū)房的主導位置人群肯定就是會減少的，未來的成交量也會進一步的下探，這就是市場的一個發(fā)展的整體邏輯所在，下半年能不能穩(wěn)得住，得要看看5月6月的數據才能給出有效的判斷。

當然市場更多的都是會慢慢的呈現于穩(wěn)定的狀態(tài)的，因為今年所有的政策都只限于穩(wěn)定!